나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13164 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 56-258 화성빌라 제지층 제비02호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화일초등학교' 동측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 다세대주택 및 단독주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 내 제지층 제비02호로서, - 외벽 : 드라이비트마감 등 - 창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급/배수, 도시가스, 난방 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 평지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 4m의 포장도로를 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망), 원추표면구역(원추표면), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울남부지방법원 2025타경13164 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 강서구 화곡동 56-258 화성빌라 제지층 제비02호

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 감정가

118,000,000원

1.5. 면적

* 토지 면적: 22.56㎡ (약 6.83평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 전용 면적: 44.07㎡ (약 13.33평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.6. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매 구분

부동산 강제경매

1.8. 채권자

이

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, '화일초등학교' 동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 상태

남동측으로 노폭 약 4m의 포장도로와 접해 있어 차량 통행이 가능합니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)

* 기타 제한: 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 특정 대상자, 용도 제한 있음)

3. 권리분석

3.1. 현황

본 물건은 선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

3.1. 1. 임차인 1

* 임차인: 서울주택도시공사

* 보증금: 42,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2018-02-05

* 확정일자: 2018-02-05

* 대항력: 있음

3.1. 2. 임차인 2

* 임차인: 이성규

* 보증금: 85,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2018-02-05

* 확정일자: 2018-02-05

* 대항력: 있음

3.2. 등기부 요약 (권리 분석 관련)

* 을구 5번 순위 주택임차권: 권리자 서울주택도시공사 외 1명, 권리금액 85,000,000원. 말소기준권리보다 선순위이며, 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. (물건명세서 상 '배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함' 명시)

3.3. 인수되는 보증금

85,000,000원 (이성규 임차인의 보증금 또는 을구 5번 임차권의 총액으로 추정)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 주변 다세대주택의 매매가는 면적 및 건축 연도에 따라 차이가 있으나, 2002년식(건축 연도 기준) 37.56㎡ 면적의 다세대주택이 2026년 7월 약 160,000,000원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 1,400만원 수준입니다.

대상 물건은 2001년 건축 연도에 44.07㎡(약 13.33평)의 면적을 가지고 있으므로, 이를 기준으로 산정한 현 시세는 약 187,700,000원 수준으로 추정됩니다.

4.2. 비교

감정가(118,000,000원) 대비 최근 시세(약 187,700,000원)가 높게 형성되어 있습니다. 다만, 본 물건은 지층(제지층)에 해당하므로 실제 거래가는 일반층 대비 낮게 형성될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

* 화일초등학교가 인근에 위치하여 초등 교육 시설 접근성이 좋습니다.

5.3. 주거환경

다세대주택 밀집 지역으로 주거 환경은 일반적인 도심 주거 지역의 특성을 보입니다.

5.4. 설비 내역

기본적인 위생, 급/배수, 도시가스, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차 보증금 인수

가장 큰 리스크는 85,000,000원의 임차 보증금이 매수인에게 인수된다는 점입니다. 이는 실제 매입 비용을 크게 증가시킵니다.

6.2. 대항력 있는 임차인

대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 매수인이 잔액을 부담해야 합니다.

6.3. 지층(지하) 물건

지층이라는 점은 환기, 채광, 습도 등 주거 쾌적성 측면에서 불리하며, 이는 향후 가치 상승이나 재매각 시 가격에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

6.4. 건축물 노후화

2001년에 건축된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

6.5. 토지이용계획 상의 제한

공항 보호 지구 및 기타 여러 제한 사항으로 인해 향후 재건축 또는 개발 시 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 118,000,000원이지만, 가장 중요한 권리사항으로 85,000,000원의 임차 보증금이 인수된다는 점을 반드시 인지해야 합니다. 이로 인해 실질적인 취득 비용은 감정가 외에 인수 보증금을 더해야 합니다. 주변 시세 분석 결과, 본건의 현 시세는 187,700,000원 내외로 추정되나, 지층이라는 점과 건물의 연식 등을 고려할 때 실제 시장 가치는 이에 미치지 못할 수 있습니다. 인수되는 보증금액이 상당하므로, 매우 신중한 입찰 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 저평가 가능성 : 감정가가 최근 시세보다 현저히 낮게 책정되어 있어, 인수되는 보증금을 고려하더라도 적정가 이하로 낙찰받을 경우 수익을 기대할 수 있습니다.

* 입지 : 화곡동은 지속적인 개발이 이루어지고 있으며, 초등학교 및 생활 편의시설 인접 등 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 임대수익 : 인수되는 보증금 외에 임대 목적으로 활용할 경우, 지역 내 임대 수요를 고려하여 임대 수익 창출 가능성을 검토해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 118,000,000원이나, 85,000,000원의 임차 보증금 인수 부담이 있습니다. 이를 고려하여 실제 총 취득 비용은 (입찰가 + 85,000,000원)이 됩니다.

추정 시세(약 187,700,000원)를 기준으로 보증금을 제외한 순수 부동산 가치를 고려하면, 낙찰 후 수익을 얻기 위해서는 약 102,700,000원 이하로 입찰하는 것이 이상적입니다.

그러나 지층의 특성과 감정가의 현실성 등을 종합적으로 판단할 때, 아래와 같은 입찰가 범위를 제안합니다.

* 예상 입찰가 : 105,000,000원 ~ 115,000,000원

이 범위는 감정가를 하회하면서도 인수되는 보증금을 고려하여 잠재적 수익을 확보할 수 있는 수준으로, 경매 참여 시에는 현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

* 주변에서 확인된 혐오시설은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.