나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73542 [1] 경기도 의정부시 자일동 119 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2025.12.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 자일동 소재 ‘자일낚시터’ 동측 인근에 위치하며, 인근에 단독주택, 전답, 창고 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하나 운행빈도 및 배차간격 등을 고려하여 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(1) : 인접지 대비 평탄한 사다리 토지로서, 창고시설 건부지로 이용중임. 일련번호(3) : 인접지 대비 완만한 사다리 토지로서, 전으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측에 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) 자연녹지지역, 개발제한구역(2025-11-19)<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 일련번호(2) 자연녹지지역, 개발제한구역(2025-11-19)<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며 기타사항은 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2) 일반철골구조 기타지붕 1층 창고시설로서, (사용승인일 : 2024.02.26) 외벽 : 복합판넬잇기 마감, 창호 : 샷시창호 마감.

이용상태

일반건축물대장(갑) 상 창고시설이나, 기준시점 당시 '창고' 및 '종교시설'로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비 등을 갖춤.

부합물 및 종물

후면 "지적 및 건물개황도"와 같이 제시외 물건 기호㉠~㉩이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없음.

물건 비고

일괄매각,제시외 건물(㉠,㉡~㉥)포함
목록3. 농지취득자격증명원 제출 필요(미제출시 보증금 미반환)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본사항

* 사건번호: 의정부지방법원 2025타경73542 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 의OOOO

* 감정가: 83,731,000원

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 토지정보

* 소재지: 경기도 의정부시 자일동 119

* 토지면적: 2506.00㎡ (약 758.66평)

* 토지 이용 현황: 창고시설 건부지, 전 (일부)

* 토지 지분: 2506㎡

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물정보

* 건물면적: 98.00㎡ (약 29.65평)

* 건물 이용 현황: 공부상 창고시설, 실제 창고 및 종교시설로 이용 중

* 건물 구조: 일반철골구조 기타지붕 1층

* 건물 사용승인일: 2024.02.26

* 건물 지분: 98㎡

* 건물 제시외 면적: 406.00㎡ (㉠,㉡~㉥ 등 포함, 일부 제외)

* 부합물 및 종물: 제시외 물건 ㉠~㉩ 소재 (일부 매각 포함)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경기도 의정부시 자일동 소재 ‘자일낚시터’ 동측 인근에 위치합니다.

* 인근에는 단독주택, 전답, 창고 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

* 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

* 다만, 운행 빈도 및 배차 간격 등을 고려할 때 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

* 일련번호(1) 토지: 자연녹지지역, 개발제한구역(2025-11-19), 과밀억제권역

* 일련번호(2) 토지: 자연녹지지역, 개발제한구역(2025-11-19), 과밀억제권역

* 본건 서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 (토지)

* 소유권: 차응렬(1985.06.27 이전), 오정수(2019.10.10 매매)

* 근저당권: 의정부농업협동조합 (336,000,000원, 2020.03.10), 의정부농업협동조합 (72,000,000원, 2022.01.04), 이용탁 (170,000,000원, 2022.07.13), 이용탁 (100,000,000원, 2024.08.19) - 전부 말소

* 지상권설정: 의정부농업협동조합 (2020.03.10) - 말소

* 압류: 의정부세무서장 (2025.06.26), 의정부시 (2025.11.28) - 전부 말소

* 임의경매: 의정부농업협동조합 (2025.11.11) - 말소

* 등기부채권 총액: 678,000,000원

3.2. 등기부현황 (건물)

* 소유권보존: 오정수 (2024.04.19)

* 근저당권: 의정부농업협동조합 (336,000,000원, 2024.07.09), 의정부농업협동조합 (72,000,000원, 2024.07.09) - 전부 말소

* 압류: 의정부세무서장 (2025.06.26), 의정부시 (2025.11.28) - 전부 말소

* 임의경매: 의정부농업협동조합 (2025.11.11) - 말소

* 등기부채권 총액: 408,000,000원

3.3. 말소기준권리

* 토지: 2020.03.10 접수된 의정부농업협동조합 근저당권 (을1)

* 건물: 2024.07.09 접수된 의정부농업협동조합 근저당권 (을1)

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (등기부현황 상 모든 권리 말소 예정)

3.5. 채권 총액 요약

* 토지 등기부채권 총액: 678,000,000원

* 건물 등기부채권 총액: 408,000,000원

* 본 경매의 채권자는 의정부농업협동조합이며, 총 채권액은 등기부상 표기된 채권액을 합산한 금액입니다. (말소기준권리 및 후순위 권리 포함)

3.6. 임차인현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계는 미상임.

* 임차인이 존재할 가능성이 있으며, 만약 임차인이 있다면 대항력 유무와 관계없이 보증금 및 차임이 미상인 경우 인수될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 본 물건이 위치한 자일동 지역은 자연녹지지역과 개발제한구역으로 묶여 있어 대규모 상업시설보다는 단독주택, 전답, 소규모 창고 등이 혼재된 지역입니다.

