나이스옥션 법원경매 공주 2024타경22087 [1] 충청남도 공주시 계룡면 하대리 4 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 공주 2024타경22087 [1] 충청남도 공주시 계룡면 하대리 4 동물 및 식물 관련시설 경매

• 사건번호: 2024타경22087
• 주소: 충청남도 공주시 계룡면 하대리 4
• 감정가: 291,747,000원
• 최저가: 204,223,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 동물 및 식물 관련시설

공주지원 경매1계 2024타경22087 | 소재지: 충청남도 공주시 계룡면 하대리 4 | 감정가: 291,747,000원 | 최저가: 204,223,000원 | 용도: 동물 및 식물 관련시설

1. 물건 보고서

1.1. 물건 개요 및 특이사항

본 경매 물건은 충청남도 공주시 계룡면 하대리 4번지에 위치한 토지 및 건물 일괄 매각 건입니다. 사건번호는 공주지원 2024타경22087 (1)이며, 용도는 동물 및 식물 관련시설(축사 및 건조장)로 이용 중인 부동산입니다.

토지 면적은 1607.00㎡ (약 486.12평), 건물 면적은 160.00㎡ (약 48.40평), 그리고 건물 제시외 면적은 456.50㎡ (약 138.09평)입니다. 최초 감정가는 291,747,000원으로 평가되었습니다.

주목할 만한 특이사항으로는, 목록1 토지 지상에 주택(제시외 건물)이 존재하나 이는 매각 대상에서 제외되며, 이로 인해 법정지상권 성립 여부가 불분명하고 소유권 행사에 제한을 받는 가액으로 최저매각가격이 산정되었다는 점입니다.

또한, 목록2 토지는 농지취득자격증명(농취증)이 필요하며, 목록1 토지는 농취증이 불필요합니다. 기타 이동이 용이한 탈곡기, 저온저장고 등은 매각에서 제외됩니다.

1.2. 입지조건 및 환경

본건은 충청남도 공주시 계룡면 하대리 "하대1리마을회관" 북동측 인근에 자리 잡고 있으며, 주변은 농가주택, 임야, 농경지 등으로 형성된 순수한 농촌 지대입니다.

교통 상황은 차량 접근이 가능하나, 대중교통시설 및 간선도로는 원거리에 위치하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 판단됩니다.

토지의 형태는 완경사 지대 내 평탄한 토지로서, 기호(1)은 제시외 건물 부지, 휴경지, 일부 현황 도로 등으로, 기호(2)는 축사 부지 등으로 이용 중입니다. 인접 도로 상태는 남서측과 서측으로 노폭 약 2m 내외의 현황 도로에 접근 가능하며, 일부는 타인 지상 현황 도로를 이용하여 진출입하는 상태입니다.

주위환경 측면에서, 본건은 계룡저수지 인근에 위치하고 있어 주변 자연 환경이 양호한 편이며, 지역의 특성상 별도의 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리분석 및 주의사항

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 매각 대상은 토지/건물 일괄매각입니다. 채권자는 백OOOOOO이며 소유자는 전OO입니다.

가장 중요하고 복잡한 권리분석 요소는 '법정지상권 성립 여부'와 '제시외 건물 매각 제외'입니다.

(1) 법정지상권 및 제시외 건물: 제시외 건물 중 '주택'은 매각에서 명확히 제외되었습니다. 이 주택이 목록1 토지 위에 존재하며, 이로 인해 토지와 주택의 소유자가 달라질 수 있어 법정지상권 성립 여부가 불분명한 상태입니다. 이는 낙찰 후 소유권 행사에 큰 제한을 줄 수 있으므로, 법정지상권 성립 여부에 대한 면밀한 법적 검토 및 명도 전략이 필수적입니다. 최저매각가액은 이미 이러한 소유권 제한을 반영하여 감액된 것으로 보이나, 매수인은 법률적 리스크를 충분히 인지해야 합니다. 제시외 건물 중 '가추'는 매각에 포함됩니다.

(2) 농지취득자격증명(농취증): 목록2(현황 축사 부지)는 지목이 '전'이므로 농취증이 필요합니다. 매수인은 농지법에 따른 농업 경영 계획을 수립하고 농취증을 발급받아야 하며, 그렇지 못할 경우 보증금이 몰수될 수 있습니다. 목록1(현황 주택 부지 및 휴경지 등)은 농취증이 불요합니다.

