나이스옥션 법원경매 울산 2024타경107315 [1] 울산광역시 남구 야음동 878 울산롯데캐슬골드 103동 6층601호 아파트 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경107315 [1] 울산광역시 남구 야음동 878 울산롯데캐슬골드 103동 6층601호 아파트 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매9계 2024타경107315 | 소재지: 울산광역시 남구 신선로 45, 103동 6층601호 (야음동,울산롯데캐슬골드) | 감정가: 579,000,000원 | 최저가: 405,300,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 사건 정보 분석

1.1. 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경107315 (1)

소재지: 울산광역시 남구 야음동 878 울산롯데캐슬골드 103동 6층601호

용도: 아파트

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 유OO

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 감정가 및 면적 정보

감정가: 579,000,000원

토지면적: 46.96㎡ (토지 지분율 4695.62)

건물면적: 116.82㎡ (건물 지분율 11682)

매각대상: 토지/건물일괄매각

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건 (위치 및 주위 환경)

본건은 울산광역시 남구 야음동 소재 '울산남부초등학교' 서측 인근에 위치하며, 대규모 공동주택 단지인 울산롯데캐슬골드 103동 6층에 해당함. 주위는 공동주택, 학교, 근린생활시설 등으로 형성된 주거 밀집 지역으로 주거 환경이 양호한 것으로 판단됨.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 단지 내 및 주변 가로망 상태가 보통 수준으로 일반적인 교통 상황은 무난한 편임.

2.3. 토지이용계획

토지는 사다리형이며 공동주택 건부지로 이용 중임. 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(야음1지구)에 속하여 주거 안정성이 높음. 소로2류, 중로1류 등 도로에 저촉되어 있으며, 가축사육제한구역 및 학교(강남새싹유치원, 금란유치원)의 상대/절대보호구역에 일부 포함되어 있음.

3. 물건의 현황

3.1. 건물의 구조 및 이용 상태

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 건물 중 6층 601호임. 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 창호는 샷시 창호이며, 현재 공동주택(아파트)으로 이용 중임.

3.2. 설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 갖추어져 있음. 단, 난방설비의 작동 여부는 이해관계인 부재로 실지조사되지 못하였으므로 입찰 전 확인이 필요함.

4. 권리분석

4.1. 사건 개요 및 매각 조건

본 사건은 부동산임의경매이며, 채무자와 소유자가 동일인(유OO)임. 매각 대상은 토지/건물이 일괄 매각되며, 공부와의 차이는 없는 것으로 확인됨.

4.2. 특이 및 주의 사항

제시된 정보에는 별도의 특이사항이나 주의사항이 기재되어 있지 않음. 다만, 임대관계는 미상(미확인)으로, 낙찰 후 명도 진행 시 실거주자인지 또는 임차인인지에 따라 명도 난이도와 비용이 달라질 수 있으므로 유의해야 함. 또한, 난방설비 작동 여부 미확인 건은 인수될 수 있는 잠재적 수리 비용으로 작용할 수 있음.

5. 투자 분석

5.1. 상권 및 생활정보

울산 남구는 주거 선호도가 높은 지역이며, 본건이 위치한 곳은 초등학교와 유치원이 인접해 있어 교육 환경이 우수함. 주변에 공동주택 및 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 양호한 주거 상권으로 분석됨.

5.2. 잠재적 리스크

토지이용계획상 학교 상대/절대보호구역에 저촉되어 있어, 향후 증축이나 재건축 등 개발 행위에 제한이 있을 수 있다는 점을 인지해야 함. 또한, 여러 종류의 도로(소로, 중로)에 저촉되는 부분이 있어 개발 잠재력 측면에서 제약 요소가 될 수 있음. 임대관계 미상 및 난방설비 미확인에 대한 리스크를 입찰가에 반영해야 함.

5.3. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견

본건은 울산광역시 남구의 주거 환경이 안정적인 대단지 아파트 물건임. 5억 7,900만 원의 감정가를 기준으로 하였을 때, 실수요 및 투자 관점에서 매력적인 물건으로 판단되나, 난방설비 상태와 임대관계 확인 등 잠재적 리스크 요소를 명확히 파악한 후 입찰에 참여하는 것이 바람직함. 소유자 점유로 추정되므로 명도에 대한 철저한 계획 수립이 요구됨.

투자 포인트

1. 우수한 교육 환경: 울산남부초등학교 및 다수의 유치원이 인접하여 교육적 입지가 탁월함.

2. 안정적인 주거 지역: 제3종일반주거지역 내 대단지 아파트로 주거 안정성이 높음.

3. 편리한 생활 인프라: 주변 공동주택 및 근린생활시설로 인한 생활 편의성이 보장됨.

법원 정보

울산지방법원 경매9계