* 의정부시 전체적으로는 도시 균형 발전 및 규제 해소를 통한 개발 계획이 추진되고 있으며, 향후 지역 내 인프라 개선 및 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 물건지 자체는 창고시설로서, 주변 지역의 물류 및 소규모 산업 활동과 연계될 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 주변에는 단독주택과 농경지가 혼재되어 있어 조용한 주거 환경을 일부 갖추고 있습니다.

* 인근에 자일낚시터가 위치해 있어 여가 활동 공간으로 활용될 수 있습니다.

* 편의시설 및 교육 시설에 대한 구체적인 정보는 부족하며, 의정부 시내 주요 편의시설 이용 시 차량 이동이 필요할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 미비

* 해당 물건은 토지 일부가 전(밭)으로 이용되고 있으며, 농지취득자격증명원 제출이 필수입니다.

* 매각기일까지 미제출 시 입찰 보증금은 반환되지 않으므로 반드시 확인 및 준비가 필요합니다.

6.2. 개발제한구역 및 제한

* 본 토지는 개발제한구역(2025-11-19 지정 해제 예정) 및 자연녹지지역, 과밀억제권역에 속해 있어 건축 및 토지 이용에 대한 법적 제한이 따릅니다.

* 개발제한구역의 해제 예정 시점을 확인해야 하며, 해제 이후에도 관련 법규에 따른 개발 행위 허가가 필요합니다.

6.3. 실제 이용 현황과 공부상 불일치

* 공부상 용도는 창고시설이나, 실제로는 '창고' 및 '종교시설'로 이용 중입니다.

* 종교시설로의 이용은 건축물대장상 용도와 다르므로, 원상복구 또는 용도 변경에 따른 행정 절차 및 비용이 발생할 수 있습니다.

6.4. 제시외 건물

* 본 경매에는 제시외 건물(㉠,㉡~㉥)이 매각에 포함되어 있습니다. (일부 ㉦~㉩ 제외)

* 이는 토지 이용 및 건물 관리 시 추가적인 고려 사항이 될 수 있습니다.

6.5. 주변 혐오시설 가능성

* 자일동 지역에는 과거부터 환경자원센터(재활용선별장, 음식물류 폐기물자원화시설)가 운영되어 왔으며, 관련 민원이 있었던 이력이 있습니다. (출처: 기호일보, 2020.01.21)

* 해당 시설들이 본 물건지와 직접적인 인접성을 가지는지 여부는 현장 조사를 통해 추가 확인이 필요하나, 지역 특성상 고려할 사항입니다.

7. 종합의견

본 물건은 경기도 의정부시 자일동에 위치한 창고시설 및 토지입니다. 감정가는 83,731,000원으로, 토지면적 2506㎡, 건물면적 98㎡를 포함합니다. 권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이므로 인수되는 권리는 없습니다. 그러나 농지취득자격증명 제출 의무, 개발제한구역 지정, 그리고 공부상 용도와 다른 종교시설 이용 등 잠재적 리스크 요소를 보유하고 있습니다. 주변 환경은 자연녹지 및 개발제한구역이 혼재되어 있으며, 일부 지역에 폐기물 처리 시설 등 기피시설이 운영된 이력이 있어 입지적 특수성을 고려해야 합니다.

8. 투자포인트

* 개발제한구역 해제 예정(2025.11.19)에 따른 향후 지역 가치 상승 가능성: 자일동 지역의 개발제한구역 해제 및 지역 발전 계획과 맞물려 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

* 일괄 매각 및 제시외 건물 포함: 토지와 건물을 일괄 매각하며, 다수의 제시외 건물도 포함되어 있어 활용 가치를 높일 수 있습니다.

* 의정부시의 도시 균형 발전 의지: 의정부시가 자일동의 낙후된 환경 개선 및 균형 발전을 위한 노력을 지속하고 있어 미래 가치를 기대할 수 있습니다.

9. 예상입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 83,731,000원을 기준으로, 주변 시세, 향후 개발 가능성, 제시된 리스크 요인(농지취득자격증명, 개발제한구역, 용도 불일치, 주변 혐오시설 가능성 등)을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

명확한 시장 조사 및 현장 답사를 통한 가치 평가 없이는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 다만, 제시된 감정가는 시장 상황 및 입지적 요인을 반영한 것으로, 입찰 시에는 감정가의 70%~120% 수준에서 시장 가치 및 본건의 리스크를 충분히 검토하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 본건의 경우, 농지취득자격증명 미비 시 보증금 미반환 리스크와 종교시설 이용으로 인한 행정 절차 비용 발생 가능성 등을 감안하여 신중한 결정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.