나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34894 [1] 경기도 부천시 소사구 소사본동 133-4 에이타워 6층604호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정현감정 · 평가일 2025.11.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 소사본동 소재 "소사역" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 지하철역(경인선 및 서해선 "소사역")과 노선버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 12층 건물내 제6층 제604호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 및 스톤코트 마감 등. 창호: 샷시창임.

이용상태

"오피스텔"로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서, "업무시설"의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(소사역세권 지구단위계획구역), 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(2025.8.26. ~ 2026.8.25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 등기사항전부증명서에는 임차보증금 금275,000,000원의 주택임차권이 등재되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이하 물건에 대한 기본 정보를 제공합니다.

* 사건번호: 부천지원 2025타경34894 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 소사구 소사본동 133-4, 에이타워 6층 604호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 252,000,000원

* 토지면적: 13.67㎡ (약 4.13평)

* 건물면적: 53.13㎡ (약 16.07평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (추정)

2. 입지조건

* 본건은 경기도 부천시 소사구 소사본동에 위치하며, 지하철 1호선 및 서해선 환승역인 "소사역" 남동측 인근에 자리 잡고 있습니다.

* 주위는 단독주택, 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 형성되어 있습니다.

* 차량 출입이 용이하며, 인근에 지하철역과 다수의 노선버스가 운행되는 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

* 등기부등본상 소유권 변동 이력이 존재하며, 경매 신청 이전 다수의 압류, 가압류, 강제경매 등기 등이 말소기준권리(2023.02.09. 김포세무서장 압류)보다 후순위로 기재되어 있어, 특별한 경우를 제외하고는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

* 을구 순위 5번의 주택임차권(황덕진, 보증금 275,000,000원)이 등기되어 있으나, 물건명세서에 따르면 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다.

* 임차인 현황 상 황덕진(황 )의 보증금은 275,000,000원이며, 차임은 0원입니다. 전입일자는 2020년 8월 14일, 확정일자는 2020년 7월 28일입니다. 본 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

* 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있어, 낙찰 시 임차인 보증금에 대한 추가 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, "HUG 인수조건 변경" 특이사항으로 인해 세부적인 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

* 본 물건이 위치한 소사동 일대는 소사역을 중심으로 상업, 업무, 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

* 역세권의 이점을 바탕으로 다양한 근린생활시설, 금융기관, 편의시설 등이 밀집해 있어 상업 활동 및 생활 편의성이 양호합니다.

* 업무시설(오피스텔)로서의 기능과 함께 주변의 주거지역과의 연계성도 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

* 소사역을 통해 수도권 내 주요 지역으로의 이동이 용이하며, 노선버스 이용도 편리합니다.

* 주변에 각종 상업시설, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활 여건이 편리합니다.

* 주거 환경은 인근의 공동주택 및 단독주택 지역과 어우러져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건 소재지가 토지거래허가구역에 해당하므로, 취득 시 관할청으로부터 토지거래허가를 받아야 합니다. 허가를 받지 못할 경우 계약이 무효가 될 수 있으며, 계약 취소 시 관련 법규에 따른 제재를 받을 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경 및 선순위 임차권 언급: 특이사항 및 특수물건정보에 "HUG 인수조건 변경", "선순위임차권"으로 기재되어 있으나, 등기사항 및 임차인 현황 상 대항력이 없으며 말소 동의 확약서가 제출된 점은 상충되는 부분이 있습니다. 이로 인해 권리관계가 복잡하거나 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다.

* 감정가 대비 높은 임차보증금: 임차인(HUG)의 보증금(2억 7,500만원)이 감정가(2억 5,200만원)보다 높게 책정되어 있는 점은 잠재적인 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

* 향후 매매 사례: 입력된 최근 매매 JSON 정보 중 2025년 9월 24일 거래(53.13㎡, 21,300만원)는 미래 시점의 거래로, 현재 시점의 정확한 시세 판단에는 한계가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 소사역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 편의성과 생활 인프라가 우수하다는 장점을 가지고 있습니다. 건물 자체는 신축 연도(2017년) 대비 양호한 상태로 추정됩니다. 그러나 토지거래허가구역 지정, HUG 인수조건 변경 및 임차권 관련 복잡한 권리관계, 감정가 대비 높은 임차보증금 등은 신중한 접근을 요구하는 부분입니다. 권리분석 상 대항력 있는 임차인이 없는 것으로 분석되나, 관련 특이사항에 대한 철저한 사전 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 소사역 역세권의 탁월한 교통 입지: 1호선 및 서해선 환승역으로 광역 접근성 우수.

* 안정적인 생활 편의시설: 상업, 업무, 주거 시설 밀집 지역으로 생활 인프라 풍부.

* 다수의 경매 말소 가능 권리: 권리 분석상 낙찰 후 대부분의 부담이 소멸될 것으로 예상.

* 투자 가치 상승 잠재력: 향후 지역 개발 및 교통망 확충에 따른 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

제공된 정보 및 시장 시세를 종합적으로 고려한 예상 입찰가는 215,000,000원에서 230,000,000원 사이로 예상됩니다. 본 물건은 권리상의 복잡성과 토지거래허가구역 지정 등 잠재적 리스크 요인을 내포하고 있어, 감정가(252,000,000원) 대비 보수적인 접근이 필요합니다. 특히, HUG 인수조건 변경 및 임차권 관련 사항에 대한 면밀한 추가 확인을 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다. 보수적인 관점에서 220,000,000원을 기준으로 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.