나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34890 [1] 경기도 부천시 소사구 심곡본동 562-170 성주스위트홈비 3층303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동서감정 · 평가일 2025.11.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동 소재 '성주약수터' 북서측 인근에 위치하며 부근은 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 3층 303호로서, 외벽: 일부 석재붙임 및 치장벽돌 마감. 창호: 하이샷시 창호입니다.

이용상태

'공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)' 입니다.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 승강기, 도시가스에 의한 개별난방설비를 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형의 토지를 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

동측으로 로폭 약 4m 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 토지거래 허가구역, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상처리하였습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경34890 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 심곡본동 562-170 성주스위트홈 B 3층 303호

용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대주택)

건물면적: 51.11㎡ (약 15.46평)

토지면적: 32.09㎡ (약 9.71평)

감정가: 261,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

건축년도: 2018년 (사용승인일 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 입지조건

본건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동 소재 '성주약수터' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 동측으로는 로폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2023년 8월 4일 접수된 구로세무서장의 압류(갑3)입니다. 등기부등본상 기재된 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권보존 (갑1, 범현균)

* 소유권이전 (갑2, 박해주, 2019.11.18)

* 주택임차권 (을3, 최순묵, 2.19억원, 2024.08.30 접수) - 말소 (주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 매각으로 소멸 예상)

* 압류 (갑3, 구로세무서장, 2023.08.04 접수) - 말소 (말소기준권리)

* 가압류 (갑4, 주택도시보증공사, 16.7억원, 2023.12.05 접수) - 말소

* 강제경매 (갑5, 주택도시보증공사, 2.19억원, 2025.11.07 접수) - 말소 (본건 경매)

* 압류 (갑6, 국민건강보험공단, 2026.04.07 접수) - 말소

모든 후순위 권리 및 임차권은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리: 없음

인수 보증금 합계: 0원

임차인 현황:

* 임차인: 김민지

보증금: 1,600,000원

차임: 800,000원

대항력: 없음

비고: 전입일자, 확정일자 등 미상. 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 임차인: 주택도시보증공사 (최순묵)

보증금: 219,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 전입일자 2022-07-07, 확정일자 2022-06-10.

권리분석 요약: 대항력 있는 임차인은 없으며, 모든 등기부상 권리(임차권 포함)는 말소될 예정입니다. HUG 관련 채권이 다수 존재하며, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 HUG의 적극적인 채권 회수 또는 관리 의지를 보여줍니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 심곡본동 일대는 다세대주택 및 아파트 등 주거시설과 함께 근린생활시설이 공존하는 지역입니다. 기본적인 주거 생활 영위 및 소규모 상업 활동이 가능한 상권을 형성하고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: '성주약수터'가 인근에 위치하여 쾌적한 생활 환경을 제공합니다. 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교통: 차량 진출입이 원활하며, 대중교통 이용 편의성도 갖추고 있습니다.

* 주변 환경: 제공된 정보상으로는 특별한 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획: 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있으며, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 토지 거래 시 허가를 받아야 합니다.

* HUG 관련 채권: 주택도시보증공사가 채권자로 다수 등재되어 있으며, 'HUG 인수조건 변경' 특이사항이 있어 향후 HUG의 채권 회수 또는 본건 매각 절차에 영향을 줄 수 있습니다.

* 미상 임차인: 김민지 임차인의 보증금 및 차임 정보가 미상이므로, 명도 절차 시 보증금 관련 분쟁 발생 가능성에 유의해야 합니다. (단, 대항력은 없습니다.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 심곡본동에 위치한 도시형생활주택(다세대주택)으로, 2018년 사용승인된 비교적 신축 건물에 해당합니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 대항력 있는 임차인이 없어 명도 관련 리스크가 낮다는 장점이 있습니다. HUG 관련 채권이 다수 존재하고 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 있어, HUG의 행보를 주시할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 시세 대비 경쟁력 있는 감정가: 최근 실거래가와 비교 시, 본건의 감정가가 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 낮은 명도 리스크: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 관련 절차가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

* HUG의 영향력: HUG의 적극적인 관여는 매각 절차의 투명성 및 잠재적 이점(조건 변경 등)을 가져올 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 261,000,000원

건물면적: 51.11㎡ (약 15.46평)

토지면적: 32.09㎡ (약 9.71평)

건축년도: 2018년

최근 유사 물건 실거래가 분석 (2025년 기준):

* 49.33㎡ (2019년 건축, 3층): 290,000,000원 (약 588만원/㎡)

* 35.12㎡ (2013년 건축, 4층): 207,000,000원 (약 589만원/㎡)

* 59.9㎡ (2001년 건축, 3층): 198,000,000원 (약 330만원/㎡)

본건 감정가 (261,000,000원, 약 511만원/㎡)는 유사한 면적과 건축 연도를 고려할 때, 특히 2019년 건축 물건(2.9억원) 대비 경쟁력이 있다고 판단됩니다.

인수 보증금: 0원

예상 적정 입찰가 범위: 240,000,000원 ~ 270,000,000원

권고 입찰가: 255,000,000원 (감정가 대비 약 97.7%)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.