나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72599 [1] 경기도 구리시 수택동 879 토평주공아파트 509동 20층2004호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 구리시 수택동 소재 “수택고등학교” 서측 인근에 소재하며, 주위는 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 소재하며 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진,출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 경사지붕 지상 20층 건 내 제20층 제2004호 공동주택(아파트)로서, 사용승인일(2002.05.03) 외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감 내벽: 벽지도배 및 타일붙임 등 마감(탐문) 바닥: 강화마루깔기 등 마감(탐문) 창호: 알미늄도어 및 하이샷시 창호 등 마감

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임. <별첨‘건물이용도’참조.>

설비내역

공동주택(아파트)으로서의 기본설비 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1) : 인접토지와 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1) : 본건 단지 외곽으로 왕복4차선의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역 , 제3종일반주거지역 , 제1종지구단위계획구역(토평지구) , 중로3류(폭 12m~15m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-11-29)(수택초등학교/학교환경위생정화구역은 반드시 구리남양주교육청에 재)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(수택고등학교/학생환경위생정화구역은 반드시 구리남양주교육청에 재)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역(수도법시행령 제14조의2))<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.[허가대상자:외국인 등/허가대상 용도:단독 다가구 연립 다세대아파트])임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경72599 (1)

소재지: 경기도 구리시 수택동 879 토평주공아파트 509동 20층 2004호

용도: 아파트

감정가: 5억 6,700만원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주식회사OOOOOOOOOOOO

1.1. 상세 정보

* 토지 면적: 35.80㎡ (약 10.83평)

* 건물 면적 (전용): 59.92㎡ (약 18.13평)

* 건물 면적 (공급/분양): 전용면적 59.92㎡ (약 18.13평)이며, 이는 일반적인 아파트 공급면적으로 환산 시 약 84㎡ (약 25평) 내외에 해당될 수 있습니다.

* 사용승인일: 2002년 5월 3일

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 경기도 구리시 수택동 소재 “수택고등학교” 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하여 전반적인 주거 환경은 양호합니다.

2.2. 교통

* 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용

* 토지는 인접 토지와 대체로 등고 평탄한 사다리형으로, 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중입니다.

* 단지 외곽으로는 왕복 4차선의 포장도로와 접해 있습니다.

2.4. 도시 계획

* 본건은 도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(토평지구)으로 지정되어 있습니다.

* 이 외 중로 3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역(교육환경 보호), 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.) 등 다양한 도시계획 및 법규 제한 사항이 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리인 근저당권(2020.08.04. 설정, 주식회사한강자산관리대부, 4억 5,000만원)보다 후순위 권리들은 경매 완료 시 소멸될 예정입니다.

* 등기부 채권 총액은 4억 5,500만원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사한강자산관리대부

* 보증금: 500만원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 주식회사한강자산관리대부 임차인은 대항력이 없어 경매 낙찰 후에도 권리 주장이 불가능하며, 보증금 500만원은 낙찰자가 인수하지 않을 것으로 판단됩니다.

3.3. 말소기준권리

* 을8 근저당권 (2020.08.04. 설정, 주식회사한강자산관리대부, 4억 5,000만원)

3.4. 인수 권리

* 제공된 정보에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 확인되지 않았습니다. (물건명세서상 '지상권개요'에 대한 상세 정보는 기재되어 있지 않습니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

* 단지 인근으로 학교(수택고등학교 등) 및 다양한 근린생활시설이 발달해 있어 생활 편의성이 높습니다.

4.2. 혐오시설 유무

* 주변 지역 조사 결과, 본건 아파트 단지 바로 인근에 위치한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 마트, 병원, 은행 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

* 수택고등학교, 수택초등학교 등 다수의 교육시설이 인접해 있어 자녀 교육 환경이 우수합니다.

5.3. 주거 편의

* 주차대수는 총 695대입니다.

* 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등 다양한 부대시설이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

* 등기부상 채권 총액이 높은 편이나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수할 채무 부담은 없습니다.

6.2. 물리적 하자

* 제공된 정보 내에서 건물 노후화, 구조적 문제 등 구체적인 물리적 하자 정보는 확인되지 않았습니다.

6.3. 법규 제한

* 토지이용계획 상 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등 다양한 제한 사항이 존재하여 향후 재산권 행사 시 유의가 필요합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 구리시 수택동에 위치한 토평주공아파트 20평형대로, 비교적 양호한 주변 환경과 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다.

* 아파트 자체는 2002년에 건축되어 연식이 있으나, 20층의 고층으로 조망권 등 장점이 있을 수 있습니다.

* 등기부상 채권 총액은 높으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되어 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다. 임차인의 대항력도 없어 명도 부담 또한 크지 않을 것으로 예상됩니다.

* 최근 실거래가 기준으로 시세가 형성되어 있으며, 감정가 대비 가격 메리트가 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 실거주 및 투자 가치: 구리시 내 주요 주거 지역에 위치하며, 편리한 생활 환경과 교육 환경을 제공합니다.

* 명도 용이성: 임차인의 대항력이 없어 명도 진행 시 예상되는 갈등이 적을 수 있습니다.

* 가격 메리트: 최근 실거래가와 비교 시, 경매 특성상 시세보다 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 최근 2026년 6월 ~ 7월 실거래가 기준으로 59.92㎡ (약 18.13평) 아파트의 거래가는 5억 9,000만원 ~ 6억 2,000만원 수준입니다.

* 본건은 20층의 고층으로, 이는 중간층 이상 거래가인 6억 2,000만원 또는 그 이상을 고려할 수 있는 요인입니다.

* 감정가는 5억 6,700만원으로, 최근 시세보다 낮은 편입니다.

9.2. 적정 입찰가 산정

* 최근 실거래가 최고가(7층, 6억 2,000만원)와 본건의 20층 고층임을 고려할 때, 시세 범위 내에서 경쟁력 있는 입찰가를 산정해야 합니다.

* 감정가(5억 6,700만원) 대비 시세 상승 여력을 감안하며, 고층의 이점을 고려하여 보수적으로 시세 최고가 수준보다 약간 높은 가격으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가: 6억 6,000만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.