나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34868 [1] 경기도 김포시 사우동 1250 다온아르떼 102동 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건일감정 · 평가일 2025.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 사우동 소재 "김포여자중학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 다세대주택, 단독주택, 학교 등으로 형성된 주거지대로서 제반주위 환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입이 가능하며, 인근 및 근거리에 노선 버스정류장, 사우역(김포골드라인) 등이 소재하는 바, 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건내 제5층 제501호로서, 외벽 : 석재붙임 및 치장벽돌 등 마감, 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필일단의 부정형 완경사지로서, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 8미터, 남측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

사우동 1250 도시지역,제1종일반주거지역,고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만),가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,역사문화환경보존지역(문화예술과협의)<경기도문화재보호조례>,장애물제한표면구역<공항시설법>,진입표면구역<공항시설법>,상대보호구역(김포여자중학교,김포고등학교)<교육환경보호에관한법률>,제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역15m,육군17사단관할)<군사기지및군사시설보호법>,재정비촉진지구(김포재정비촉진지구(도시관리과협의요함))<도시재정비촉진을위한특별법>,역사문화환경보존지역(문화예술과문의)<문화유산의보존및활용에관한법률>,성장관리권역<수도권정비계획법>,하수처리구역(사우처리분구)<하수도법>,토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의), 사우동 1251, 1252 도시지역,제1종일반주거지역,고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만),소로2류(폭8m~10m)(국지도로)(접합),가축사육제한구역(모든축종제한)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,역사문화환경보존지역(문화예술과협의)<경기도문화재보호조례>,장애물제한표면구역<공항시설법>,진입표면구역<공항시설법>,상대보호구역(김포여자중학교,김포고등학교)<교육환경보호에관한법률>,제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역15m,육군17사단관할)<군사기지및군사시설보호법>,재정비촉진지구(김포재정비촉진지구(도시관리과협의요함))<도시재정비촉진을위한특별법>,역사문화환경보존지역(문화예술과문의)<문화유산의보존및활용에관한법률>,성장관리권역<수도권정비계획법>,하수처리구역(사우처리분구)<하수도법>,토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경34868 (1)

소재지: 경기도 김포시 사우동 1250 다온아르떼 102동 5층501호

용도: 도시형생활주택

감정가: 181,000,000원

토지면적: 20.11㎡ (약 6.08평)

건물면적: 31.97㎡ (약 9.67평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축년도: 2020년

총 층수: 5층 (본건 5층)

구조: 철근콘크리트구조

주차: 총 21대 (자주식/기계식 혼합)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 김포시 사우동 소재 "김포여자중학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 다세대주택, 단독주택, 학교 등으로 형성된 주거지대로서 제반 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근 및 근거리에 노선 버스정류장, 사우역(김포골드라인) 등이 소재하여 교통 여건은 보통 수준임.

* 토지 형상 및 이용상태: 3필일단의 부정형 완경사지로, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 본건 동측으로 폭 약 8미터, 남측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

1.2. 권리분석

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 말소기준권리: 갑5) 포천세무서장 압류 (2023-01-27)

* 주요 권리내역:

* 임차인: 주택도시보증공사(방민영). 보증금 218,000,000원, 차임 0원. 전입일자 2021-10-25. 대항력 없음.

* 을1) 주택임차권 등기 (방민영, 218,000,000원) - 2023-07-21 접수. 물건명세서상 말소동의 확약서 제출로 소멸 예상.

* 이 외 소유권이전, 압류, 강제경매 등 다수 존재하나 모두 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸될 예정임.

* 등기부채권 총액: 218,000,000원

* 인수 보증금 합계: 0원 (대항력 있는 임차인 없음)

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 학교 등이 밀집한 전형적인 주거지대로 형성되어 있음.

* 건축물 정보: "다온아르떼"라는 주상복합 또는 집합 건물에 속하며, 2020년에 준공되어 비교적 신축에 해당함.

