나이스옥션 법원경매 인천 2024타경584349 [1] 인천광역시 강화군 교동면 난정리 1455-2 답 경매

매각기일: 2026-01-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경584349 [1] 인천광역시 강화군 교동면 난정리 1455-2 답 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매18계 2024타경584349 | 소재지: 인천광역시 강화군 교동면 난정리 1455-2 | 감정가: 162,922,200원 | 최저가: 114,045,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요 및 사건 정보

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 인천지방법원 2024타경584349 (1)

소재지: 인천광역시 강화군 교동면 난정리 1455-2

용도: 답 (농지)

경매구분: 부동산강제경매 (토지매각)

소유자/채무자: 하OO (소유자와 채무자 동일)

감정가: 162,922,200원

1.2. 면적 정보 및 감정가

토지면적: 3879.10㎡ (약 1173.35평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

제시외면적: 0.00㎡

특이사항: 농지취득자격증명(농취증) 필수, 부동산 일부에 철근파이프 소재함

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지 조건 및 환경

위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 강화군 교동면 난정리 소재 '난정저수지' 동측 인근에 위치하며, 주변은 경지정리된 답(논)이 소재하는 전형적인 농촌 지대임. 제반 주위여건은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건 토지까지 차량 출입이 가능하여 접근성은 양호한 편입니다.

형태 및 이용상태: 세장형(길고 좁은 형태)의 토지이며, 현재는 '답'으로 이용 중입니다. 동측으로 세로의 도로에 접하고 있어 기본적인 접근로가 확보되어 있습니다.

주변 환경(혐오시설): 주변 검색 결과, 본건 소재지인 난정리 난정저수지 일원은 농지 및 난정리 해바라기마을 정원 등 관광 시설이 인근에 조성된 지역이며 , 현재까지 보고서 작성 시점 기준으로 알려진 대규모 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

2.2. 권리 분석

매각대상: 토지매각(건물 등 매각 제외)

채무관계: 소유자(하OO)와 채무자(하OO)가 동일하므로 권리관계는 단순한 편에 속합니다.

주의사항(농취증): 본건은 농지(답)이므로, 최고가 매수신고인은 농지취득자격증명(농취증)을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수보증금은 반환되지 않으므로, 농업인 또는 농지 취득이 가능한 자격 요건을 갖춘 경우에만 입찰에 참여해야 하는 가장 중요한 주의사항입니다.

기타: 임대관계는 미상으로 조사되었으나, 매각대상이 토지(답)만이고 건물 등 주거시설이 없으므로, 향후 현황 확인 및 명도 시 큰 문제가 될 가능성은 낮으나 미상으로 처리된 점을 감안해야 합니다. 본건 부동산 일부에 철근파이프가 소재한다는 현황조사보고서 내용이 있으므로, 낙찰 후 경작 등을 위해 처리 비용이 발생할 수 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

토지이용계획: 농림지역, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁(15m이하)), 농업진흥구역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있습니다.

주요 제한사항:

(1) 농업진흥구역: 본건이 농업진흥구역 내에 위치하고 있어, 농지법에 따라 농업 생산 또는 농지 개량과 관련된 행위 외에는 건축 등 개발행위가 엄격하게 제한됩니다. 농업용 창고 등 일부 시설만 건축 가능하며, 전원주택 등 타 용도로의 개발은 사실상 불가능하다고 판단됩니다.

(2) 군사/문화재 관련: 제한보호구역(군사기지) 및 문화재보호법 등 관련 규제에 따라 인·허가 사항을 반드시 사전에 확인해야 합니다.

2.4. 상권 분석 및 생활 정보

상권 분석: 본건은 전형적인 농업용 토지(답)로, 상업시설의 유입이나 상권 형성을 기대하기는 어렵습니다. 투자는 순수한 농업용지 또는 장기적 관점의 토지 가치 상승에 초점을 맞춰야 합니다.

생활 정보: 교동면 난정저수지 인근 농촌 지역으로, 일상적인 편의시설 이용은 다소 불편할 수 있으나, 차량 출입은 가능합니다. 인근에 난정저수지와 난정리 해바라기마을 정원 등 자연환경 및 관광 시설이 소재합니다.

3. 투자 검토

3.1. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크: '농지취득자격증명' 미제출로 인한 매수보증금(입찰보증금) 몰수 위험이 가장 큽니다. 입찰 참여자는 사전에 농지취득 가능 여부를 확인해야 합니다.

개발 리스크: '농업진흥구역' 지정으로 인해 토지의 용도 변경 및 개발 가능성이 극히 제한됩니다. 농지로서의 가치 외에 다른 투자 가치를 찾기는 어렵습니다.

현황 리스크: 토지 일부에 '철근파이프'가 소재하여, 낙찰 후 경작 준비를 위해 제거 비용 등이 발생할 수 있습니다.

규제 리스크: 군사시설 보호법 및 문화재 관련 규제를 반드시 확인해야 하며, 이는 인허가 과정에 영향을 미칠 수 있습니다.

3.2. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견: 본건은 인천 강화군 교동도 내의 대형 농업진흥구역 답(논)입니다. 권리 분석상 소유자/채무자가 동일하여 단순하지만, 가장 중요한 조건은 **농지취득자격증명**입니다. 농지 본연의 가치 외에 다른 개발 기대는 현실적으로 불가능하며, 주로 실제 농업에 종사할 목적을 가진 투자자나 농지연금/장기 농업 투자 관점에서 접근해야 합니다.

투자 포인트:

1. 대규모 토지 면적 (약 1173.35평)을 비교적 낮은 감정가로 취득할 수 있는 기회입니다.

2. 경지정리된 답으로 농사짓기에 적합한 환경을 갖추고 있으며, 차량 접근이 가능합니다.

3. 농지연금 등 장기적인 농업 투자 및 절세 목적으로 활용하기 적합합니다.

법원 정보

인천지방법원 경매18계