(3) 기타 토지 이용 제한: 본건 토지는 '계획관리지역', '성장관리계획구역(일반형)', '가축사육제한구역(일부제한구역)' 등에 해당되어, 향후 신축 및 증축 시 관련 법규(특히 가축분뇨법)에 따른 건축 제한을 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석 및 생활정보

본건은 농촌 지역에 위치한 동물 및 식물 관련시설 용도의 부동산으로, 일반적인 상권 분석의 대상이 아닙니다. 주변은 농가주택과 농경지가 주를 이루고 있어 상업시설은 미약합니다.

생활 정보 측면에서는 "하대1리마을회관" 인근에 위치하여 기본적인 마을 생활 공동체 시설은 접근 가능합니다. 차량을 이용해야 하는 원거리에 주요 생활 편의시설 및 간선도로가 소재하여, 자가용 없이는 생활 편의성이 다소 떨어집니다.

용도 변경이나 주거 시설로의 이용을 고려할 경우, 농촌형 전원주택이나 체험 농장 등의 특수 목적을 가진 수요자에게 적합하며, 축사 및 창고 시설을 이용한 농업 관련 사업 영위를 전제해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크

(1) 법정지상권 분쟁 및 주택 명도 리스크: 가장 큰 리스크입니다. 매각에서 제외된 제시외 주택의 소유자가 토지 소유자에게 대항할 수 있는 법정지상권을 취득했는지 여부가 핵심입니다. 성립할 경우 토지 이용에 제약을 받고, 성립하지 않을 경우 주택 철거 및 부당이득 반환 청구 소송을 진행해야 하므로 시간과 비용이 소요됩니다.

(2) 농취증 불허가 리스크: 목록2 토지에 대해 농취증을 기한 내에 제출하지 못하면 입찰 보증금을 잃을 수 있습니다.

(3) 현황 도로 리스크: 일부 현황 도로 및 진입로로 이용 중이거나, 타인 지상 현황 도로를 이용하여 진출입하고 있어, 향후 도로 이용과 관련한 사적 분쟁의 소지가 있습니다.

1.6. 투자 포인트

(1) 감정가 대비 저가 매수 가능성: 법정지상권 불분명 및 주택 매각 제외 등 복잡한 권리 관계로 인해 유찰이 거듭될 경우 감정가 대비 낮은 가격에 토지를 매수할 기회가 생길 수 있습니다.

(2) 농업 및 전원생활 입지: 계획관리지역 내에 위치하며, 지목은 '전'이나 현황 축사 및 주택 부지로 이용 중이므로, 축사 시설을 활용한 농업 경영 또는 농촌 전원 주택 부지로의 개발을 고려할 수 있습니다. (단, 건축 제한 확인 필수)

(3) 광범위한 제시외 건물: 매각에 포함된 제시외 건물 '가추'를 활용할 수 있으며, 기존 축사 및 건조장 시설(현황 창고 이용)을 활용하여 창고 및 작업장으로 이용할 수 있는 시설의 규모가 총 160.00㎡ (약 48.40평) + 456.50㎡ (약 138.09평) 중 일부(가추 포함)로 비교적 큽니다.

1.7. 종합 의견

본건은 단순 매입 목적보다는 '특수물건' 투자 경험이 있거나, 법률적 리스크를 감수하고 수익을 극대화하려는 투자자에게 적합한 물건입니다.

성공적인 투자를 위해서는 법정지상권 성립 여부에 대한 철저한 분석과 함께, 법정지상권 성립 시 지료 청구 전략, 불성립 시 주택 철거 소송 전략 등 '출구 전략'을 사전에 마련해야 합니다. 또한, 농취증 발급 계획을 확실히 세우고, 토지의 현황 이용 상태와 건축법, 가축분뇨법 등 공법적 제한을 면밀히 검토해야 합니다. 매매보다는 권리 관계의 복잡성을 해결함으로써 토지의 가치를 높이는 '밸류애드(Value-Add)' 투자 관점에서 접근할 것을 권합니다.

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