나이스옥션 법원경매 부산 2025타경111 [1] 부산광역시 연제구 연산동 587-4 연산동에스케이뷰 27층102-2704호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-31

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2025타경111 [1] 부산광역시 연제구 연산동 587-4 연산동에스케이뷰 27층102-2704호 아파트 경매

물건 대표 이미지

부산지방법원 경매6계 2025타경111 | 소재지: 부산광역시 연제구 중앙대로1124번길 15, 27층102-2704호 (연산동,연산동에스케이뷰) | 감정가: 456,000,000원 | 최저가: 319,200,000원 | 용도: 아파트

1. 부산광역시 연제구 연산동 아파트 경매 물건 보고서

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경111 (1)

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 587-4 연산동에스케이뷰 27층102-2704호

용도: 아파트 (공동주택)

감정가: 456,000,000원

토지면적: 19.01㎡

건물면적: 128.33㎡

경매구분: 부동산임의경매 (토지/건물일괄매각)

층수 및 구조: 지하 4층, 지상 35층 건물 중 제27층 / 철근콘크리트구조

소유자/채무자: 김OO / 홍OO

1.2. 입지조건 분석

평가대상 물건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 ‘연서초등학교’ 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트, 주거용 오피스텔, 상업 시설 등이 혼재된 주상복합지역으로, 이미 개발이 완료된 도심지 내 우수한 입지를 자랑합니다.

교통 환경 측면에서 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내 버스정류장과 부산 도시철도 1호선 및 3호선 환승역인 '연산역'이 소재하여 대중교통 사정이 매우 양호한 트리플 역세권 입지입니다. 또한, 서측으로 노폭 약 35미터 내외의 대로에 접하고 있어 접근성이 뛰어납니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 부동산임의경매 사건입니다. 집합건물 경매의 기본적인 형태로, 토지 지분 또는 건물만의 매각으로 인해 발생할 수 있는 법정지상권 등의 복잡한 권리 문제는 발생하지 않을 것으로 보입니다. 공부와의 차이점은 없다고 명시되어 있어 기본적인 물건의 현황은 명확합니다.

다만, 소유자와 채무자가 다르므로(김OO/홍OO) 채무 관계 확인 시 유의해야 합니다. 또한, 현황조사 보고서 상 '임대관계 미상'으로 기재되어 있어, 실제 점유자의 현황(주거 임차인 또는 대항력 있는 임차인 유무)에 대한 추가적인 현장 조사가 필수적입니다.

1.4. 상권분석 및 생활정보

평가대상 물건이 위치한 지역은 일반상업지역 및 시가지경관지구로, 상업 인프라가 매우 잘 갖추어진 도심 핵심 지역입니다. 인근의 상업 시설(근린생활시설) 및 연산역 상권을 편리하게 이용할 수 있는 장점이 있습니다.

주변에 연서초등학교가 있어 교육 환경이 양호하며, 아파트 내외로 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스 난방 등 기본적인 주거 편의시설이 완비되어 있어 실거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 해당 아파트는 철근콘크리트 구조의 35층 대형 주상복합 건물로 건물의 안정성 및 관리 상태가 보통 이상으로 평가됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

최대 잠재적 리스크는 '임대관계 미상'이라는 점입니다. 현장 조사 및 명도 협상 과정에서 대항력 있는 임차인이 발견될 경우, 예상보다 많은 명도 시간과 추가적인 자금이 필요할 수 있습니다. 이는 낙찰가 산정 시 반드시 고려해야 할 부분입니다.

또한, 토지이용계획 상 '도시관리계획 입안중(2024-09-25)'이라는 점은 향후 해당 지역의 용도나 개발 방향에 변동성을 줄 수 있는 요인입니다. 이는 기회 요인이 될 수도 있지만, 현 시점에서는 불확실성으로 작용할 수 있어 관련 계획 변경 내용을 사전에 확인하는 것이 중요합니다.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

본 물건은 부산광역시 내에서도 핵심 교통 요지인 연산역 역세권에 위치한 주거용 아파트라는 점에서 투자 가치가 매우 높습니다. 일반상업지역 내 주거 시설로 희소성을 갖추고 있으며, 풍부한 생활 인프라를 바탕으로 실거주 및 임대 수요 모두 활발할 것으로 기대됩니다.

투자 포인트:

1. 도시철도 1, 3호선 '연산역' 더블 역세권의 탁월한 교통 입지입니다.

2. 감정가 456,000,000원을 기준으로 하여, 주변 실거래가 및 매물 시세를 면밀히 분석한다면 성공적인 투자가 가능합니다.

3. 토지/건물 일괄매각 건으로 권리분석이 비교적 단순하며, 공부상 하자가 없습니다.

4. 27층 고층으로 조망권 및 일조권이 우수할 것으로 예상됩니다.

다만, 입찰 전 반드시 점유 현황에 대한 철저한 현장 조사 및 권리 분석을 마무리하여 명도 리스크를 최소화하는 전략이 필요합니다.

법원 정보

부산지방법원 경매6계