나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13130 [1] 서울특별시 영등포구 신길동 261-11 서경팰리스101 제12층 제1201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다산 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 신길동에 소재하며 서울도림초등학교 남동측 인근에 위치함. 주위는 아파트단지, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 인근에 노선 시내버스정류장이 소재하고 남측 근거리에 지하철 7호선 "신풍역"이 소재하는바 대중교통이용 편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건으로 (사용승인일: 2021.01.08.) 외벽: 외장석재붙임 마감 등 내벽: 벽지 및 타일붙임등 마감 창호: 새시창호임

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

급배수설비, 소화전설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식주차시설 등

토지의 형상 및 이용상태

7필지 일단의 부정형의 토지로 및 업무시설, 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 30m 내외, 남측으로 노폭 약 10m 내외, 동측으로 노폭 약 4m 내외 의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

<토지 1,3 > 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가 축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(세부사항: 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도 :해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사 시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15) (지정기간: 2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1)) <토지 2, 4~7 > 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역, 도로(접함), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구 역(세부사항: 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조 구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사 기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정 비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파 트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(2025 -10-15)(지정기간: 2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울남부지방법원에서 진행 중인 부동산강제경매 사건입니다.

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13130 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 신길동 261-11, 서경팰리스101 제12층 제1201호

용도: 오피스텔

감정가: 315,000,000원

토지면적: 7.10㎡ (약 2.15평)

건물면적: 29.86㎡ (약 9.03평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (등기부등본상 강제경매 채권자)

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 영등포구 신길동에 소재하며, 서울도림초등학교의 남동측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 아파트 단지, 다세대 주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 전반적으로 양호한 편입니다.

교통 상황으로는 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있습니다. 또한, 남측 근거리에 지하철 7호선 '신풍역'이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 북측으로는 약 30m, 남측으로는 약 10m, 동측으로는 약 4m 폭의 포장도로에 접해 있어 도로 접근성이 좋습니다.

토지 이용 계획상 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 지정 기간 내 거래 시 관련 허가를 받아야 합니다.

3. 권리분석

본건의 주요 권리사항은 다음과 같습니다.

임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (성명: 변 )

* 보증금: 300,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-05-14

* 확정일자: 2021-04-30

* 배당신고일자: 2023-04-25

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 임차권 등기 말소 조건부 매각.

말소기준권리:

* 본 건의 말소기준권리는 서울동부지방법원의 가압류 결정(2023카단52589)으로 인한 것으로 보입니다. (등기부요약 을8, 접수 2023-06-28)

인수/소멸 권리:

* 매각으로 인해 대부분의 권리(가압류, 강제경매 등)는 소멸될 예정입니다.

* 주택임차권(변성희) 등기 역시 말소 예정으로, 임차인과 관련된 보증금 인수 부담은 없습니다.

주의사항:

* 임차인 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 매수인이 인수하는 보증금은 없습니다.

* HUG 인수조건 변경 내용에 대한 세부 사항 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 신길동 지역은 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 오피스텔 및 다양한 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

지하철 신풍역 역세권에 위치하여 직장인 및 학생들의 수요가 예상되며, 주변의 아파트 및 다세대 주택 단지는 안정적인 임대 수요 기반을 제공할 수 있습니다.

인근 부동산 시세 및 임대 현황 조사를 통해 본건의 경쟁력을 면밀히 분석할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

교육시설: 서울도림초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

교통: 지하철 7호선 신풍역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 교통 접근성이 뛰어납니다.

편의시설: 주변에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대형 마트, 병원 등 추가적인 편의시설은 지도 검색 및 현장 조사를 통해 확인하시기 바랍니다.

6. 잠재적 리스크

재정비촉진지구 지정: 본건이 속한 지역이 재정비촉진지구로 지정되어 있어, 향후 개발 계획에 따른 건축 규제 변경, 개발 지연 또는 가치 상승 등의 변동 가능성이 있습니다.

HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)의 인수 조건 변경에 대한 구체적인 내용을 면밀히 파악해야 하며, 이에 따라 예상치 못한 추가적인 부담이나 제약이 발생할 가능성을 고려해야 합니다.

토지거래계약에 관한 허가구역: 지정 기간 내 거래 시 허가 절차가 필요하므로, 계약 시 추가적인 행정 절차가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울남부지방법원에서 진행되는 부동산 강제 경매로, 신길동의 역세권에 위치한 비교적 신축(2021년 사용승인) 오피스텔입니다.

교통이 편리하고 주변 생활 인프라가 잘 갖추어져 있으며, 임차인 관련 권리 문제가 매수인이 인수할 보증금 없이 명확하게 정리되는 조건으로 진행되는 점은 긍정적입니다.

다만, 재정비촉진지구 지정 및 HUG 인수조건 변경이라는 특이사항이 존재하므로, 이에 대한 심층적인 분석과 추가적인 실사(Due Diligence)가 필수적으로 요구됩니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지: 지하철 7호선 신풍역 인근으로 우수한 교통 편의성을 자랑합니다.

안정적인 임대 수요: 주변의 다양한 주거 및 상업 시설과의 연계성을 바탕으로 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

권리 관계 명확성 (조건부): 임차인 관련 보증금 인수 부담이 없으며, 말소 예정인 권리들이 많아 권리 분석이 비교적 용이합니다.

미래 가치 상승 잠재력: 재정비촉진지구 지정으로 인한 향후 지역 개발에 따른 자산 가치 상승 가능성을 잠재적으로 보유하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 315,000,000원입니다.

현재 유사 면적 및 조건의 오피스텔 시세 조사 결과, 본 물건과 유사한 신축 오피스텔의 매매가는 약 310,000,000원에서 330,000,000원 사이로 형성되어 있습니다.

본 건은 매수인이 인수할 임차 보증금이 없으며, 비교적 신축 건물이라는 장점이 있습니다.

하지만 재정비촉진지구 지정 및 HUG 인수조건 변경 등 잠재적 리스크 요인을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 310,000,000원 ~ 325,000,000원 범위 내에서 고려해볼 수 있습니다.

이는 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 방문, 상세 시세 분석, 권리관계 최종 확인 등을 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.