나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73520 [1] 경기도 의정부시 민락동 803-2 민락2지구중흥에스-클래스트와이스 9층 에이치-905호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2025.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 의정부시 민락동 소재 ‘민락중학교’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트단지, 주상용 부동산 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 간선도로 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상10층 내 제9층 제에이치-905호로서, 외벽 : 돌붙임 등 마감, 창호 : 하이샷시 등 마감.

이용상태

오피스텔(거실, 주방, 방1, 화장실, 다락 등)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 지역난방에 의한 바닥난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측, 남서측으로 광대로변, 북동측으로 중로변과 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2015-01-12), 지구단위계획구역(민락2지구), 대로1류(폭 35m~40m)(2015-01-12)(접합), 대로1류(폭 35m~40m)(2023-01-31)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2015-01-12)(접합), 공공주택지구(민락2)<공공주택 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2025타경73520 (1)

* 소재지: 경기도 의정부시 민락동 803-2 민락2지구중흥에스-클래스트와이스 9층 에이치-905호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 177,000,000원

* 토지면적: 15.83㎡ (약 4.78평)

* 건물면적: 43.66㎡ (약 13.20평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 의정부시 민락동 소재 ‘민락중학교’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트단지, 주상용 부동산 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 간선도로 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

* 토지의 형상 및 이용상태: 인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

* 인접 도로상태: 남동측, 남서측으로 광대로변, 북동측으로 중로변과 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 준주거지역, 지구단위계획구역(민락2지구), 대로1류(폭 35m~40m), 중로1류(폭 20m~25m), 공공주택지구, 과밀억제권역.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

* 인수되는 권리(인수 보증금): 0원.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 115,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-05-01

* 확정일자: 2020-04-14

* 배당신고일자: 2024-03-14

* 대항력: 없음.

* 등기부요약:

* 말소기준권리: 2020-04-20 접수, 수협은행 근저당권 48,000,000원.

* 주요 말소사항: 소유권이전1번신탁등기말소, 수협은행 근저당권, 이은주 주택임차권, 토스뱅크 가압류, 주택도시보증공사 강제경매개시결정 등.

* 전체 등기부채권 총액: 259,292,451원.

1.3. 상권분석

* 주변 상권: 근린생활시설, 아파트단지, 주상용 부동산 등이 혼재하는 지역으로, 민락2지구 내 상업 및 주거시설이 밀집되어 자체 수요와 배후 수요를 확보하고 있음.

* 유사 물건 거래 동향:

* 최근 2026년 2월~3월 거래 사례 분석 결과, 27.36㎡ (약 8.27평) 면적이 110,000,000원에서 113,000,000원 사이에 거래되었음.

* 이는 ㎡당 약 408만원 수준의 시세임을 나타냄.

* 본건 건물면적(43.66㎡, 약 13.20평)을 기준으로 환산 시, 시장가는 약 178,120,000원 수준으로 추정됨.

* 이는 본건의 감정가 177,000,000원과 유사하거나 약간 높은 수준임.

1.4. 생활정보

* 건물 구조 및 이용상태: 철근콘크리트구조, 지하2층/지상10층 중 제9층 에이치-905호. 오피스텔(거실, 방1, 주방, 화장실, 다락 등)로 이용 중임.

* 주요 편의시설: 민락중학교가 인근에 있으며, 복합 상업시설 및 주거단지가 혼재하여 생활 편의시설 이용이 용이함.

* 교통 접근성: 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장 및 간선도로 이용이 편리함.

* 건축물 정보 (참고):

* 사용승인일: 2020년 3월 27일

* 총 세대수: 697호.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 권리: 임차인 이은주(보증금 115,000,000원)는 대항력이 없는 것으로 판단되어 매각으로 권리가 소멸되나, 배당에서 전액 배당받지 못할 경우 분쟁 소지가 미약하게 존재할 수 있음. (자료상 인수되는 보증금은 없음).

* 건물 노후도: 2020년 준공 건물로 비교적 신축이나, 향후 유지보수 비용 발생 가능성 있음.

* 시세 변동 가능성: 주변 지역 개발 계획 및 부동산 시장 상황에 따라 시세 변동 가능성 있음.

* 주변 시설: 현재까지 검색된 정보로는 본건 물건지 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않음.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 의정부시 민락동의 민락2지구에 위치한 오피스텔로, 2020년 준공되어 비교적 신축이며 입지 및 교통 여건이 양호함. 최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적의 거래 시세가 본건 감정가와 거의 동일한 수준을 형성하고 있어, 시세 대비 크게 저렴한 매물이라고 보기는 어려움. 권리 분석상 임차인의 대항력은 없는 것으로 판단되어 인수되는 권리는 없으나, 배당 현황에 따른 세부적인 내용은 최종 배당표 확인이 필요함. 전반적으로 안정적인 투자 대상이 될 수 있으나, 최근 시세와 감정가가 거의 일치하는 점을 고려하여 신중한 접근이 요구됨.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 민락2지구 내 핵심 지역에 위치하여 생활 편의시설 및 교통 이용이 편리함.

* 신축 건물: 2020년 준공으로 비교적 최신 건물임.

* 안정적인 임대 수요: 오피스텔 밀집 지역으로 꾸준한 임대 수요 기대.

1.8. 예상 입찰가

* 현재 시세 추정치 (건물면적 43.66㎡ 기준): 약 178,120,000원.

* 감정가: 177,000,000원.

* 인수 보증금: 0원.

* 예상 입찰가: 시장 시세와 감정가를 종합적으로 고려하여, 약 175,000,000원에서 178,000,000원 사이에서 신중하게 입찰하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.