나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53331 [1] 경기도 하남시 덕풍동 946 하남더샵센트럴뷰 106동 7층702호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래자산 · 평가일 2025.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 하남시 덕풍동 소재 '하남시청역(지하철 5호선)' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역 '하남시청역(5호선)'이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 양호함.

건물의 구조

2016년 08월 19일 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상17층 건물 내 제7층 제702호로서, 외벽: 석재붙임 및 몰탈위 페인트 마감 등, 내벽: 벽지도배, 타일붙임 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중이며, 자세한 사항은 후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조바람.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 소방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 사다리형 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 내부도로를 통해 외부 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(덕풍지구), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(보행자전용도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 철도(4공구)(저촉), 가축사육제한구역(일부제한지역(주거밀집 및 학교지역에서 250m이내 지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역, 세부내용은 교육지원청에 별도 확인요[중앙유치원])<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제2호)<수도법>, 중점경관관리구역(2016-10-06), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. 허가대상: 하남시 전역 아파트 용도 한정), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.8.26.~2026.8.25. 허가대상: 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독,다가구,아파트,연립,다세대))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : 해당사항 없음.

물건 비고

대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경53331 (1)

소재지: 경기도 하남시 덕풍동 946 하남더샵센트럴뷰 106동 7층702호

용도: 아파트

감정가: 990,000,000원

토지면적: 44.45㎡ (약 13.45평)

건물면적: 84.31㎡ (약 25.50평) (전용면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OO

2. 입지조건

주변 환경: 본건은 경기도 하남시 덕풍동에 위치하며, 지하철 5호선 '하남시청역' 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 근린생활시설, 아파트 단지, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

교통 여건: 차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 '하남시청역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

단지 내 도로: 단지 내부 도로를 통해 외부 공공도로와 원활하게 연결되어 있습니다.

3. 권리분석

등기부 현황: 본건의 말소기준권리는 2022년 3월 31일 접수된 경기광주신협의 근저당권(을1)으로, 해당 근저당권 및 그 이후 접수된 채권들은 모두 말소될 예정입니다. 경매를 신청한 채권자는 김OO입니다.

인수되는 권리: 주의사항 및 물건명세서에 따르면, 대지권의 목적인 토지에 별도등기가 존재하며, 특히 2019년 3월 28일 등기된 '구분지상권설정등기'는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 이는 본건의 가장 중요한 권리 분석 포인트이자 잠재적 리스크 요인입니다.

임차인 현황: 현재 임차인 현황은 파악되지 않았으며, 인수해야 할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 명시되어 있습니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

총 권리 분석 요약: 등기부상 총 채권액은 898,800,000원이지만, 경매 절차를 통해 대부분의 채권은 소멸됩니다. 그러나 '구분지상권'은 매수인이 인수해야 하므로 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

4. 상권분석

단지 정보: 단지명은 '하남 더샵 센트럴뷰'이며, 2016년 8월 19일에 사용승인을 받았습니다. 총 11개 동으로 구성되어 있으며, 총 672세대가 거주하고 있습니다. 본건이 속한 106동은 지상 17층 규모입니다. 총 주차 대수는 832대(지하 기계식 주차 832대)로, 세대당 주차 공간은 충분한 편입니다.

최근 시세 동향: 최근 2026년 6월~7월 거래된 유사 면적(84㎡대) 아파트 매매가는 11억 원에서 12억 원 사이에 형성되어 있습니다. 전월세 거래로는 높은 보증금(4억~7.7억 원) 수준을 보이며, 월세가 없거나 낮은 거래도 확인됩니다.

감정가 vs. 시세 비교: 본건의 감정가는 9억 9천만 원으로, 최근 실거래가 평균 11.47억 원에 비해 약 1.5억 원 이상 낮은 수준입니다. 이는 시세 대비 상당한 가격 메리트를 가질 수 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

주변 시설: 단지 주변으로 다양한 근린생활시설과 함께 아파트, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재하여 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. '하남시청역' 인근으로 상업 시설 이용도 용이할 것으로 예상됩니다.

교육 환경: 주변에 중앙유치원이 위치하며, 학교 환경위생정화구역으로 지정되어 있는 점으로 보아 교육 시설과의 접근성도 고려할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

핵심 리스크: 구분지상권 인수. 가장 중요한 리스크는 매각으로 소멸되지 않는 구분지상권입니다. 이 권리가 토지의 사용 및 처분에 어떠한 제약을 가하는지, 이에 따른 추가적인 부담이나 법적 분쟁 가능성은 없는지 철저한 확인이 필요합니다. 이 부분의 정확한 내용 파악 없이는 안정적인 투자가 어렵습니다.

기타 리스크:

* 토지 이용계획 및 제한상태: 개발제한구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등 다수의 법적 제한 사항이 존재합니다.

* 임대관계 미상: 임차인 현황은 파악되었으나, 실제 임대 관계에 대한 상세 정보는 미상으로, 입주 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본건 '하남 더샵 센트럴뷰' 아파트는 지하철 5호선 역세권에 위치한 비교적 신축급 단지로, 주변 시세 대비 감정가가 낮아 가격적인 메리트가 분명합니다. 입지 조건과 단지 규모, 편의 시설 등 주거 가치 측면에서 강점을 가지고 있습니다. 그러나 매각으로 소멸되지 않는 구분지상권의 존재는 본건의 가장 큰 위험 요소입니다. 이 권리의 성격과 영향 범위에 대한 면밀한 조사와 함께, 기타 법적 제한 사항들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

시세 대비 저평가 가능성: 최근 실거래가 대비 감정가가 낮아 낙찰 후 시세차익을 기대할 수 있습니다.

우수한 입지 및 교통: 하남시청역 초역세권 단지로, 향후 도시 개발 및 교통망 확충에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

신축급 아파트: 2016년 준공으로 비교적 최신 건축 연도를 가져 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 최근 시세와 감정가를 종합적으로 고려하되, 매각으로 인수해야 하는 구분지상권이라는 중대한 리스크를 반영하여 산정해야 합니다. 해당 권리의 정확한 내용 파악 전에는 보수적인 접근이 필요합니다.

감정가 9억 9천만 원보다 높은 10억 5천만 원 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 이는 최근 평균 시세인 11.47억 원보다는 낮아 가격 메리트를 확보하면서도, 만약 구분지상권 관련 문제가 크지 않다면 투자 가치를 기대할 수 있는 수준입니다. 다만, 구분지상권의 구체적인 내용에 따라 입찰가를 더욱 낮추거나, 심지어 입찰을 포기하는 것이 현명한 판단일 수 있습니다.

최종 입찰가는 권리 분석 결과, 특히 구분지상권에 대한 전문가의 정밀 분석을 마친 후 결정하는 것을 강력히 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.