나이스옥션 법원경매 인천 2024타경12721 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 395-10 1층101호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경12721 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 395-10 1층101호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매18계 2024타경12721 | 소재지: 인천광역시 미추홀구 주안로47번길 10-21, 1층101호 | 감정가: 89,000,000원 | 최저가: 62,300,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 분석 요약

1.1. 기본 정보

본 물건은 인천지방법원 2024타경12721 (1) 사건으로 진행되는 다세대주택 부동산임의경매 물건입니다. 소재지는 인천광역시 미추홀구 주안동 395-10 1층101호이며, 토지와 건물 전체를 일괄매각하는 건입니다.

소유자 및 채무자는 박OOOOOOOOOOOO, 채권자는 장OO이며, 현재 감정가는 89,000,000원으로 산정되었습니다.

1.2. 면적 및 감정가

본 물건의 전용면적은 39.99㎡(약 12.10평)이며, 대지권 면적은 20.20㎡(약 6.11평)입니다. 해당 건물은 4층 건물 중 1층에 위치하고 있습니다.

건물 구조는 철근콩크리트 및 벽돌조 슬래브지붕이며, 외벽은 외장타일로 마감되었습니다.

1.3. 입지 조건

본건은 경인선 및 인천 2호선 환승역인 "주안역"의 남서측 인근에 위치한 초역세권 입지입니다. 도보로 전철역 이용이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 사정이 매우 양호합니다.

주위는 공동주택(빌라, 아파트) 및 다양한 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지대입니다. 본건 남측 및 동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로가 개설되어 차량 접근성이 양호합니다.

2. 권리 분석 및 법적 검토

2.1. 경매 정보 및 권리 관계

본 경매는 채권자 장OO의 신청에 의한 '부동산임의경매' 사건입니다. 소유자/채무자가 동일 인물인 경우로, 일반적인 채무 변제를 위한 경매로 판단됩니다.

제시 외 건물 및 토지 지분상 특이사항은 없으며, 매각 대상은 '토지/건물 일괄매각'으로 토지 지분 및 전용 건물 면적 전체를 취득하게 됩니다.

2.2. 기타 법적 사항

토지이용계획상 일반상업지역 및 방화지구에 해당하며, 과밀억제권역 및 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다. 일반상업지역 내 다세대주택으로 향후 개발 제한 사항 등을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

감정평가서상 '공부와의 차이'는 없으며, '임대관계는 미상'이므로 낙찰 후 임차인 유무 및 대항력 여부에 대한 '점유 관계 조사'가 필수적으로 요구됩니다.

3. 시장 및 상권 분석

3.1. 주변 환경 및 상권

본 물건이 위치한 주안동은 인천의 주요 주거 및 상업 중심지 중 하나로, 주안역 상권을 도보로 이용할 수 있는 거리에 있습니다. 주변은 공동주택이 밀집되어 있어 거주 수요가 풍부하며, 다양한 상권 인프라(생활편의시설, 음식점, 학원 등)가 형성되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

3.2. 생활정보 및 혐오시설

교통 상황이 양호하며, 주안역을 중심으로 한 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다. 다만, 본건은 1층에 위치하여 외부 소음 및 채광에 대한 현장 확인이 필요할 수 있습니다.

주변 시설 검색 결과, 본건 소재지 인근에 특별히 언급할 만한 대형 혐오시설(쓰레기 처리장, 화장장 등)은 발견되지 않았습니다.

3.3. 예상 시세 및 비교

본건 감정가 89,000,000원은 주안역 초역세권 지역의 10평대 다세대주택 시세와 비교할 때 합리적인 수준으로 보입니다. 실제로 인근 (395-15, 40.22㎡, 1992년식) 다세대주택이 9천만원에 매물로 나와 거래가 이루어진 사례가 있습니다. 이는 감정가와 비슷한 수준으로, 본건은 유찰 시 시세 대비 가격 우위를 확보할 가능성이 높습니다.

4. 투자 포인트 및 잠재적 리스크

4.1. 투자 포인트

최고의 입지: 경인선 및 인천 2호선 '주안역'을 도보로 이용 가능한 초역세권 입지로, 임대 수요가 꾸준하고 환금성이 우수합니다.

소액 투자 및 임대 수익: 감정가가 8900만원으로 소액 투자가 가능하며, 역세권 1층 빌라의 특성상 신혼부부나 1~2인 가구 대상의 안정적인 월세 수익을 기대할 수 있습니다.

용도 지역: 일반상업지역에 위치하여, 향후 재개발 또는 용도 변경 등의 잠재적인 개발 호재를 기대할 수 있습니다.

4.2. 잠재적 리스크

1층의 단점: 1층은 채광, 사생활 보호 및 보안에 상대적인 취약점이 있을 수 있으며, 현장 조사를 통해 누수, 습기 등의 여부를 반드시 확인해야 합니다.

임대차 관계 미상: 현재 임대 관계가 미상으로, 낙찰 후 명도 진행 시 예상치 못한 임차인의 대항력 또는 예상보다 긴 명도 기간이 소요될 수 있습니다. 철저한 임차인 조사 및 명도 계획 수립이 중요합니다.

건물 노후도: 정확한 사용승인일은 제시되지 않았으나, 주안동 구도심에 위치한 4층 규모 빌라로 노후된 건물 상태에 따른 수리비 지출을 염두에 두어야 합니다.

5. 종합 의견

본 물건은 인천 주안역 초역세권에 위치한 소형 다세대주택으로, 뛰어난 교통 인프라와 생활 편의성을 갖춘 우량 물건입니다. 감정가 8900만원은 주변 시세와 비교했을 때 적정한 수준으로 판단됩니다.

투자 가치는 높으나, 낙찰 후 발생할 수 있는 '임대차 관계 조사 및 명도 리스크', 그리고 '1층 건물 관리 상태'에 대한 현장 점검을 철저히 진행하여 리스크를 최소화할 필요가 있습니다. 실수요 목적이든 투자 목적이든, 유찰을 기다려 시세 대비 충분한 가격 경쟁력을 확보하여 입찰하는 것을 추천합니다.

법원 정보

인천지방법원 경매18계