나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34893 [1] 경기도 부천시 원미구 도당동 52-15 송정하우스 나동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류호광감정 · 평가일 2025.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 도당동 소재 "도당중학교" 동측 인근의 송정하우스 단지 내에 위치하며, 주위일대는 동류형의 공동주택, 아파트 단지 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 각종 차량의 접근이 가능하고 버스정류소 등이 근거리에 소재하여, 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

2010. 11월경에 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층건 공동주택(다세대주택) 건물 내의 2층 201호로서, 외벽:콘크리트 위 타일붙임 및 드라이비트 등 마감. 내벽:몰탈 위 벽지 등 마감. 창호:샷시창호임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 대체로 평탄하며, 현황 공동주택(다세대주택) 건물의 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측 및 남측으로 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역), 항공표면, 상대보호구역(도당고), 상대보호구역(도당중), 상대보호구역(부천북고), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구, 아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 사항은 미상임.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

* 사건번호: 부천지원 2025타경34893 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 원미구 도당동 52-15 송정하우스 나동 2층 201호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 177,000,000원

* 토지면적: 29.08㎡ (약 8.79평)

* 건물면적: 51.56㎡ (약 15.60평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건물 층수: 5층 건물 중 2층

* 사용승인일: 2010년 11월

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본 건은 경기도 부천시 원미구 도당동 소재 "도당중학교" 동측 인근의 송정하우스 단지 내에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 공동주택, 아파트 단지 등이 혼재한 지역으로 주위 환경은 무난한 편입니다.

* 교통상황:

본 건까지 각종 차량의 접근이 가능하고 버스 정류소 등이 근거리에 소재하여, 대중교통 사정은 무난한 편입니다.

* 토지 형상 및 이용상태:

토지는 장방형으로서 대체로 평탄하며, 현황 공동주택(다세대주택) 건물의 부지 등으로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태:

본 건은 서측 및 남측으로 공도와 접합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 가축사육제한구역, 항공표면, 상대보호구역(도당고, 도당중, 부천북고), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 (2025.8.26.~2026.8.25.)).

1.3. 권리분석

* 말소기준권리:

갑4, 김포세무서장 압류 (2022-04-01)

* 임차인 현황:

* 임차인: 유승범

보증금: 5,000,000원

차임: 500,000원

전입일자: 2024-08-13

확정일자: 2024-08-13

배당신고일자: 2025-11-27

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 임준환

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-11-11

확정일자: (미상)

배당신고일자: (미상)

대항력: 없음

비고: 보증금 및 차임이 미상인 임차인이나 대항력은 없습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(한은주)

보증금: 171,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-06-25

확정일자: 2020-06-02

배당신고일자: 2022-08-04

대항력: 없음

비고:

* 인수 보증금 합계:

0원

* 등기부 요약:

등기부채권 총액은 998,500,000원입니다.

을구 순위 3번 주택임차권등기(주택도시보증공사, 171,000,000원)는 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.4. 상권분석

* 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보 (제공된 JSON 기반):

* 2026년 3월 8일, 경기도 부천시 원미구 도당동 111-1번지 창원주택, 35.04㎡ (약 10.6평), 1층, 80,000,000원에 거래됨 (건축년도: 1992년).

* 2026년 3월 13일, 경기도 부천시 원미구 도당동 110-2번지 복지빌라3동, 39.24㎡ (약 11.87평), 1층, 90,000,000원에 거래됨 (건축년도: 1992년).

* 2026년 3월 12일, 경기도 부천시 원미구 도당동 247-19번지 신세계홈타운101동, 56.62㎡ (약 17.13평), 5층, 124,000,000원에 거래됨 (건축년도: 2002년).

* 시세 분석:

제공된 최근 매매 사례는 대부분 1992년과 2002년에 건축된 노후 건물들입니다. 본 건인 송정하우스 나동 201호는 2010년에 건축되어 비교적 신축에 해당합니다.

이전 거래 사례들의 면적당 가격은 약 723만원에서 758만원/평 수준입니다.

본 건의 감정가는 177,000,000원으로, 면적(51.56㎡, 약 15.60평) 대비 평당 약 1,134만원 수준으로 산정되어 있습니다. 이는 노후 건물들의 최근 거래가보다 높게 책정된 것으로, 건물의 신축 연도를 고려할 때 적정한 시세 수준일 가능성이 있습니다.

다만, 최신 거래 정보는 2026년 3월 기준으로, 현재 시점(2026년 7월)의 정확한 시세 파악을 위해서는 추가적인 시세 조사 및 부동산 전문가의 자문이 필요합니다.

1.5. 생활정보

* 주변 시설:

본 건은 "도당중학교"와 인근에 위치하며, 주거 지역 내에 있어 기본적인 생활 편의 시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 건물의 구조 및 이용상태:

2010년 11월 사용 승인을 받은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층 건물 중 2층 201호입니다. 외벽은 콘크리트 위 타일 붙임 및 드라이비트 마감, 내벽은 몰탈 위 벽지 마감, 창호는 샷시창호입니다. 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.

* 설비 내역:

급배수 및 위생 설비, 난방 설비 등을 구비하고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역:

본 건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025.8.26. ~ 2026.8.25.). 외국인 등 특정 구매자의 경우 거래 시 허가 절차가 필요합니다.

* 임차인 관련:

임차인 임준환의 보증금 및 차임이 미상입니다. 대항력은 없으나, 잔금 납부 전 관련 사항에 대한 명확한 확인이 필요할 수 있습니다.

* 주변 환경:

현재까지 파악된 정보상으로는 인근에 특별한 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 투자 결정 전 현장 방문 등을 통해 주변 환경을 직접 확인하고, 국토이용계획 등 관련 정보를 추가적으로 검토하는 것이 권장됩니다.

1.7. 종합 의견

본건은 부천시 원미구 도당동에 위치한 다세대주택으로, 2010년 준공되어 비교적 신축에 속하며, 주거 환경 및 교통 여건이 무난한 편입니다. 감정평가액 대비 주변 시세가 높게 형성되어 있어 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다. 또한, 모든 임차인이 대항력이 없으며, 주택도시보증공사와 관련된 주요 임차권 등기도 말소될 예정이어서 권리 분석상 복잡성이 적은 물건으로 평가됩니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 기간 및 임차인 임준환의 미상 정보에 대한 확인은 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 건물이 비교적 신축(2010년 준공)으로 유지보수 용이성이 높습니다.

* 감정평가액 대비 주변 시세가 높게 형성되어 있어 시세 차익 기대 가능성이 있습니다.

* 모든 임차인이 대항력이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 주택도시보증공사와 관련된 주요 임차권 등기가 말소될 예정이어서 권리 관계가 명확합니다.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 종합적인 분석을 바탕으로 산정됩니다.

감정가 177,000,000원, 주변 최근 거래 사례(2026년 3월)의 면적당 가격(약 723만원~758만원/평)을 고려할 때, 건물의 신축 연식(2010년)을 감안하면 감정가가 시세에 부합하거나 약간 상회할 가능성이 있습니다.

감정가 대비 평당 가격은 약 1,134만원으로, 주변 노후 건물의 거래가보다 높은 수준입니다.

현 시세 및 물건 상태를 종합적으로 고려할 때, 160,000,000원 ~ 180,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.