나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64650 [1] 경기도 고양시 일산동구 중산동 OOOOO OOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 희원감정 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 중산동 소재 "안곡고등학교" 동측에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진,출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 내 2층 201호로서, 외벽: 벽돌붙임 마감 등, 창호: 샷시 창호입니다.

이용상태

다세대주택(후첨 "내부 구조도" 참조)으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급,배수설비, 난방설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단으로 자체지반 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 일단으로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 4~5m의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

중산동 19-65:계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone) 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-03-09)(아리솔유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2015-03-09)(아리솔유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(보호)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지) 중산동 19-68:계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone) 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-03-09)(아리솔유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(고도8m 위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

공부와의 차이 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다. 본건은 내부구조 확인 및 작성은 이해관계인의 폐문 및 부재로 인하여 건물 외관 및 탐문조사에 의거하여 표준적이고 일반적인 이용 및 관리상태를 기준하여 진행하였으나, 이는 탐문조사에 의거한 것으로 현황과 상이할 수 있는 바 업무 진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 3번 임차권등기(임대차보증금 166,000,000원, 전입일자 2022.10.31. 확정일자 2022.10.31.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액은 매수인에게 인수될 수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경64650 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 중산동 19-65 2층 201호

용도: 다세대주택

감정가: 173,000,000원

토지면적: 54.88㎡ (약 16.60평)

건물면적: 45.75㎡ (약 13.84평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 경기도 고양시 일산동구 중산동에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

북측으로 안곡고등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

단지까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

남측으로 노폭 약 4~5m의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 서OOOOOOOOOO입니다.

등기부상 말소기준권리는 2023년 1월 31일자 압류(갑11)입니다.

압류, 소유권 이전, 신탁 등기 말소, 강제경매 개시 결정 등 다수의 권리가 등기되었으나, 대부분 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

그러나 가장 중요한 권리 사항은 을구 3번의 주택임차권입니다.

본 임차권은 매수인에게 대항할 수 있으며(말소: 인수), 임차인은 한국토지주택공사입니다.

보증금은 166,000,000원이며, 주의사항에 따르면 이 보증금이 배당에서 전액 변제되지 아니할 경우 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다.

주의사항에 기재된 임차인의 전입일자와 확정일자는 2022년 10월 31일로 명시되어 있습니다.

이는 본건 매수인이 인수해야 하는 부담이 될 수 있는 중요한 사항입니다.

1.3. 상권분석

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 유사한 다세대 주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 2월 6일 거래된 중산동 19-35번지 소재 포포인트빌리지C,D동(건축년도 2014년) 전용면적 48.61㎡(약 14.7평)의 거래가액은 13,000만원입니다. 이를 면적당 가격으로 환산 시 약 267.4만원/㎡ 수준입니다.

* 2026년 7월 15일 거래된 중산동 80-6번지 소재 엘타운(건축년도 2016년) 전용면적 72.31㎡(약 21.8평)의 거래가액은 23,000만원입니다. 이를 면적당 가격으로 환산 시 약 318.0만원/㎡ 수준입니다.

본건 물건의 전용면적(건물면적)은 45.75㎡(약 13.84평)입니다.

가장 유사한 주소지(19-xx번지)와 건축년도를 가진 포포인트빌리지 사례(267.4만원/㎡)를 기준으로 시세를 산정하면, 본건의 시세는 약 45.75㎡ * 267.4만원/㎡ = 약 12,239만원으로 추정됩니다.

감정가 173,000,000원 대비 최근 실거래가 수준이 낮게 형성되어 있음을 알 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 경기도 고양시 일산동구 중산동에 위치한 다세대주택으로, 주변은 주거지역 및 근린생활시설이 혼합된 환경입니다.

가까운 교육 시설로는 안곡고등학교와 아리솔유치원이 있습니다.

주변 시설 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않으나, 군사기지 및 군사시설 보호구역(전방지역:25km)에 포함되어 일부 지역에 건축 제한 등이 있을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 매수인에게 인수되는 임차 보증금 166,000,000원입니다.

이 금액이 배당으로 전액 변제되지 못할 경우, 매수인이 잔액을 추가로 부담해야 하므로 총 인수 금액이 예상보다 높아질 수 있습니다.

이는 물건의 취득 비용을 증가시키는 주요 요인입니다.

또한, 감정가 대비 최근 실거래가 시세가 낮은 점은 추가적인 고려 사항입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 매수인이 임차보증금 166,000,000원을 인수해야 하는 부담이 있는 물건입니다.

이 인수 보증금은 최근 유사 물건의 실거래가 수준보다 높기 때문에, 취득 후 추가적인 자금 부담 및 향후 처분 시 어려움이 발생할 수 있습니다.

그러나 이러한 리스크에도 불구하고, 감정가 대비 현저히 낮은 가격으로 낙찰받는다면 투자 가치를 확보할 수 있을 것입니다.

1.7. 투자 포인트

* 실거주 목적: 인수되는 임차보증금을 감당할 수 있다면, 시세 대비 저렴하게 주택을 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 투자 목적: 매우 낮은 입찰가로 낙찰받아, 추후 시장 상황 변화에 따라 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다. (단, 임차보증금 부담 고려 필수)

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 시장 가격을 기준으로 산정하는 것이 합리적입니다.

최근 유사 물건의 시세는 약 12,200만원 수준으로 파악됩니다.

하지만 본건은 166,000,000원의 임차보증금 인수 부담이 있어, 실제 총 매입 비용이 시장 가격을 초과할 위험이 매우 높습니다.

이러한 점을 고려하여, 높은 위험 부담을 감안한 보수적인 입찰가를 산정해야 합니다.

따라서, 본 물건의 감정가 173,000,000원과 최근 시세(약 12,200만원)를 종합적으로 고려하되, 임차보증금 인수 위험을 반영하여 감정가의 약 60% 수준으로 입찰가를 제시합니다.

예상 입찰가: 100,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.