나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34961 [1] 경기도 부천시 오정구 원종동 382-20 백합주택 에이동 지층1호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영하 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 원종동 소재 "원종초등학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 공동주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통이용 편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콩크리트조 슬래브지붕 3층 중 제지층 제1호 외벽: 적벽돌쌓기 등 마감 내벽: 페인트 및 타일 등 마감 창호: 샷시창호 임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급 배수 시설, 개별난방시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 장방형의 토지로 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 공도와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구, 아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)) -별첨 토지이용계획확인서 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부천지원 2025타경34961 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 경기도 부천시 오정구 원종동 382-20 백합주택 에이동 지층1호입니다.

토지 면적은 26.90㎡ (약 8.14평)이며, 건물 면적은 35.82㎡ (약 10.84평)입니다.

본건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 용도는 다세대주택입니다.

감정가는 70,000,000원입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 부천시 오정구 원종동 소재 "원종초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트, 공동주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 생활 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

본건 남측으로는 공도와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 수원지방법원 2024카단508421 접수일자 2024-08-16의 경기신용보증재단 가압류입니다.

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 모든 가압류, 압류, 근저당, 임차권 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

다만, 을구 5번 순위의 주택임차권(권리자: 한자연, 보증금 70,000,000원, 전입일자 2022-05-31)은 '인수'로 등기되어 있으나, 물건명세서 상 임차인 사망 후 상속재산 파산 관재인의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 가능성이 있습니다. 정확한 인수 여부는 현장 조사 및 법원 확인이 필수적입니다.

등기부채권 총액은 127,747,667원입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 한

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-05-31

* 확정일자: 2022-05-11

* 대항력: 있음

* 비고: 을구 5번 주택임차권 등기 권리자로, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있으나 파산 관재인의 말소 동의 확약서가 제출되어 인수 여부가 불확실합니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하고 있으며, 인근에 초등학교가 있어 교육 환경이 조성되어 있습니다.

또한, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있으나, 대규모 상업 시설보다는 지역 내 소규모 상권의 형태를 띨 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 다세대주택으로 이용 중이며, 위생 및 급 배수 시설, 개별난방 시설 등이 구비되어 있습니다.

인근에 원종초등학교가 있어 자녀 교육에 용이할 수 있습니다.

주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근도 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 해당 구역 내에서 토지 거래 시 허가를 받아야 합니다. (다만, 본건은 건물도 포함되어 있어 경매 절차 진행 시 별도 확인 필요)

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 한 의 70,000,000원 보증금 인수 문제입니다. 비록 파산 관재인의 말소 동의 확약서가 제출되었으나, 이것이 법원에서 최종적으로 인정되어 보증금이 소멸되는지 여부를 반드시 확인해야 합니다. 만약 보증금을 인수해야 한다면, 실질적인 취득 가격이 상승하게 됩니다.

건축물대장 상 전유부 정보가 '1층 1호'로 기재된 반면, 본건의 소재지는 '지층1호'로 표기되어 있어 층수 표기상의 불일치가 있습니다. 이는 현장 조사 시 확인이 필요합니다.

주변에 혐오시설이 있는지 여부는 본 건의 가치에 영향을 미칠 수 있으므로, 관련 지역 정보 조사가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 부천시 원종동의 주거 지역 내에 위치한 다세대주택으로, 입지 조건 및 교통 환경은 보통 수준입니다.

핵심적인 고려 사항은 대항력 있는 임차인의 보증금 문제입니다. 임차인의 보증금이 인수되지 않는다면 감정가 수준에서의 취득도 고려해볼 수 있으나, 이 부분이 불확실할 경우 신중한 접근이 필요합니다.

건축물대장 상 층수 표기 불일치 문제도 현장 확인이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

대항력 있는 임차인의 보증금 문제가 명확히 해결되어 인수되지 않을 경우, 감정가 수준 또는 그 이하에서 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

주거용 부동산으로서의 기본적인 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

토지거래허가구역 지정 해제 또는 완화 시 추가적인 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 70,000,000원이며, 이는 임차인의 보증금과 동일한 금액입니다.

물건명세서 상 임차인의 보증금은 매각으로 소멸될 가능성이 있으나 (말소 동의 확약서 제출), 이에 대한 최종적인 법원 판단을 확인하는 것이 매우 중요합니다.

만약 임차인의 보증금 70,000,000원이 인수되지 않는다면, 감정가인 70,000,000원을 상한선으로 하여 입찰가를 산정할 수 있습니다. 다만, 주변 실거래가 및 물건의 상태, 층수 표기 불일치 등 리스크 요인을 고려할 때, 보수적인 관점에서 접근할 필요가 있습니다.

최근 실거래가 분석 시, 유사 면적 및 연식의 다세대주택 가격대가 형성되어 있으나, 본건의 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

이에, 임차인 보증금 인수 불확실성 및 시장 가격을 고려하여, 50,000,000원에서 70,000,000원 사이의 입찰가를 제안합니다. 단, 70,000,000원 이상 입찰 시에는 임차인 보증금 인수 여부를 반드시 재확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.