나이스옥션 법원경매 성남 2025타경5034 [1] 경기도 광주시 문형동 144-21 문형2차낙원타운 218동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일주 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 광주시 문형동 소재 "오포농협" 북서측 인근에 위치하며, 주위에는 본건과 유사한 소규모 공동주택, 소규모 공장 및 창고, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 제반 대중교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사스라브)지붕 4층 공동주택(다세대주택) 중 3층301호로서, 외벽 : 파벽돌 붙임, 일부 외장석 마감 내벽 : 벽지, 일부 타일 마감 등 창호 : PVC샤시 창호 등임

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 개별난방설비, 도시가스시설 등.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 유사형 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측으로 약 6미터 내외 폭의 포장도로 등에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)) 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 개요

사건번호: 성남지원 2025타경5034 (1)

소재지: 경기도 광주시 문형동 144-21 문형2차낙원타운 218동 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 146,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 강

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 56.89㎡ (약 17.21평)

토지지분: 56.89㎡ (약 17.21평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 48.20㎡ (약 14.58평)

건물지분: 48.2㎡ (약 14.58평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물명: 문형2차낙원타운 218동 3층301호

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사스라브)지붕 4층 공동주택(다세대주택) 중 3층

사용승인일: 2015년 05월 26일

내외벽: 파벽돌 붙임, 일부 외장석 마감 / 벽지, 일부 타일 마감 등

창호: PVC샤시 창호 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 문형동 소재 "오포농협" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위에는 본건과 유사한 소규모 공동주택, 소규모 공장 및 창고, 근린생활시설 등이 소재하고 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로

남동측으로 약 6미터 내외 폭의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기사항 요약

* 소유권보존: 김규열 (2015-06-17)

* 소유권이전(매매): 배현수 (2015-10-15)

* 근저당: 한국주택금융공사 (2019-12-06, 107,800,000원) - 말소기준권리

* 근저당: 강병인 (2025-08-25, 50,000,000원, 공동담보)

* 가압류: 이근행 (2025-08-26, 50,000,000원)

* 임의경매: 강병인 (2025-11-04, 50,000,000원)

* 가압류: 현대카드 (2025-12-02, 5,444,913원)

등기부채권 총액은 213,244,913원입니다.

3.2. 말소기준권리

근저당권 (한국주택금융공사, 2019-12-06 접수)입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 모든 등기부상 권리는 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대관계는 미상입니다.

금액이 미상이라도 대항력 있는 임차인이 존재할 수 있으므로, 명도 시 권리관계 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건은 소규모 공동주택, 소규모 공장 및 창고, 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. "오포농협"이 인근에 있어 기본적인 생활 편의 시설 접근이 가능합니다.

4.2. 최근 실거래가 분석

* 문형낙원타운하우스(14동, 2013년식) 74.3㎡(약 22.5평): 2026년 5월 171,000,000원에 거래됨. (평당 약 760만원)

* 문형빌라(나동, 1993년식) 57.74㎡(약 17.5평): 2026년 5월 90,000,000원에 거래됨. (평당 약 514만원)

* 낙원타운하우스(4,5동, 2013년식) 58.14㎡(약 17.6평): 2026년 5월 168,000,000원에 거래됨. (평당 약 954만원)

4.3. 본건과의 비교 분석

본건은 2015년 사용승인된 건물로, 면적은 48.20㎡(약 14.58평)입니다.

최근 실거래 사례 중 2013년식의 낙원타운하우스(4,5동) 58.14㎡(약 17.6평)가 1억 6,800만원에 거래된 점은 주목할 만합니다. 이는 평당 약 954만원 수준입니다.

본건의 면적(약 14.58평)에 이 가격을 적용하면 약 1억 3,920만원 수준의 시세를 예상할 수 있습니다.

감정가 1억 4,600만원은 이러한 최근 실거래가 수준과 비교할 때 합리적이거나 다소 높을 수 있으나, 면적 차이를 고려하면 시세는 감정가 수준 또는 그 이상에서도 형성될 가능성이 있습니다.

1993년식 문형빌라(나동)의 거래가는 본건과 비교하기 어렵습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* "오포농협" 및 인근 근린생활시설 이용 가능

* 주변에 산이 있어 자연환경이 양호한 편입니다. (자연의동네 리뷰 참고)

5.2. 교통편의성

* 차량 접근이 용이합니다.

* 인근 버스 정류장 이용 가능하여 대중교통 여건은 보통입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공동담보

본건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 동일 채무를 담보하는 다른 부동산이 경매될 경우 시세에 영향을 줄 수 있습니다. (채권자: 강병인, 근저당 5천만원)

6.2. 임대관계 미확인

임차인 현황상 인수 보증금은 없으나, 임대관계가 미상으로 명도 절차 시 대항력 있는 임차인의 존재 여부 및 명도 관련 협상이 필요할 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획 제한

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인/단독,다가구,아파트,연립,다세대 대상)으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

6.4. 주변 시설

주변에 소규모 공장 및 창고, 근린생활시설 등이 소재하고 있으며, 일부 창고 시설이 인근에 존재합니다. (문형동 일대 창고 임대 정보 확인됨) 다만, 혐오시설로 분류될 만한 시설이 명확히 확인되지는 않았으나, 공장 및 창고 등의 인접성은 현장 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 문형동에 위치한 2015년식 다세대주택으로, 비교적 신축이며 권리관계가 명확하여 안심하고 투자할 수 있는 물건입니다. 입지적으로는 차량 접근성이 양호하고 대중교통 이용이 가능하며, 주변에 생활 편의 시설이 있습니다.

최근 실거래가 분석 결과, 유사한 시기에 건축된 인근 다세대주택의 가격 수준을 고려할 때 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

다만, 임대관계 미확인으로 인한 명도 리스크와 토지이용계획상의 여러 제약사항은 투자 시 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 권리 분석: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰 후 권리상의 문제가 없습니다.

* 신축급 다세대주택: 2015년 사용승인 건물로 즉시 입주 또는 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 시세차익 기대: 최근 인근 유사 건물의 실거래가를 고려할 때, 현재 감정가 대비 추가적인 시세 상승 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 입지 개선 가능성: 광주시는 지속적으로 개발이 이루어지고 있어 향후 입지 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

감정가: 146,000,000원

건물면적: 48.20㎡ (약 14.58평)

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 연식 및 크기의 인근 다세대주택이 평당 약 950만원 수준으로 거래된 점을 고려하여 산정하였습니다.

14. 58평 * 9,500,000원/평 ≈ 138,510,000원

9.2. 예상 범위

최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 130,000,000원 ~ 140,000,000원 (1억 3천만원 ~ 1억 4천만원) 범위에서 경쟁이 이루어질 것으로 예상됩니다.

9.3. 최종 고려사항

입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 건물 상태, 주변 환경, 임차인 거주 여부 등을 직접 확인하시기 바랍니다. 또한, 토지이용계획상의 제한사항과 임대관계 미확인에 따른 리스크를 충분히 검토한 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.