나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513825 [1] 인천광역시 미추홀구 학익동 685-11 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도시 · 평가일 2025.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 '남인천고등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택 및 근린시설 등으로 형성된 지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통 임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 3층 301호로서, (사용승인일: 1993.12.30) 외벽: 벽돌타일 붙임 마감 등, 창호: 하이새시 창호임.

이용상태

'다세대주택'으로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세장형 토지로서, 현황 '다세대주택' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측 및 서측으로 각각 노폭 약 8미터 및 노폭 약 4미터의 포장도로를 이용 중임.

토지이용계획 및 제한상태

공히 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(2014-01-13)(학익지구(자세한 사항은 도시창생 과 문의)), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.]) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927)<교육환 경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025 -08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 통칭 '덕천빌라 1동'(감정평가서 참조)
- 현관에 '현*준' 명의의 우편물도착 고지 안내 스티커가 부착되어 있음(현황조사서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경513825 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 학익동 685-11 3층301호

건물명칭: 통칭 '덕천빌라 1동' (감정평가서 참조)

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 면적 및 가격

감정가: 81,000,000원

토지면적: 8.12㎡ (약 2.46평)

건물면적: 32.14㎡ (약 9.73평)

토지/건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물정보

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 3층 301호

사용승인일: 1993.12.30

총층수: 4층 (지하 1층 포함)

전유부분 면적: 32.14㎡ (약 9.73평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 '남인천고등학교' 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트, 다세대주택 및 근린시설 등이 혼재된 일반 주거지역으로서, 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본건 소재 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

남측 및 서측으로 각각 노폭 약 8미터 및 약 4미터의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본건의 말소기준권리는 2023년 3월 3일 미추홀구(인천광역시)의 압류입니다.

경매신청 채권자는 주택도시보증공사(HUG)이며, 부동산강제경매로 진행되었습니다.

등기부채권 총액은 83,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수/소멸 관계

* 임차인: 주택도시보증공사(한태준)

보증금: 83,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-05-24

확정일자: 2021-05-06

배당신고일자: 2023-08-23

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경 및 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 예정이며, 인수되는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.3. 특이사항

현관에 '현*준' 명의의 우편물 도착 고지 안내 스티커가 부착되어 있어, 점유 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

HUG 인수조건 변경 사항은 권리관계의 명확성을 더해주나, 세부 내용을 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 부동산 거래 현황

본건과 유사한 다세대주택들의 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 광림빌라(306-128, 1997년식, 35.86㎡, 2층): 2026년 5월 9일 4,000만원에 거래. (약 111.5만원/㎡)

* 촌마을빌라B동(1995년식, 54.85㎡, 3층): 2026년 5월 4일 9,000만원에 거래. (약 164.0만원/㎡)

* 부흥빌라트B동(2002년식, 41.06㎡, 2층): 2026년 5월 2일 6,650만원에 거래. (약 161.9만원/㎡)

본건(32.14㎡)의 감정가는 8,100만원으로, 최근 거래된 유사 면적 대비 평당 가격이 다소 높게 형성되어 있는 것으로 판단됩니다.

4.2. 주변 지역 특성

학익지구 내에 위치하며, 용현·학익 1블록 도시개발사업이 진행 중으로 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

주변에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본건 북서측 인근에 남인천고등학교가 위치하며, 기타 교육 시설과의 접근성도 보통 수준입니다.

5.2. 편의시설 및 교통

대중교통 이용이 가능한 버스정류장이 인접해 있으며, 차량을 이용한 도심 접근성도 양호합니다.

주변에 소규모 상업시설 및 근린시설이 분포하여 생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

현 단계의 조사에서 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

1993년 사용승인된 건물로, 향후 노후화로 인한 유지보수 및 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획 상 제한

본건 토지는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(학익지구), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 속해 있습니다.

특히, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등에 한해 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 일반 매수자에게 직접적인 영향은 적습니다.

6.3. 점유 및 임대관계

현관에 부착된 우편물 안내 스티커로 보아, 임대관계 미상의 점유자가 있을 가능성을 배제할 수 없습니다. (임대관계 미상)

7. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 학익동에 위치한 다세대주택으로, '덕천빌라 1동'으로 통칭됩니다. HUG 인수조건 변경 및 임차인 대항력 없음으로 인해 권리관계가 비교적 명확하며, 인수 부담이 없는 물건입니다. 1993년 준공된 다소 노후된 건물이나, 주변 환경이 주거 밀집 지역으로 안정적이며 교통 및 생활 편의시설 이용이 가능한 입지를 갖추고 있습니다. 학익지구 내 위치하여 용현·학익 1블록 도시개발사업과 같은 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성도 일부 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계 명확: HUG 관련 이슈로 인한 인수 부담이 없는 깨끗한 등기 상태.

* 소형 면적: 1~2인 가구의 실거주 또는 소액 투자용으로 적합.

* 학익지구 개발 잠재력: 용현·학익 1블록 도시개발사업 등 지역 재개발 및 도시계획에 따른 시세 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 8,100만원입니다. 그러나 최근 유사 물건의 매매 사례를 분석한 결과, 평당 거래 가격이 약 530만 원 수준으로, 이를 본건 면적(약 9.73평)에 적용할 경우 약 5,200만원 내외의 시세가 형성될 것으로 추정됩니다. 감정가 대비 시장 가격 괴리가 있는 점을 감안하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

안정적인 투자를 위해서는 시장 가격과 경매 시장 상황을 종합적으로 고려하여 보수적으로 입찰가를 산정해야 합니다.

예상 입찰가는 약 58,000,000원으로 제안합니다. 이는 시장 가격 추정치와 감정가의 중간 정도 수준으로, 향후 가치 상승 가능성과 경매의 불확실성을 고려한 금액입니다. (인수 보증금은 없음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.