나이스옥션 법원경매 수원 2025타경58543 [1] 경기도 화성시 병점동 510-23 병점타운 1동 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 병점동 소재 '송화초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위환경은 근린생활 시설, 아파트단지, 연립·다세대주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며 본건 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하고, 본건 남동측 인근에 지하철1호선 '서동탄역'이 위치하는 등 제반 교통여건은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층건 내 5층 502호로서, 외벽 : 치장벽돌 마감 등, 내벽 : 벽지도배 마감 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호 : 하이새시 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중임. (※ 후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

위생설비(급·배수 등), 난방설비, 소방설비, 승강기설비, 보안시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 장방형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자:외국인 등/허가대상용도:단독· 다가구·연립·다세대주택,아파트)임.

공부와의 차이

본건 공부상 '1동'이나 현황 '3동'으로 표기되어 있음. (※ 후첨 ‘현황 사진’ 참고)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

공부상 병점타운 '1동'이나 건물 외벽에 병점타운 '3'으로 표기되어 있음.
주택도시보증공사(양도전:임차인 박초희)로부터 2026.4.23.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경58543 (1)

소재지: 경기도 화성시 병점동 510-23 병점타운 1동 5층502호 (현황 건물 외벽 '병점타운 3'으로 표기)

용도: 도시형생활주택 (현재 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중)

감정가: 185,000,000원

토지면적: 38.06㎡ (약 11.51평)

건물면적: 47.94㎡ (약 14.50평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.1. 입지조건

본건은 경기도 화성시 병점동 소재 '송화초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 근린생활 시설, 아파트단지, 연립·다세대주택 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 진·출입이 가능하며, 본건 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하고 있습니다.

또한, 본건 남동측 인근에 지하철 1호선 '서동탄역'이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리한 등 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

1.2. 권리분석

등기부상 현황은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 유복실 (2016.11.15)

* 소유권이전: 정용철 (2019.03.13)

* 주택임차권: 박초휘 (2021.03.16), 임차보증금 170,000,000원 (을3, 말소예정)

* 압류: 광주세무서장, 관악세무서장, 화성시, 의정부시, 광주광역시, 국민건강보험공단, 남구 (모두 말소)

* 강제경매개시결정: 주택도시보증공사 (2025.10.01), 수원지방법원 2025타경58543 (갑9, 말소기준권리)

본 경매는 주택도시보증공사의 강제경매 신청으로 진행되며, 말소기준권리인 2025.10.01일자 압류(주택도시보증공사) 이하의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

특히, 임차인 박초휘의 주택임차권(을3) 역시 말소 대상입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도 전 임차인: 박초휘)

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-02-26

* 확정일자: 2019-02-11

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다’는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이로 인해 임차인의 보증금에 대한 인수 부담은 없는 것으로 분석됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

1.3. 상권분석

본건은 병점동의 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변에 근린생활시설, 아파트 단지, 연립·다세대주택 등이 혼재되어 있습니다.

송화초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호하며, 지하철 1호선 서동탄역 이용이 가능한 역세권 입지를 가지고 있습니다.

생활 편의 시설 및 교통 접근성이 우수하여 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

주변에 산업단지나 혐오시설 등 부정적인 영향을 줄 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교육: 송화초등학교가 인접해 있습니다.

* 교통: 지하철 1호선 서동탄역 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행됩니다. 차량을 통한 시내외 진출입이 용이합니다.

* 편의시설: 인근에 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 분포하여 생활 편의성이 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 번호 불일치: 공부상 '병점타운 1동'으로 등재되어 있으나, 건물 외벽에는 '병점타운 3'으로 표기되어 있습니다. 이는 추후 재산권 행사 및 관리 등에서 혼선을 야기할 수 있는 요인이므로, 실제 현황을 정확히 파악하고 등기부상 명시된 내용과의 차이를 인지해야 합니다.

* 토지이용계획상 제한: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 2026년 8월 25일까지 외국인 등 특정 대상자가 단독·다가구·연립·다세대주택, 아파트 등을 거래할 경우 토지거래 허가를 받아야 하는 구역으로 지정되어 있습니다.

* 주택도시보증공사(HUG) 확약서: 임차인의 대항력 포기 및 임차권등기 말소에 대한 HUG의 확약서가 제출된 상태입니다. 이는 임차인의 보증금에 대한 인수 부담이 없음을 명확히 하지만, 향후 법적 해석이나 절차상 예기치 못한 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 화성시 병점동 소재 도시형생활주택으로, 약 14.5평의 전용면적을 갖추고 있습니다.

입지 조건이 우수하여 교통, 교육, 생활 편의 시설 이용이 편리하며, 특히 지하철 1호선 서동탄역 이용이 가능하여 투자 가치가 있습니다.

가장 큰 특징은 주택도시보증공사가 임차인의 대항력을 포기하는 내용의 확약서를 제출함에 따라, 경매 낙찰 후 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없다는 점입니다. 이는 낙찰자의 리스크를 크게 줄여주는 요소입니다.

다만, 공부상 동(棟) 표기와 실제 건물 표기 간의 불일치 문제는 반드시 확인하고 주의해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 임차인 보증금 인수 부담 없음: HUG의 확약으로 인해 1.7억원의 보증금을 인수할 필요가 없어 투자 비용을 절감할 수 있습니다.

* 우수한 입지 및 교통망: 서동탄역과 송화초등학교가 인접해 있어 실거주 및 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 경매 물건의 가격 메리트: 감정가 대비 합리적인 금액으로 취득할 수 있는 기회입니다.

* 도시형생활주택의 안정적 수요: 소형 주거 형태인 도시형생활주택은 꾸준한 임대 수요를 바탕으로 안정적인 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

제공된 JSON 데이터 중 2018년에 건축된 37.45㎡ (약 11.3평)의 다세대주택이 2026년 1월 154,000,000원에 거래되었습니다. 이를 평당가로 환산하면 약 13,600,000원/평입니다.

본건의 건물면적은 47.94㎡ (약 14.5평)이므로, 이 기준을 적용하면 약 197,200,000원 (14.5평 * 13,600,000원/평)의 시세가 산정됩니다.

감정가는 185,000,000원으로, 최근 거래된 유사 면적 및 신축 연도의 물건 시세보다 다소 낮게 책정되어 있습니다.

예상 입찰가:

본건은 임차인의 보증금 인수 부담이 없으며, 입지 조건이 우수하다는 장점이 있습니다. 최근 시세와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 경쟁이 치열할 경우 감정가 이상에서의 입찰이 예상됩니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가 수준에서 시작하여, 주변 시세 및 경매 참여자들의 움직임을 보면서 유동적으로 결정하는 것이 좋습니다.

본건의 예상 입찰가는 170,000,000원 ~ 195,000,000원 범위에서 고려해볼 수 있습니다.

초기 입찰가는 180,000,000원으로 제안하며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 추가적인 시세 확인을 통해 최종 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.