나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13210 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 102-10 한울어울림 제나동 제5층 제502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 매산감정 · 평가일 2025.11.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 강서구 화곡동 소재 화일초등학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택 단독주택 등으로 이루어진 주택지대이고, 인근 소로변으로 일부 근린상가가 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능(출입은 다소 불편)하며, 인근 및 근거리에 버스정류장과 전철역(화곡역)이 소재하나 대중교통편의성은 다소 양호하지 못한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트 슬래브구조지붕 5층 건물 내 5층 502호로서, 외벽:외장판벽재 붙임 및 일부 석재붙임 마감, 내벽:벽지,타일 등, 창호:샷시 등임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, CCTV시설 등 되어 있으며, 1층 일부 주차장으로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대에 위치한 세장형 토지로서, 다세대주택 건부지임.

인접 도로상태등

1) 본건 남동측으로 포장된 세로에 접함. 2) 본건 대지와 공도 사이의 도로는 사유(私有)인 것으로 조사됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역 (지역경제과 확인요망) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면) <공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24) <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015- 03- 24)(강서교육지원청에 반드시 확인 요망) <교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권 정비계획법>, 토지거래계약에 관한 허가구역 (대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 기타 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13210 (1)

* 물건 종류: 다세대주택

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 102-10 한울어울림 제나동 제5층 제502호

* 감정가: 205,000,000원

* 토지 면적: 23.55㎡ (약 7.12평)

* 건물 면적: 42.09㎡ (약 12.73평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 건축물 정보: 2011년 8월 준공, 철근콘크리트구조, 5층 건물 중 5층.

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강서구 화곡동, 화일초등학교 서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 다세대주택 및 단독주택이 밀집된 주택지대이며, 인근 소로변으로 일부 근린상가가 형성되어 있습니다.

* 교통: 차량 접근은 가능하나 다소 불편할 수 있으며, 인근 및 근거리에 버스정류장과 전철역(화곡역)이 소재하나 대중교통 편의성은 다소 양호하지 않은 편입니다.

* 도로: 본건 남동측으로 포장된 도로에 접하며, 대지와 공도 사이의 도로는 사유인 것으로 조사되었습니다.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역(교육환경), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 영등포세무서장 압류 (갑6)

* 권리 분석:

* 소유권 보존 및 지분 이전 등기 내역이 있습니다.

* 임차인 현황: 김 (주택도시보증공사) / 보증금: 187,000,000원 / 전입일자: 2021-12-10 / 확정일자: 2021-11-17 / 대항력: 없음

* 주택임차권 (을7)이 등기되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위이며, HUG 인수 조건 변경 및 주의사항에 따라 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 주택도시보증공사의 강제경매 (갑8)로 인해 본 건이 매각됩니다.

* 주의사항 및 물건명세서 참고사항에 따르면, 임차인 및 주택임차권 승계인은 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (등기부상 명확히 기재된 사항은 없으므로 확인 필요)

* 인수 보증금 합계: 0원 (매수인에게 인수되는 임차보증금 없음)

1.3. 상권분석

* 본 물건이 위치한 지역은 다세대 및 단독주택이 밀집된 주거 지역입니다.

* 주변 소로변에 근린상가가 일부 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능합니다.

* 대규모 상업 시설이나 유흥/상업 밀집 지역과는 거리가 있어, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 판단됩니다.

* 주거 기능이 중심인 지역으로, 주택 임대 및 매매 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 주요 편의시설: 화일초등학교가 인근에 위치해 있습니다.

* 교통: 화곡역이 근거리에 있으나, 도보 접근성 및 대중교통 이용 편의성은 다소 떨어지는 편입니다. 차량 진입도 다소 불편할 수 있습니다.

* 주거 환경: 조용한 주택가 환경을 제공합니다.

* 혐오시설: 주변 지역은 주거 용도가 중심이며, 인근에 뚜렷한 혐오시설은 확인되지 않습니다. 다만, 토지이용계획상 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역 등으로 지정된 점은 공항 인근 지역의 특성을 반영하는 것으로, 항공기 소음 등과 관련된 고려가 필요할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 교통 및 접근성: 대중교통 이용 및 차량 진입에 다소 불편함이 따를 수 있습니다.

* 주차 공간: 1층 일부가 주차장으로 사용되고 있으나, 총 8세대 주택임을 감안할 때 주차 공간이 부족할 수 있습니다.

* 토지 이용 규제: 공항 관련 보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역 등 항공기 운항 및 안전과 관련된 규제가 적용됩니다.

* 토지거래계약 허가 구역: 외국인 등 특정 대상자는 토지 거래 시 허가를 받아야 하며, 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31) 내에 거래 시 해당 규정을 준수해야 합니다.

* 임차인 관련 조건: 임차인(HUG)의 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소 조건부 매각이나, 혹시 모를 분쟁 발생 가능성에 대한 사전 확인이 필요합니다. (인수 보증금은 0원이므로 부담은 없습니다.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 2011년식 다세대주택으로, 감정가는 2억 5백만원입니다. 권리 분석상 인수할 부담이 없으며, 임차인(HUG) 관련 조건도 명확하여 권리 관계는 깨끗한 편입니다. 주변은 주택 밀집 지역으로 조용한 주거 환경을 제공하지만, 교통 편의성은 다소 부족합니다. 공항 관련 법규에 따른 토지 이용 제한 및 토지거래계약 허가구역 지정은 향후 이용에 제약을 줄 수 있는 요소입니다. 최근 실거래가 정보를 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는다면 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 명확한 권리 관계: 임차인 보증금 인수 부담이 없어 안정적입니다.

* 서울시 내 위치: 서울이라는 입지적 강점으로 인한 꾸준한 수요 기대.

* 감정가 대비 시세 비교: 최근 실거래가와 비교하여 낙찰가 결정 시 수익성 확보 가능.

* 주택 공급 부족 지역: 화곡동 지역의 특성상 신축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 잠재력.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 205,000,000원

최근 매매 사례 분석:

* 19.98㎡ (약 6.04평), 2019년식, 4층, 216,000,000원 (평당 약 3,576만원)

* 37.44㎡ (약 11.33평), 1986년식, 2층, 150,000,000원 (평당 약 1,324만원)

* 37.56㎡ (약 11.36평), 2002년식, 3층, 160,000,000원 (평당 약 1,408만원)

본 물건은 건물 면적 42.09㎡ (약 12.73평), 2011년식 건축 연도를 가지고 있습니다. 비교적 신축에 속하는 19.98㎡ 물건은 면적이 작아 단가가 높게 나왔으며, 37.44㎡ 및 37.56㎡ 물건은 건축 연도가 오래되었음에도 불구하고 평당 단가가 1,300만원~1,400만원 수준입니다.

본 물건의 면적(12.73평)과 건축 연식(2011년)을 고려할 때, 최근 실거래가 중 150,000,000원 ~ 160,000,000원에 거래된 오래된 물건들의 평당 단가(약 1,300~1,400만원)를 적용하면 약 1억 7천만원 ~ 1억 8천만원 내외로 산정할 수 있습니다.

다만, 서울시 내 위치, 2011년식 건축 연식, 12.73평의 전용면적 등 여러 요소를 종합적으로 고려했을 때, 감정가(205,000,000원) 대비 80~90% 수준까지 고려해 볼 수 있습니다.

안정적인 낙찰을 위해서는 170,000,000원 ~ 180,000,000원 사이의 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

최종 입찰가는 시장 상황, 경쟁 상황, 본인의 투자 목표 및 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.