나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513816 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 1582-29 쌍용프라임빌 가동 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청담 · 평가일 2025.11.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '석바위시장역' 남동측 인근에 위치한 쌍용프라임 빌 제가동 제5층 제501호로서, 부근은 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 부근에 버스정류장 및 '석바위시장역'이 소재하여 대중교 통상황은 무난시됨.

건물의 구조

본건 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 5층 501호로서, (집합건축물대장상 사용승인일 : 2010.10.26) 외 벽 : 타일 및 드라이비트 마감 창 호 : 새시창임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사각형 토지로 주거용 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북측 약 8 m 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거 래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.) ))임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 부재 및 폐문으로 현장조사 및 공부를 근거로 작성하였으며, 자세한 임대관계 는 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경513816 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

* 물건 현황

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 1582-29 쌍용프라임빌 가동 5층501호

건물 정보: 쌍용프라임빌 가동, 2010년 10월 26일 사용승인

면적:

토지면적: 30.62㎡ (약 9.26평)

토지 지분: 30.625㎡

건물면적: 59.31㎡ (약 17.95평)

건물 지분: 59.31㎡

용도: 다세대주택

감정가: 142,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

* 주변 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '석바위시장역' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있음.

* 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 '석바위시장역'이 있어 대중교통 이용이 편리함.

3. 권리분석

* 등기부 현황

말소기준권리: 인천지방법원의 강제경매개시결정 (2025타경513816), 2025년 11월 11일 접수.

등기부상 채권 총액: 159,000,000원.

* 임차인 현황

임차인: 서울보증보험주식회사 (한국토지주택공사 입주자: 김진숙)

보증금: 159,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 12월 15일

확정일자: 2021년 11월 18일

대항력: 없음

비고: SGI 인수조건 변경, 선순위임차권.

* 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 주택임차권(을구 3번)이 등기되어 있으나, 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출되어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없는 것으로 분석됨 (인수 보증금 합계: 0원).

다만, 'SGI 인수조건 변경' 및 '선순위임차권'이라는 특이사항은 잠재적 위험 요소로 반드시 법원 현황 조사를 통해 최종 확인 필요.

4. 상권분석

* 주변 매매/임대 시세

최근 인근 지역 다세대주택 매매 사례 (2026년 5월 거래 기준):

- 세명쉐르빌 (2001년식, 43.33㎡): 8,200만원

- 화인에이스빌 (2012년식, 44.77㎡): 12,200만원

- 대일빌라 (1993년식, 44.4㎡): 9,000만원

본건(59.31㎡)의 감정가 142,000,000원은 주변 유사 면적 및 연식의 실거래가 시세 범위(8,200만~12,200만원) 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단되나, 면적 차이를 고려해야 함.

5. 생활정보

* 건물 구조 및 설비

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 5층 501호. 외벽은 타일 및 드라이비트 마감, 창호는 새시. 위생, 급배수, 난방 설비 완비.

* 토지 이용 계획 및 제한 사항

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역.

토지거래계약에 관한 허가구역 (2025. 8. 26.~2026. 8. 25. 외국인 한함).

6. 잠재적 리스크

* 선순위 임차권 및 SGI 인수조건 변경

등기부상 말소 대상인 임차권이 SGI의 말소 동의로 소멸될 가능성이 높으나, 'SGI 인수조건 변경' 및 '선순위임차권' 언급으로 인해 법률적 검토가 더 필요함.

* 기타 특이사항

현장 조사 시 이해관계인 부재 및 폐문으로 정확한 임대 관계 파악에 어려움이 있었음.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 주안동 '석바위시장역' 인근의 역세권 다세대주택으로, 주변 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수함. 권리 분석상 임차권 인수 부담이 없을 것으로 예상되나, SGI 관련 특이사항은 주의 깊게 살펴야 함. 감정가는 주변 시세 대비 보수적인 접근이 필요함.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: '석바위시장역' 인근으로 뛰어난 교통 환경.

* 주거 환경: 공동주택 및 상업 시설 밀집 지역으로 생활 인프라 풍부.

* 권리관계 명확화 가능성: SGI의 말소 동의 확약서 제출로 임차권 인수 위험 해소 기대 (최종 확인 필수).

9. 예상 입찰가

최근 주변 유사 면적(약 44㎡)의 매매가는 8,200만원 ~ 12,200만원 수준임. 본건은 59.31㎡로 더 넓은 면적을 가지고 있으며, 감정가는 142,000,000원임.

임차권 인수 부담이 없다는 전제 하에, 최근 최고가 실거래가(12,200만원, 44.77㎡)와 비교하여 보수적으로 접근할 필요가 있음.

주변 시세 및 잠재적 리스크를 고려하여, 예상 입찰가 범위를 105,000,000원 ~ 125,000,000원으로 제안함. 이는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 최종 권리관계 확정에 따라 변동될 수 있음.

* 주변 혐오시설 유무는 별도의 지도 서비스 등을 통한 추가적인 조사가 필요함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.