나이스옥션 법원경매 마산 2024타경106200 [1] 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리 1067-1 전 경매

매각기일: 2026-01-15

물건 개요

나이스옥션 법원경매 마산 2024타경106200 [1] 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리 1067-1 전 경매

물건 대표 이미지

마산지원 경매3계 2024타경106200 | 소재지: 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리 1067-1 | 감정가: 74,658,000원 | 최저가: 52,261,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 기본 정보

사건번호 마산지원 2024타경106200 (1)

소재지 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리 1067-1

용도/구분 전(밭) / 토지매각(부동산강제경매)

소유자/채권자 김OO / 임OO

1.2. 면적 및 감정가

토지면적 258.00㎡ (약 78.04평)

토지지분율 25800/25800

감정가 74,658,000원

2. 입지조건 및 환경분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리 소재 안계소류지 북동측 인근에 위치하며, 주변은 취락, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다. 감정평가서상 대체적인 대중교통 사정은 보통으로 판단됩니다.

2.2. 토지 이용 및 제한 상태

지형 및 이용 상태 대체로 완경사 지세 내 부정형의 토지이며, 현재 휴경지(농지) 상태입니다.

토지 이용 계획 계획관리지역, 가축사육제한구역(조례참조), 영농여건불리농지입니다.

3. 권리분석

3.1. 매각대상 및 특이사항

매각대상 토지 전체 매각

분묘기지권 인접지와의 경계상에 분묘가 소재하는 바, 분묘기지권 성립 여부와 정확한 위치 파악을 위해 지적측량이 요구됩니다.

농지취득자격증명 농지법상 농지 취득 시 농지취득자격증명(농취증) 제출이 필수입니다. 미제출 시 입찰보증금은 몰수됩니다.

제시외 물건 제시외 수목은 매각에 포함됩니다.

3.2. 채무 및 권리관계

본건은 부동산강제경매 사건으로, 소유자는 김OO, 채권자는 임OO입니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 지역적 특징

본건이 속한 내서읍은 창원시의 읍면동 중 인구가 가장 많은 곳 중 하나로, 주거 밀집 지역과 농경지, 공단 등이 혼재된 지역입니다. 삼계리 자체는 주거, 상업 시설이 발달한 중심부와 안계소류지 인근의 농경지 및 임야 지역으로 나뉩니다.

4.2. 교통 및 교육 환경

교통 내서분기점(JC) 및 내서IC를 통한 남해고속도로, 국도 5호선 등 주요 도로망 접근이 용이합니다. 내서읍을 기종점으로 하는 다수의 시내버스 노선이 운행되어 시가지 접근성이 양호합니다.

생활 편의 시설 내서읍 내에는 삼계리 일대를 포함하여 초, 중학교 등 교육 시설과 기타 생활 편의 시설(병원, 마트 등)이 발달해 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 맹지(盲地) 리스크

본건은 지적도상 맹지(법정 도로에 접하지 않은 토지)이나, 감정평가서에 의하면 남서측으로 현황 세로(현황 도로)가 소재한다고 명시되어 있습니다. 현황 도로의 사법상, 공법상 통행권 확보 여부가 투자의 핵심 리스크입니다.

5.2. 분묘기지권 리스크

경계상 분묘 소재 가능성이 제기되어 지적 측량 후 분묘의 정확한 위치 확인이 필요합니다. 만약 타인의 분묘가 있고 분묘기지권이 성립된다면, 해당 분묘 부분에 대해서는 토지 사용에 제한이 따를 수 있으며, 추후 협의 및 이장을 위한 비용이 발생할 수 있습니다.

5.3. 농지 취득 리스크

낙찰 후 농취증 미제출 시 보증금이 몰수됩니다. 영농여건불리농지이나, 실수요자 또는 농지 전용을 계획하는 법인이 아닌 경우 자격 요건을 필히 확인해야 합니다. 현재 휴경지 상태인 점도 영농계획 작성 시 참고해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 창원시 내서읍 삼계리 소재의 소규모 농지(전)로, 감정가 대비 투자 금액이 낮은 편입니다. 지역적으로는 인구 밀도가 높은 내서읍 생활권에 속하며 계획관리지역에 해당되어 향후 개발 가능성 측면에서 잠재력을 가집니다. 그러나 지적도상 맹지, 분묘기지권의 존재 가능성, 그리고 농지취득자격증명 필수 제출 등 해결해야 할 중대한 리스크가 명확합니다.

6.2. 투자 포인트

계획관리지역: 용도상 농지이지만, 도시지역과 인접하여 비교적 규제가 덜한 계획관리지역에 해당하여 장기적으로 개발 행위(농지 전용을 통한 타 용도 건축 등)를 통한 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

현황 도로: 지적상 맹지이나 현황 세로(도로)가 존재하므로, 이 도로에 대한 사용권 또는 통행권 확보에 성공한다면 맹지 리스크를 해소하고 토지 가치를 높일 수 있습니다.

저렴한 초기 투자: 면적이 약 78평으로 소규모이며, 감정가 자체가 높지 않아 비교적 적은 금액으로 계획관리지역 토지를 확보할 수 있는 기회입니다.

**최종 결론: 본 물건은 입찰 전 반드시 현장 답사 및 지적 측량을 통해 현황 도로의 공법상 통행 가능 여부와 분묘의 위치를 명확히 확인하여 잠재적 리스크를 충분히 제거할 수 있는 투자자에게 적합합니다.**

법원 정보

마산지원 경매3계