나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34891 [1] 경기도 부천시 소사구 심곡본동 585-10 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선율감정 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동 소재 "도원초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 근린시설 등으로 형성된 지대로서, 제반 주위환 경은 보통시 됩니다.

교통상황

대상물건 소재 건물까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 제5층 제501호로서, (사용승인일 : 2003.03.14) 외벽 : 드라이비트 마감 등, 창호 : 하이새시 창호 등입니다.

이용상태

'다세대주택'으로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방시설, 도시가스설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 토지로서 '공동주택(11세대)다세대주택' 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대상물건 남측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

공히, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-465)(접합), 가축사육제한구역(전부 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(도원초-교육청문의)<교육 환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(부천남중-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관 한 법률>, 상대보호구역(해아유치원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과 밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))입니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경34891 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 심곡본동 585-10 5층501호

용도: 다세대주택

감정가: 191,000,000원

토지면적: 34.10㎡ (약 10.32평)

토지지분: 34.098㎡ (약 10.32평)

건물면적: 58.62㎡ (약 17.74평)

건물지분: 58.62㎡ (약 17.74평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건물 사용승인일: 2003.03.14

1.1. 입지조건

위치: 경기도 부천시 소사구 심곡본동 소재 "도원초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주위환경: 주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 근린시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통상황: 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 보통 수준입니다.

인접 도로상태: 대상 물건 남측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역(도원초, 부천남중, 해아유치원), 과밀억제권역으로 지정되어 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

본건의 말소기준권리는 2023년 11월 15일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑24)로 보입니다. 이에 따라 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 467,000,000원입니다.

인수/소멸 권리:

을구 순위 10번의 주택임차권(강다은, 189,000,000원)이 등기부상 말소 예정이나, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있어 주의가 필요합니다. 다만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었고, 채권자 역시 주택도시보증공사라는 점, 모든 임차인의 '대항력'이 '없음'으로 기재된 점을 종합적으로 고려할 때, 해당 임차권은 인수되지 않을 가능성이 높습니다. "HUG 인수조건 변경" 특이사항은 추가적인 확인이 요구됩니다.

임차인 현황:

* JINQINGHUI: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-09-01, 대항력 없음

* JINYUANBIN: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-09-22, 대항력 없음

* LIXIANGLAN: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-09-01, 대항력 없음

* SONGCHUNHUA: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-09-22, 대항력 없음

* 주택도시보증공사 (강다은): 보증금 189,000,000원, 전입일자 2022-07-22, 확정일자 2022-07-04, 배당신고일자 2024-09-09, 대항력 없음

인수 보증금 합계: 0원

모든 등재 임차인의 대항력이 없다고 명시되어 있어, 명시적으로 인수해야 할 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 도원초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 주거 시설(단독, 다세대, 아파트)과 근린생활시설이 혼재된 일반적인 주거 지역입니다. 대규모 상업 시설보다는 소규모 점포들이 산재하여 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

건축물 정보: 본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 5층 501호이며, 2003년 3월 14일 사용승인을 받았습니다.

이용 현황: '다세대주택'으로 이용 중입니다.

설비 내역: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 시설, 도시가스 설비가 구비되어 있습니다.

주변 교육시설: 도원초등학교, 부천남중, 해아유치원 등이 인접해 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역 지정: 본건 소재지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 경매로 인한 취득은 허가 대상이 아닐 수 있으나, 해당 기간 동안 외국인 등의 거래는 허가 대상입니다.

권리관계의 불명확성: 특이사항으로 '대항력있는임차인'이 언급되었으나, 임차인 현황에서는 모든 임차인의 '대항력'이 '없음'으로 기재되어 있어 모순됩니다. 또한, 물건명세서에 을구 10번 주택임차권이 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되었으나, HUG의 말소 동의 확약서 제출 및 HUG가 채권자라는 점, HUG 인수조건 변경 특이사항 등이 복합적으로 작용하여 정확한 권리 관계 확인이 필수적입니다.

높은 채권 총액: 감정가 191,000,000원 대비 채권 총액 467,000,000원으로, 채권 총액이 감정가를 상당히 초과하고 있습니다. 다만, 본 건을 신청한 채권자(주택도시보증공사)가 다른 채권(가압류)도 보유하고 있어, 매각 진행 가능성은 높습니다.

HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)의 인수 조건 변경에 대한 구체적인 내용을 사전에 반드시 확인해야 합니다. 이는 낙찰 후 인수 조건이나 입찰가 산정에 중요한 영향을 미칠 수 있습니다.

주변 시설: 제공된 정보만으로는 주변에 혐오시설이 있는지 파악하기 어렵습니다. 입찰 전 반드시 현장 방문 및 지도 검색 등을 통해 주변 환경을 면밀히 조사하시기를 권장합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동에 위치한 다세대주택으로, 도원초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. 2003년 준공되어 연식이 있으나 철근콘크리트 구조로 되어 있습니다. 권리분석상 모든 임차인의 대항력이 없다고 명시되어 있으나, '대항력있는 임차인' 언급 및 물건명세서상의 '소멸되지 않는 권리' 명시로 인해 복합적인 권리관계 확인이 요구됩니다. 현재 감정가는 최근 유사 면적 실거래가와 비교 시 합리적인 수준으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 주거 지역 내 위치: 도원초등학교 등 교육 시설이 인접하여 주거 가치가 있습니다.

합리적인 감정가: 제공된 JSON 데이터의 최근 실거래가(효마을타운107동, 59.9㎡, 19,800만원)와 비교 시, 본건(58.62㎡)의 감정가 191,000,000원은 유사하거나 소폭 낮은 수준으로 평가되어 있습니다.

일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하므로 토지 사용에 대한 권리 확보가 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보 분석 (2025년 12월 기준):

* 효마을타운107동 (59.9㎡, 3층): 19,800만원

* 대창스페이스빌 (35.12㎡, 4층): 20,700만원

* 예인쉐르빌 (49.33㎡, 3층): 29,000만원

본건 물건의 면적은 58.62㎡이며, 감정가는 191,000,000원입니다.

제공된 실거래가 정보 중 면적이 가장 유사한 '효마을타운107동'(59.9㎡)이 19,800만원에 거래된 점을 감안할 때, 본건의 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다. 5층이라는 점과 HUG 관련 복합적인 권리관계, 토지거래허가구역 지정 등은 입찰 시 신중한 접근이 필요합니다.

이에, 본 물건의 예상 입찰가는 다음과 같이 산정합니다.

예상 입찰가: 185,000,000원 ~ 205,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.