나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53302 [1] 경기도 광주시 양벌동 680-11 오페라하우스 105동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보국 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 양벌동 소재 양촌저수지 남서측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 소규모의 공장 및 창고, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 마을버스정류장이 위치하며 간선도로까지의 거리 등으로 볼 때 제반 교통상황 보통임.

건물의 구조

2011년 6월 24일에 사용승인된 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층건 내 4층 401호로서, 외벽: 변색벽돌마감 등 내벽: 벽지마감 등 창호: 샷시 이중창호

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니)

설비내역

위생설비, 급배수 및 급탕설비, 개별난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북향 경사지대에 조성된 사다리형의 토지이고 다세대주택 건부지임.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약 5m의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인 지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. /외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)

공부와의 차이

해당 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사 시 폐문부재로 임대관계는 조사하지 못하였음.

물건 비고

임차인 정세진으로부터 우선매수권을 양도받은 한국토지주택공사가 2026. 2. 2. 전세사기피해자 결정문과 경매속행 신청서를 제출함(전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제25조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 광주시 양벌동 680-11 오페라하우스 105동 4층 401호에 위치한 다세대주택입니다.

사건번호는 성남지원 2025타경53302 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 164,000,000원입니다.

토지 면적은 104.67㎡ (약 31.66평)이며, 건물 면적은 61.69㎡ (약 18.66평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

채권자는 정OO입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 광주시 양벌동 소재 양촌저수지 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 소규모 공장 및 창고, 농경지, 임야 등으로 형성된 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 마을버스정류장이 위치하여 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

건물은 북향 경사지대에 조성된 사다리형 토지 위에 건축된 다세대주택 건부지입니다.

서측으로 폭 약 5m의 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 자연녹지지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25. / 외국인 등 대상 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)으로 지정되어 있습니다.

인근에 대규모 혐오시설은 확인되지 않았으나, 주변 환경은 주거 지역과 소규모 공장 및 창고, 농경지가 혼재된 지역입니다.

1.2. 권리분석

본 건에는 공유자우선매수신고, 대항력 있는 임차인, 선순위 임차권 등의 권리관계가 존재합니다.

등기부등본상 말소기준권리는 을구 5번 주택임차권(정세진, 2024.10.11. 접수, 185,000,000원)입니다.

따라서 말소기준권리보다 선순위에 있는 임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

본 건의 경우, 을구 5번 주택임차권(정세진)은 대항력이 있으며, 이는 매수인에게 인수되는 권리입니다. (보증금 185,000,000원, 전입일자 2022.05.12., 확정일자 2022.03.30.)

또한, 임차인 정세진으로부터 우선매수권을 양도받은 한국토지주택공사가 전세사기 피해자 결정문과 경매 속행 신청서를 제출한 특이사항이 있습니다.

이 외 임차인 이서원(보증금 0원)이 있으나, 대항력 유무 및 보증금 인수 여부는 추가 확인이 필요합니다.

권리분석 결과, 선순위 임차인의 보증금 185,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높으므로, 입찰 전 신중한 검토가 필요합니다.

1.3. 상권분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 다세대주택의 실거래가는 다음과 같습니다.

2026년 5월에 거래된 72.93㎡ 면적의 주택이 30,000만원에 거래되었습니다. (거래 시점 및 가격의 개별적 특이사항 존재 가능)

2026년 5월에 거래된 64.68㎡ 면적의 주택이 15,500만원에 거래되었습니다. (평당 약 792만원)

2026년 5월에 거래된 53.55㎡ 면적의 주택이 15,200만원에 거래되었습니다. (평당 약 938만원)

본 건의 감정가는 164,000,000원으로, 면적(61.69㎡, 약 18.66평) 대비 평당 약 879만원 수준입니다.

이는 주변 실거래가 범위 내에 있어 감정가가 적정 수준으로 평가된 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

본 건은 양촌저수지 인근의 주거 지역에 위치하며, 주변 환경은 주거와 더불어 소규모 공장, 농경지 등이 혼재되어 있습니다.

건물은 2011년 6월 24일에 사용승인된 철근콘크리트 구조의 4층 건물 중 4층에 해당하며, 내부 구조는 방 3개, 거실, 주방, 욕실 2개, 발코니로 이용 가능합니다.

위생, 급배수, 급탕, 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

차량 접근성이 보통이며, 인근 마을버스 정류장을 통한 대중교통 이용도 가능합니다.

주변 편의시설 및 교육시설에 대한 구체적인 정보는 제한적이나, 양벌동 지역 내 일반적인 생활 기반 시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인(정세진)의 보증금 185,000,000원 인수 문제입니다. 이는 감정가를 초과하는 금액으로, 매수인이 해당 보증금을 부담해야 할 가능성이 매우 높습니다.

공유자우선매수 신고가 있으며, 한국토지주택공사가 전세사기 피해자 관련 절차를 진행 중이라는 특이사항은 경매 절차의 복잡성을 더하고 인수 관련 추가적인 변동성을 야기할 수 있습니다.

토지이용계획상 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역, 자연보전권역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 양벌동에 위치한 다세대주택으로, 양촌저수지 인근의 생활 환경을 갖추고 있습니다.

건축 연차, 구조, 내부 이용 상태 등 물건 자체의 기본적인 가치는 보통 수준으로 평가됩니다.

그러나 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 185,000,000원이 매수인에게 인수될 수 있다는 점이 매우 큰 위험 요소로 작용합니다. 이는 감정가를 초과하는 금액이므로, 낙찰 후 상당한 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

더불어 공유자우선매수 신고 및 전세사기 피해자 관련 특이사항은 경매 절차 진행 및 최종 인수 부담에 대한 불확실성을 증대시킵니다.

1.7. 투자 포인트

본 물건의 직접적인 투자 매력도는 높은 위험 요소로 인해 제한적입니다.

다만, 만약 인수되는 임차 보증금 및 관련 제반 비용을 감안하더라도 시세 대비 현저히 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 발생한다면, 장기적인 관점에서 접근을 고려해볼 수 있습니다.

양벌동 지역의 개발 가능성 및 향후 부동산 가치 상승 잠재력을 고려한 접근이 필요합니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고, 물건의 감정가 및 주변 시세를 기준으로 산정되었습니다.

감정가는 164,000,000원이며, 주변 유사 면적 물건의 시세는 평당 약 792만원 ~ 938만원 수준입니다.

본 건의 면적(18.66평)을 고려하면 시장 가치는 약 15,000만원 ~ 17,500만원 범위로 추정됩니다.

이러한 시장 가치를 바탕으로, 경매 관련 제반 비용 및 낙찰 후 예상되는 수익률을 고려하여 보수적으로 책정된 예상 입찰가는 다음과 같습니다.

139,400,000원

주의사항: 위 예상 입찰가는 임차인 정세진으로부터 인수될 것으로 예상되는 보증금 185,000,000원을 산정 시 직접적으로 제외하고 계산한 수치입니다. 실제 입찰 시에는 인수되는 보증금 185,000,000원을 반드시 추가로 고려해야 하며, 이는 본 건의 총 취득 비용에 포함되므로, 낙찰가 결정에 있어 매우 신중한 접근이 요구됩니다. 상기 예상 입찰가보다 현저히 낮은 금액으로 입찰하여 추가적인 인수 비용을 상쇄할 수 있는 전략이 필요할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.