* 최근 실거래가 분석 (2026년 6월 기준, 주변 유사 물건):

* 쥬땜팰리스 (2018년식, 68.48㎡): 175,000,000원 (3.3㎡당 약 84.5만원)

* 한마루타운 (2014년식, 45.32㎡): 124,000,000원 (3.3㎡당 약 90.5만원)

* 태양 (1987년식, 34.13㎡): 70,000,000원 (3.3㎡당 약 67.9만원)

* 본건 (다온아르떼, 2020년식, 31.97㎡)의 감정가는 181,000,000원 (3.3㎡당 약 187만원)으로, 주변 신축급 유사 면적 물건의 실거래가 대비 현저히 높게 책정된 것으로 판단됨.

* "다온아르떼" 자체의 최근 거래 내역은 확인되지 않아, 주변 단지의 시세 추이를 참고하여 가치를 판단해야 함.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 김포여자중학교, 김포고등학교, 사우고등학교 등 교육시설이 인접해 있으며, 주거 지역으로 편의시설 이용이 편리한 환경임.

* 교통: 김포골드라인 사우역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 용이함.

* 혐오시설: 인근에서 특별히 보고된 혐오시설은 없으나, 토지이용계획상 군사시설보호구역, 공항 관련 제한 구역 등이 존재함.

1.5. 잠재적 리스크

* 높은 감정가: 주변 실거래가 대비 감정가가 매우 높게 책정되어 있어, 낙찰 후 시세 차익 확보가 어렵거나 손실이 발생할 가능성이 있음.

* 재정비촉진지구 지정: 향후 사업 진행 상황에 따라 주변 환경이나 가치에 변동이 있을 수 있음.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)와의 인수 조건 변경 사항에 대한 구체적인 확인이 필요함.

* 토지이용계획 제한: 고도지구, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 군사기지 및 군사시설 보호법, 공항시설법, 토지거래허가구역 등 다수의 규제 사항이 존재하여 향후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있음. 특히 토지거래허가구역 지정 기간(2025.8.26~26.8.25)에 따른 거래 제한 가능성을 염두에 두어야 함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 김포시 사우동에 위치한 비교적 신축인 도시형생활주택으로, 사우역 역세권의 편리한 교통과 주변 교육 및 생활 인프라를 갖추고 있어 거주 가치는 양호한 편입니다. 권리 관계 또한 대항력 있는 임차인이 없어 명도에 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 가장 큰 문제는 감정가가 주변 실거래가 대비 과도하게 높게 책정되었다는 점입니다. 이는 경매 참여 시 높은 위험 부담으로 작용할 수 있으며, 수익률 확보에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 재정비촉진지구 지정 및 HUG 관련 특이사항 또한 추가적인 확인이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 김포골드라인 사우역 인근으로 편리한 교통망 보유.

* 신축급 주거 환경: 2020년 준공으로 노후도가 낮아 즉시 거주 가능.

* 소형 면적: 1인 가구 및 소형 주거 수요 충족 가능.

* 향후 개발 기대: 재정비촉진지구 지정으로 인한 지역 가치 상승 잠재력.

1.8. 예상 입찰가

본건의 전용면적은 31.97㎡ (약 9.67평)이며, 2020년에 건축되었습니다.

제공된 주변 시세 자료 분석 결과, 유사한 면적 및 건축 연도의 건물(2014-2018년식)의 3.3㎡당 매매가는 약 85만원 ~ 90만원 수준으로 추정됩니다.

이를 본건 면적(9.67평)에 적용 시, 시장 가치는 약 8,220만원 ~ 8,703만원 범위로 산정됩니다.

본 건의 감정가는 181,000,000원(3.3㎡당 약 187만원)으로, 위에서 산정한 시장 가치보다 2배 이상 높게 책정되어 있습니다.

따라서, 현 시세 및 경매 물건의 특성을 고려할 때, 합리적인 예상 입찰가는 다음과 같은 범위를 고려해볼 수 있습니다.

본 건의 시장 가치를 기반으로 하되, 안전 마진과 잠재적 리스크를 감안하여 신중하게 접근하는 것이 중요합니다.

예상 입찰가 범위: 90,000,000원 ~ 100,000,000원

다만, 본 입찰가 범위는 제공된 제한적인 시세 정보에 기반한 추정치이며, 실제 경매 시 경쟁 상황, 법원의 개시 가격, 추가적인 시세 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 감정가 대비 현저히 낮은 수준이므로, 이 가격대에서도 수익을 기대할 수 있을지 면밀한 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.