나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52317 [1] 서울특별시 광진구 자양동 834-6 까사드자양 6층602호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태양 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 광진구 자양동 소재 지하철 2호선 "건대입구역" 남서측 인근에 위치하며, 대상물건 인근은 다세대주택 및 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하고, 지하철 2호선 "건대입구역" 및 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도 등으로 보아 일반적인 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕, 지하 1층/지상 6층 건물 내 제6층 제602호로서, 외 벽 : 치장 벽돌 붙임 마감 등, 창 호 : 하이새시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택단지형다세대로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수설비, 전기설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차장시설 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건 인접지와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 2필 일단의 "주거용 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 남서측으로 노폭 약 2m 내외의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자양동 834-6, 834-8번지 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52317 (1)

소재지: 서울특별시 광진구 자양동 834-6 까사드자양 6층602호

용도: 도시형생활주택

감정가: 360,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 조OO

1.2. 물건 현황

특이사항: 대항력있는임차인

특수물건정보: 대항력있는임차인

1.3. 건물 및 토지 면적

토지면적: 14.85㎡ (약 4.51평)

토지지분: 14.85㎡ (약 4.51평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 21.84㎡ (약 6.61평)

건물지분: 21.84㎡ (약 6.61평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 서울특별시 광진구 자양동 소재 지하철 2호선 "건대입구역" 남서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 지하철 2호선 "건대입구역" 및 인근 버스정류장까지의 거리와 운행 빈도를 고려할 때 일반적인 대중교통 사정은 보통입니다.

2.3. 도로 상황

대상 물건 남서측으로 폭 약 2m 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

해당 토지(자양동 834-6, 834-8번지)는 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 허가 대상자는 외국인 등이고 용도는 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대입니다 (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.). 또한, 아파트 용도에 대한 허가구역 지정기간은 2025.10.20.~2026.12.31.입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준 권리

집합건물 등기부상 말소기준권리는 갑5, 조기석의 강제경매(접수일자 2025-11-10, 권리금액 300,000,000원)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(민성혜)

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024-05-24

* 확정일자: 2024-04-11

* 배당신고일자: 2026-01-12

* 대항력: 있음

* 비고:

3.3. 인수 권리 및 보증금

본 건은 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 임차인의 전입일자(2024-05-24)가 말소기준권리(2025-11-10)보다 빠르고, 확정일자(2024-04-11) 또한 말소기준권리보다 앞섭니다. 이에 따라 임차인은 낙찰자에게 보증금반환을 요구할 수 있는 대항력이 있다고 판단됩니다. 단, 권리분석 상 "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있으나, 이는 배당 절차를 통해 임차인의 보증금이 전부 변제될 경우를 가정한 것일 수 있습니다. 따라서 실제 낙찰자가 임차인의 보증금 180,000,000원을 인수해야 하는지 여부에 대한 철저한 확인 및 배당표 확정 여부를 반드시 검토해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

물건 소재지는 지하철 2호선 "건대입구역" 인근으로, 상업 및 주거 기능이 복합된 지역입니다. 주변에 다양한 근린생활시설, 주택, 아파트 등이 소재하여 유동인구가 많고 상권이 활성화되어 있습니다.

4.2. 잠재적 혐오 시설

현재까지 제공된 정보 및 일반적인 조사 결과로는 본 물건 인근에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지 이용 계획 상 '(한강)폐기물매립시설 설치제한지역'에 해당하므로, 해당 제한 구역의 구체적인 범위와 물건과의 실제 거리를 추가적으로 확인하는 것이 권장됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 생활 인프라

지하철 2호선 "건대입구역"을 중심으로 대중교통 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선을 통해 서울 시내 어디든 접근성이 우수합니다. 또한, 건대입구역 주변은 상업, 문화, 교육 시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 건물 내부 설비

본 건물은 기본적인 위생·급배수 설비, 전기 설비, 난방 설비, 소화전 설비, 승강기 설비, 주차장 시설 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

보증금 180,000,000원을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 보증금 전액이 낙찰자에게 인수될 가능성이 있습니다. "인수 보증금 합계: 0원"이라는 표기와 대항력 있음이라는 정보가 상충되므로, 임차인의 보증금 인수 여부에 대한 면밀한 법률 검토가 필수적입니다.

6.2. 토지 이용 제한

과밀억제권역, 대공방어협조구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 재산권 행사나 건축, 전매 등에 제약이 발생할 수 있습니다.

6.3. 감정가와 시세의 큰 괴리

감정가 360,000,000원에 비해 최근 시세는 약 210,000,000원~220,000,000원 수준으로 분석되어, 감정평가의 적정성 및 유찰 가능성에 대한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 건대입구역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있으며, 비교적 신축(2022-2023년 준공 추정)에 해당하는 장점이 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재와 더불어 감정가와 실거래가 간의 상당한 격차는 주의 깊은 접근을 요구합니다. 이러한 리스크 요소를 정확히 분석하고 인수 부담을 감수할 수 있는 투자자에게는 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 2호선 건대입구역 초역세권으로 탁월한 교통 및 생활 편의성.

* 2022-2023년경 준공 추정되는 비교적 신축급 건물로 내부 관리 상태 양호 기대.

* 감정가 대비 낮은 시세 형성은 유찰 시 시세 차익 확보 가능성을 시사.

9. 예상 입찰가

현재 시세 분석 결과, 유사 면적 및 연식의 주변 다세대 주택 거래가는 약 210,000,000원에서 220,000,000원 사이로 파악됩니다.

본 물건은 대항력 있는 임차인(보증금 180,000,000원)의 존재가 주요 리스크 요인이므로, "인수 보증금 합계: 0원"이라는 정보와 상반되는 부분을 반드시 면밀히 검토해야 합니다.

감정가(360,000,000원)와 실제 시세 간의 큰 차이를 고려하고, 임차인 리스크를 반영하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

만약 임차인의 보증금 180,000,000원이 낙찰자가 인수하지 않아도 되는 금액으로 법원 배당을 통해 전액 변제되는 상황이 확실하게 담보된다면, 시세 범위 내에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가: 230,000,000원

(상기 입찰가는 현재 시세 및 잠재적 리스크를 종합적으로 고려한 금액이며, 특히 임차인 보증금의 인수 여부에 따라 최종 매수 비용이 달라질 수 있음을 유념해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.