나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13202 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 421-17 우솔아트빌 제4층 제403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝감정 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철2,5호선 "까치산역" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택과 아파트단지, 근린생활시설 등으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건건물까지 차량의 진출입 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철역이 소재하고 있어 제반 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층/지상 7층 건내 제4층 제403호로서 (사용승인일 : 2020. 5. 6) 외 벽 : 외장석재 및 미장스톤 등 마감 창 호 : PVC샤시 이중창 등임.

이용상태

공부상 도시형생활(다세대)주택 용도임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 가스설비, 승강기, 스프링클러, 화재경보설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 장방형 토지이며, 도시형생활(다세대)주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건토지 북측으로 왕복 2차선 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)과 기호(2) 토지 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구 (공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09- 05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ∼ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정),토지거래계약에관한 허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대, 지정기간: 2025.8.26. ∼ 2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트 기간: 2025.10.20.∼2026.12.31) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 서민수의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13202 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 421-17 우솔아트빌 제4층 제403호

용도: 다세대주택

건축년도: 2020년 5월 6일 (사용승인일)

1.2. 면적 정보

토지면적: 17.15㎡ (약 5.19평)

토지 지분: 17.15㎡

건물면적: 28.39㎡ (약 8.59평)

건물 지분: 28.39㎡

전용면적: 28.39㎡

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 319,000,000원

매각구분: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사 추정)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 2, 5호선 "까치산역" 북서측 인근에 위치해 있습니다.

주변은 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철역이 소재하여 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 물건이 속한 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다.

그 외 공항시설보호지구, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 규제를 받습니다.

또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간 및 대상자, 용도 등에 따라 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 현황

말소기준권리는 부산지방법원 2023카단102346 (주택도시보증공사의 가압류)입니다.

본 건 경매개시결정은 서울남부지방법원 2025타경13202 (주택도시보증공사)입니다.

3.2. 말소 대상 권리

등기부등본 상 을구 3번의 주택임차권(서민수, 309,750,000원), 갑구 3번의 가압류(주택도시보증공사), 갑구 4번의 압류(양천세무서장), 갑구 5번의 강제경매(주택도시보증공사), 갑구 6번의 압류(강서세무서장) 등은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수 대상 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 특징

본 물건은 2020년 5월 사용승인된 철근콘크리트 구조의 다세대주택 (도시형생활주택)입니다.

총 7층 건물 중 4층에 위치하며, 전용면적 28.39㎡ (약 8.59평)으로 소형 주거 공간입니다.

건물에는 엘리베이터 및 스프링클러가 설치되어 있습니다.

4.2. 주변 시세 분석

주변 다세대주택 실거래가 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 1일, 19.98㎡ (전용면적), 4층, 2019년식 건물 거래가 216,000,000원.

* 2026년 7월 2일, 37.44㎡, 2층, 1986년식 건물 거래가 150,000,000원.

* 2026년 7월 2일, 37.56㎡, 3층, 2002년식 건물 거래가 160,000,000원.

본 물건은 2020년식으로 비교적 신축이며, 전용면적 28.39㎡를 감안할 때, 현재 시세는 약 216,000,000원 ~ 250,000,000원 수준으로 판단됩니다.

감정가 319,000,000원 대비 시세가 다소 높은 편이나, 신축 연식을 고려할 때 적정 수준으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

까치산역(2,5호선)이 인근에 위치하여 지하철 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행 중입니다.

주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주변 시설 검색

지도 서비스 등을 통해 주변 환경을 확인한 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. (단, 공항 인근 지역으로 항공기 소음 가능성은 존재할 수 있습니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정이므로, 권리상 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

6.2. 임차인 관련 사항

* 임차인: 마병환

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-03-24

대항력: 없음

(이름: 마 )

* 임차인: 주택도시보증공사 (서민수 주택임차권 승계)

보증금: 309,750,000원

전입일자: 2020-12-22

확정일자: 2020-09-01

(이름: 서 )

주의사항: "임차인 서민수의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각"이라는 명시적인 조건이 있습니다. 이는 HUG가 채권자로서 경매를 신청했으나, 임차인으로서 보증금(309,750,000원)에 대한 배당을 받지 못하는 금액이 있다면, 매수인은 해당 금액에 대한 반환 의무가 없음을 의미합니다. 따라서 실질적으로 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단되나, 명확한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년 준공된 비교적 신축의 다세대주택으로, 까치산역 인근에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 양호합니다.

등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이며, 임차인 관련 조건으로 인해 매수인이 부담할 보증금은 없을 것으로 예상됩니다.

최근 실거래가 분석 결과, 현재 감정가 대비 시세가 높은 편은 아니나, 신축 연식과 입지 조건을 고려할 때 투자 가치가 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2020년 준공).

* 지하철역(까치산역) 이용 편리.

* 임차인 보증금 인수 부담이 없을 것으로 예상되는 점.

* 소형 평형으로 실수요자 또는 소액 투자자에게 적합.

9. 예상 입찰가

현재 시세: 약 216,000,000원 ~ 250,000,000원 (전용 28.39㎡, 2020년식 기준)

감정가: 319,000,000원

인수 보증금: 0원 (매각 조건부)

최소 입찰가 (유찰가): 감정가의 70% ~ 80% (첫 경매 진행 시 100%에서 시작, 유찰 시 조정)

예상 입찰가: 230,000,000원 ~ 260,000,000원 (감정가 대비 약 72% ~ 81%)

추가 고려사항:

* 임차인과의 보증금 포기 및 말소 조건에 대한 명확한 확인이 필수적입니다.

* 향후 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수를 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.