나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13181 [1] 서울특별시 구로구 구로동 44-8 비즈트위트오렌지 제10층 제1020호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이현 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 신구로초등학교 북동측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 아파트, 오피스텔, 주상복합건물, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 신도림역이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 18층건 내 10층 1020호로서 외벽: 외장석재 붙임 등 내벽: 벽지, 내장타일 등 창호: 샷시창호.

이용상태

업무시설(오피스텔)임. (후면 건물개황도 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로 업무시설 및 공동주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 로폭 15미터 내외 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

물건 비고

신청채권자 겸 주택임차권 승계인 서울보증보험 주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13181 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 44-8 비즈트위트오렌지 제10층 제1020호

용도: 오피스텔

감정가: 105,000,000원

토지면적: 2.77㎡ (약 0.84평)

토지지분: 2.7739㎡ (약 0.84평)

건물면적: 17.74㎡ (약 5.37평)

건물지분: 17.74㎡ (약 5.37평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 신구로초등학교 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 아파트, 오피스텔, 주상복합건물, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 신도림역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

주변에 특이한 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

본건은 선순위 임차권이 존재하나, 특별매각조건에 따라 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

주요 권리관계는 다음과 같습니다.

* 임차인 현황: 한국토지주택공사 (보증금 125,000,000원, 전입일자 2021-12-10, 대항력 있음)

* 주의사항 및 특별매각조건: 신청채권자 겸 주택임차권 승계인 서울보증보험 주식회사가 매수인에 대한 대항력을 포기하고, 우선변제권만 행사하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다.

* 권리분석상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 이는 해당 임차권이 매각 절차를 통해 소멸됨을 의미합니다.

* 등기부상 을1구의 주택임차권(한국토지주택공사, 125,000,000원)은 말소 예정이며, 매수인이 인수하지 않습니다.

* 말소기준권리: 소유권이전 등기 (2013-10-25), 소유권이전 (2013-10-02) 등 복수 존재하나, 강제경매 개시결정 등기(을6, 2025-11-11)가 말소기준권리가 됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권은 없으나, 물건명세서상 특이사항으로 기재되어 있습니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 구로동 일대는 지속적인 개발과 함께 주거 및 업무 기능이 강화되고 있는 지역입니다.

신구로초등학교 인근으로, 아파트 단지와 오피스텔, 주상복합 등이 밀집하여 배후 수요가 풍부합니다.

신도림역이 인근에 위치하여 유동인구가 많고 상업 및 업무 활동이 활발한 지역입니다.

토지이용계획상 일반상업지역에 해당하여 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 입점 가능한 지역입니다.

1.5. 생활정보

건물은 철근콘크리트조 18층 건물 내 10층에 위치하고 있습니다.

주요 구조는 철근콘크리트조이며, 외벽은 외장석재 붙임, 내벽은 벽지 및 내장타일, 창호는 샷시창호로 마감되었습니다.

전용면적 17.74㎡의 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.

위생, 급배수, 난방, 승강기, 주차 설비 등이 구비되어 있습니다.

건축물대장상으로는 업무시설(오피스텔) 240호와 도시형생활주택 원룸형 115세대가 혼재되어 있습니다.

인접 도로상태는 남서측으로 폭 15미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 주차가 용이합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 선순위 임차권이 존재했으나, 특별매각조건으로 대항력이 포기되어 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다. 그러나 임차권등기 말소 등기 절차 진행 여부를 확인해야 합니다.

* 토지이용계획상 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등)으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울남부지방법원에서 진행되는 부동산강제경매 물건으로, 서울특별시 구로구 구로동에 위치한 비즈트위트오렌지 오피스텔입니다.

17. 74㎡의 전용면적으로, 비교적 소형 오피스텔이지만 신도림역 인근의 역세권에 위치하며 주변의 풍부한 배후수요와 교통 편의성을 갖추고 있습니다.

감정가 1억 5백만원이며, 최근 실거래가 또한 1억 3백만원에서 1억 1천만원 사이를 형성하고 있어 시세와 부합합니다.

가장 큰 특징은 선순위 대항력 있는 임차인이 존재했으나, 특별매각조건에 따라 매수인이 인수하는 보증금이 없다는 점입니다. 이는 낙찰자가 권리 관계를 깔끔하게 인수할 수 있다는 점에서 큰 장점입니다.

다만, 건축물대장상 업무시설과 도시형생활주택이 혼재되어 있다는 점, 토지이용계획상 일부 제한사항이 있다는 점 등은 고려해야 할 부분입니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 신도림역 인근으로 대중교통 이용이 편리하고 유동인구가 풍부합니다.

* 권리관계 명확: 대항력 있는 임차인이 있으나, 매각조건으로 인해 인수 부담이 전혀 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 안정적인 시세: 최근 실거래가 및 감정가가 유사한 수준을 유지하고 있어 시세 변동성이 크지 않을 것으로 예상됩니다.

* 소형 오피스텔: 17.74㎡의 소형 면적으로 투자 부담이 적으며, 임대 수익형으로 활용하기에 적합합니다.

* 다양한 용도: 오피스텔 및 도시형생활주택 용도로 활용 가능한 건물 구성입니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 105,000,000원이며, 최근 실거래가 정보에 따르면 2026년 1월에 16층이 103,000,000원, 11층이 110,000,000원에 거래되었고, 2025년 10월에는 11층이 105,000,000원에 거래되었습니다.

전용면적 17.74㎡ 기준, 현재 시장 가격대는 103,000,000원에서 110,000,000원 사이로 파악됩니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 없다는 점을 고려할 때, 본건의 가치는 시장 시세 및 감정가를 기준으로 판단할 수 있습니다.

따라서, 낙찰 가능성을 높이고 안정적인 수익을 기대하기 위한 합리적인 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이상을 고려할 수 있습니다.

현 시세 및 감정가, 권리관계의 명확성을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 105,000,000원에서 115,000,000원 사이로 제시합니다.

경쟁 입찰 상황 및 물건의 실제 상태를 면밀히 파악하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

본 보고서의 예상 입찰가는 참고용이며, 실제 입찰가와 차이가 있을 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.