나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513850 [1] 인천광역시 부평구 부평동 482-2 우리드란 2층202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.11.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "굴다리오거리" 동측 인근에 위치하는 구분건물로서, 인근은 주상지대입니다.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 2층 건물 내 제2층 제202호로서 외벽 : 몰탈 위 페인트 등 마감 창호 : 새시창호입니다.

이용상태

공부상 '오피스텔'으로 등재되어 있습니다.

설비내역

외관관찰 결과 기본적인 전기설비, 급배수설비 등이 구비되어 있는 것으로 판단됩니다.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 남동측으로 차량의 통행이 가능한 포장된 공도와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

부평동 482-2 : 일반상업지역 , 방화지구 , 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> , 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.) 부평동 482-3 : 일반상업지역 , 방화지구 , 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> , 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.) 부평동 482-9 : 일반상업지역 , 방화지구 , 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> , 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.) 부평동 482-10 : 일반상업지역 , 방화지구 , 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> , 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.) 입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상이며, 후첨 '건물개황도 및 내부구조도'는 폐문부재 등으로 인하여 내부 확인이 불가능하여 지자체 발급 도면으로 도시하였습니다. 2. 본건 폐문부재 등으로 인하여 부득이하게 내부를 직접 확인하지는 못한 사유로 인하여 거주민 및 인근 공인중개사무소 등에 탐문조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 감정평가 하였으며, 내부 인테리어 및 내부 관리 상태는 통상적인 인테리어 수준 및 관리 상태로 보아 감정평가 하였습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513850 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 482-2, 우리드란 2층 202호

물건종류: 오피스텔

감정가: 202,000,000원

토지 면적: 9.80㎡ (약 2.96평)

건물 면적: 73.69㎡ (약 22.30평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "굴다리오거리" 동측 인근에 위치하며, 주변은 주상지대로 상업 및 주거 시설이 혼합된 지역입니다.

차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통 수준입니다.

본건 남서측 및 남동측으로는 차량 통행이 가능한 포장된 공도와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 갑11 울산세무서장 압류 (2021-07-12)

등기부상 권리 내역:

* 주택임차권 (을구 7번, 강일): 보증금 240,000,000원. 대항력은 없으며, 매각으로 소멸 예정입니다. (주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되었습니다.)

* 강제경매 신청 채권자: 주택도시보증공사 (채권액 240,000,000원)

* 압류 내역 (울산세무서장, 서울특별시): 매각으로 모두 소멸됩니다.

인수되는 권리: 본건 경매 절차를 통해 낙찰자가 인수해야 할 별도의 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 부평동 "굴다리오거리" 인근은 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역입니다.

건축물대장상 업무시설 및 공동주택으로 이용 가능하며, 인근의 다양한 상업 시설과 함께 복합적인 상권을 형성하고 있습니다.

주변 주거 및 상업 시설 종사자, 유동인구를 잠재적 고객으로 확보할 수 있습니다.

5. 생활정보

주변에 다양한 편의시설 및 상업시설이 밀집해 있어 생활이 편리합니다.

인근에 학교가 소재하며, 일부 토지 이용 계획상 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 접근성 또한 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

특히, 2026년 8월 25일까지 외국인 등 주택용도 취득 관련 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 취득 시 관련 법규 확인이 필요합니다.

폐문부재로 인해 내부를 직접 확인하지 못하였으며, 내부 상태는 지자체 발급 도면 및 일반적인 수준으로 추정되었습니다.

"HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항은 인수 조건에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 부평구의 중심 상업 지역에 위치한 오피스텔로, 비교적 신축(2016년 준공)이며 권리관계상 인수 부담이 없어 명도 진행이 용이할 것으로 예상됩니다.

교통 및 생활 편의성이 양호한 입지 조건과 최근 시세 데이터를 고려할 때, 합리적인 가격으로 취득 시 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

다만, 내부 직접 확인 불가 및 토지거래허가구역 지정 등은 사전에 충분히 검토해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

권리분석상 낙찰자가 인수할 권리가 없어 추가적인 금전적 부담이나 명도 관련 분쟁의 소지가 적습니다.

부평동의 준수한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

최근 실거래가를 고려할 때, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석:

* 2026년 3월 9일: 18,500만원 (73.01㎡, 3층)

* 2026년 2월 27일: 19,500만원 (79.12㎡, 5층)

* 2026년 1월 31일: 20,000만원 (73.01㎡, 6층)

감정가는 202,000,000원입니다. 본건은 73.69㎡ 면적이며 2층에 위치합니다.

최근 실거래가와 감정가, 층수 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 185,000,000원 ~ 195,000,000원

추정 입찰가: 190,000,000원

(상기 예상 입찰가는 최근 시세 및 감정가를 기준으로 산정한 것이며, 실제 입찰 시 시장 상황, 경쟁 정도, 물건의 개별적인 가치 평가 등에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.