나이스옥션 법원경매 마산 2024타경107111 [1] 경상남도 함안군 칠원읍 용산리 97-2 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영토 · 평가일 2024.12.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 함안군 칠원읍 구성리 소재‘칠원초등학교’남서측 인근에 위치하며, 부근은 학교, 근린생활시설 및 주택 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

일련번호(1) : 본건은 등고평탄한 사다리형의 토지로서 주상용 건부지로 이용 중입니다. 일련번호(2) : 본건은 등고평탄한 사다리형의 토지로서 현황 도로입니다.

인접 도로상태

본건 남서측으로 노폭 약 10~11미터 내외의 포장도로(일련번호(2) 포함)와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 일반상업지역, 중로3류(폭 12m~15m)(2021-10-14)(접합), 가축사육제한구역(2022-12-16)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-07-09)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법> 입니다. 일련번호(2) : 일반상업지역, 중로3류(폭 12m~15m)(2021-10-14), 가축사육제한구역(2022-12-16)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-07-09)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법> 입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평슬라브지붕 지하1층 지상3층 건물로서, (사용승인일 : 1996.08.30) 외 벽 : 벽돌쌓기 마감 등, 내 벽 : 일부 내부인테리어 마감 등, 창 호 : 샷시 창호 등입니다.

이용상태

지하1~지상2층 : 근린생활시설, 지상3층 : 주택으로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급·배수설비, 도시가스설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 본건은 현장조사 시 이해관계인의 부재 등으로 내부 확인이 곤란하여 건축물현황도 및 관련공부와 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으므로 경매 진행 및 응찰 시 본건 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대하여 재확인을 요합니다.

물건 비고

일괄매각.
목록1. 주상용 건부지로 이용 중임.
목록2. 현황 도로로 도시계획시설(중로3류)에 저촉되는 바, 감정평가액은 이를 감안한 금액임.
목록3. 지하1층~지상2층은 근린생활시설, 지상3층은 주택으로 각 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 마산지원 2024타경107111 (1)

소재지: 경상남도 함안군 칠원읍 용산리 97-2 (신주소: 경상남도 함안군 구성길 31)

용도: 근린주택 (근린생활시설 및 주택)

감정가: 547,699,840원

토지면적: 182.00㎡ (약 55.06평)

건물면적: 486.90㎡ (약 147.32평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 무학신용협동조합

2. 물건 기본정보

2.1. 입지조건

본 물건은 경상남도 함안군 칠원읍 구성리 소재 '칠원초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 학교, 근린생활시설 및 주택 등이 혼재하는 지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통입니다.

물건 남서측으로는 노폭 약 10~11미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 일반상업지역에 속하며, 중로3류(폭 12m~15m) 도로 저촉, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한구역으로 지정되어 있습니다.

2.2. 권리분석

등기부상 채권 총액은 토지 및 건물 합계 약 431,256,768원입니다.

말소기준권리: 2009년 7월 22일 접수된 양덕신용협동조합 근저당권 (을4, 토지 등기부 기준) 입니다.

이하 을구의 근저당권 및 가압류, 갑구의 지분 이전, 가압류, 임의경매 개시 결정 등은 말소기준권리보다 후순위에 해당하므로, 경매 절차 진행 시 해당 권리들은 소멸될 것으로 보입니다.

건물 등기부상에도 동일하게 양덕신용협동조합의 근저당권이 말소기준권리(을1)이며, 이후의 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

인수할 보증금 합계는 0원입니다.

임차인 현황:

* 김 (성명: 김윤희)

보증금: 0원, 차임: 500,000원, 전입일자: 2021-07-09, 대항력: 없음.

* 변 (성명: 변말애)

보증금: 5,000,000원, 차임: 400,000원, 전입일자: 2016-11-04, 대항력: 없음.

* 이 (성명: 이연희)

보증금: 5,000,000원, 차임: 430,000원, 전입일자: 2024-05-01, 대항력: 없음.

* 정 (성명: 정광수)

보증금: 5,000,000원, 차임: 400,000원, 상가건물임대차현황서상 미등록, 대항력: 없음.

* 조 (성명: 조선회)

보증금: 3,000,000원, 차임: 430,000원, 전입일자: 2023-03-10, 대항력: 없음.

모든 임차인은 대항력이 없어 경매 후 소멸될 것으로 판단됩니다.

2.3. 상권분석

본 물건은 근린생활시설 및 주택으로 복합 이용 중이며, 주변에 학교, 상가, 주택 등이 혼재하는 지역입니다.

일반상업지역에 위치하여 상업 시설 운영 및 주거용으로 활용 가능성이 있습니다.

토지면적 대비 건물 면적이 넓어(연면적 약 147평) 다양한 업종의 근린생활시설 운영 또는 다가구 주택 개조 등의 잠재적 활용 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

제공된 정보만으로는 상세한 상권 분석이 어렵습니다.

2.4. 생활정보

단지 인근에 칠원초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

건물 자체에 근린생활시설이 있어 기본적인 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

주변 주택가와 상가들이 혼재되어 있어 일상생활에 필요한 편의시설 접근성이 보통 이상으로 판단됩니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

2.5. 잠재적 리스크

현황 도로로 도시계획시설(중로3류)에 저촉되는 부분이 있어, 향후 도로 확장 등 도시계획 변경 시 영향이 있을 수 있습니다. 감정가 산정 시 이를 반영하였습니다.

건축물현황도 및 관련 공부와 외부 관찰에 의한 평가가 주를 이루었으며, 현장조사 시 이해관계인 부재 등으로 내부 확인이 곤란했던 점을 고려할 때, 실제 내부 이용 상황 및 관리 상태에 차이가 있을 수 있습니다. 경매 응찰 시 반드시 직접 확인이 필요합니다.

건물 사용승인일이 1996년 8월 30일로 노후도가 상당하므로, 수리 및 유지보수에 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

2.6. 종합 의견

본 물건은 함안군 칠원읍의 일반상업지역 내에 위치한 근린주택으로, 초등학교와 인접하여 주거 및 상업 시설로서의 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다.

다수의 근린생활시설과 주택으로 구성되어 있어 다양한 용도로 활용 가능하며, 일괄 매각으로 토지와 건물을 함께 취득할 수 있습니다.

다만, 도시계획시설 저촉, 건물 노후도, 내부 확인의 한계 등 잠재적 리스크 요인을 신중하게 고려해야 합니다.

권리관계는 비교적 명확하며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다.

2.7. 투자 포인트

지역 내 일반상업지역에 위치한 복합 용도의 건물로, 안정적인 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

일괄 매각으로 토지와 건물을 함께 확보하여 향후 개발 또는 증축 등의 가능성을 열어둘 수 있습니다.

칠원초등학교 인근의 입지로 안정적인 수요층 확보가 가능합니다.

2.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 547,699,840원입니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 등 매매/임대 정보에 대한 JSON 분석 요청이 있었으나, 해당 JSON이 제공되지 않아 구체적인 현 시세 분석은 어렵습니다.

따라서, 감정가를 기준으로 하되, 물건의 현황, 잠재적 리스크, 경매 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가 범위를 감정가의 70% ~ 85% 수준으로 제안합니다.

이는 현 시점에서의 추정치이며, 입찰 전 반드시 현장 방문 및 추가 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시길 바랍니다.

예상 입찰가 범위: 약 3억 8천만원 ~ 4억 6천만원

작성일: 2026년 7월 6일

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.