나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경767 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 56-437 금산빌라 제2층 제203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대안 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울화일초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 이용편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건 내 제2층 제203호로서, 외벽 : 치장 석재 마감 등 창호 : 샤시 창호

이용상태

다세대주택로서 후첨 '내부구조도' 참고 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 인접 토지 대비 평지인 정방형 토지로서, 공동주택(다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 외곽공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경767 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 56-437 금산빌라 제2층 제203호

용도: 다세대주택

감정가: 160,000,000원

토지면적: 25.95㎡ (약 7.85평)

건물면적: 42.04㎡ (약 12.71평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울화일초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

1.1. 1.건물구조 및 이용상태

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지상 5층 건물 내 제2층 제203호입니다.

* 외벽: 치장 석재 마감 등

* 창호: 샤시 창호

* 이용상태: 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 설비내역: 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.1. 2.토지 이용상태

* 형상 및 이용: 2필지 일단의 인접 토지 대비 평탄한 정방형 토지로, 공동주택(다세대) 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 남동측으로 외곽 공도와 접해 있습니다.

1.1. 3.토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역입니다.

1.1. 4.공부와의 차이

* 없음.

1.1. 5.기타 참고사항

* 건축물대장상 건물명칭은 "금산빌라"이나, 현황조사서 상으로는 "성원파크빌"로 표시되어 있습니다.

* 임대 관계는 미상입니다.

2. 권리분석

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

말소기준권리보다 선순위 권리는 없습니다.

각종 등기부상 권리들은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

특히, 등기부 요약에서 '말소'로 표시된 권리들이 많으며, '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있어 임차인 관련 인수 부담은 없는 것으로 보입니다.

* 임차인 현황

* 이제중

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-10-24

대항력: 없음

비고:

* 한국토지주택공사

보증금: 117,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023-03-31

확정일자: 2023-03-06

배당신고일자: 2025-04-10

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

* 집합건물 등기부 요약

등기부채권 총액: 208,600,000원

3. 상권분석

본건은 서울화일초등학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다. 주변에 다양한 편의시설과 상업시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다. 다세대주택 밀집 지역 특성상 비교적 조용한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

4. 생활정보

* 주변 교육시설: 서울화일초등학교가 인근에 위치하여 초등 교육 환경이 우수합니다.

* 교통: 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량으로의 접근성 또한 양호합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

* 건물명칭 혼동: 건축물대장과 현황조사서 상 건물명칭이 상이한 점은 현장 확인 시 특이사항으로 인지할 필요가 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 공항 관련 보호구역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획상의 제한 사항이 존재합니다. 이는 향후 건축 행위 등에 영향을 줄 수 있습니다.

* 주변 시설: 현재까지 파악된 바로는 본건 인근에 특별한 혐오 시설은 없는 것으로 보입니다.

6. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동 소재 다세대주택으로, 서울화일초등학교 인근의 안정적인 주거 지역에 위치합니다. 현재까지 파악된 권리 분석상 인수해야 할 임차 보증금이나 부담해야 할 권리가 없어 명도가 비교적 용이할 것으로 예상됩니다. 최근 실거래가 데이터를 고려할 때, 감정평가액 대비 상승 여력이 있는 것으로 판단되며, 향후 시세 상승에 따른 투자 가치를 기대해 볼 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 명도 리스크 최소화: 임차인들의 대항력이 없고, 인수 보증금이 0원이므로 명도 관련 부담이 적습니다.

* 시장 가치 상승 잠재력: 최근 거래 사례들을 볼 때, 본건의 감정가 및 현재 시세가 적정 수준 이상으로 평가될 가능성이 있습니다.

* 양호한 입지 조건: 초등학교가 인접하고 교통이 편리한 주거 지역에 위치합니다.

* 안정적인 투자 대상: 다세대주택으로서 꾸준한 수요를 기대할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적 및 조건의 주택들이 150,000,000원에서 216,000,000원 사이에 거래되었습니다. 특히, 37.56㎡ 면적의 주택이 160,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 42.04㎡ 면적 가치는 약 179,000,000원 내외로 추산됩니다. 감정가 160,000,000원에서 인수 부담이 전혀 없는 점을 감안하면, 시장가치를 반영한 적정 입찰가는 175,000,000원으로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.