나이스옥션 법원경매 인천 2024타경14994 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1309-9 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경14994 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1309-9 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매18계 2024타경14994 | 소재지: 인천광역시 남동구 구월말로 18 | 감정가: 807,095,800원 | 최저가: 564,967,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서

1.1. 기본 정보

본 물건은 인천지방법원에서 진행하는 부동산 임의경매 사건으로, 인천광역시 남동구 구월동 소재의 근린생활시설(상업용 건물)입니다. 토지/건물 일괄매각 건입니다.

사건번호: 인천지방법원 2024타경14994 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1309-9

용도: 근린생활시설 (소매점, 현재 식당/복권판매점/철물점 등으로 이용 중)

감정가: 807,095,800원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지(192.30㎡, 약 58.17평) 및 건물(110.16㎡, 약 33.32평) 일괄매각

제시외건물: 6.50㎡ (약 1.96평, 화장실 등) 포함

소유자/채무자: 망자(사망자)

1.2. 주의사항 및 특이사항

본 물건은 토지와 건물 일괄매각이며, 제시외 건물(6.50㎡, 약 1.96평)이 포함되어 매각됩니다. 공부상 근린생활시설(소매점)이나, 건축물대장 및 현황상 '화장실(연와조 스라브지붕 4.32㎡)'이 제시외 건물 'ㄱ'으로 포함되어 있습니다. 본 경매는 채권자가 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO인 유동화물건입니다.

2. 감정평가 요약

2.1. 토지 감정 요항

위치 및 주위환경: "구월4동행정복지센터" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 주상용건물, 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 등이 혼재된 지역입니다.

교통상황: 제반 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용에 무난합니다.

형태 및 이용상태: 정방형 토지로서, 현재 상업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 본건 서측 및 남측의 도로를 이용하는 각지(角地)의 형태입니다.

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

2.2. 건물 감정 요항

건물의 구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 1층 건물(사용승인일자: 1993-03-25)로서, 타일붙임 마감 등의 외벽과 샷시창호로 마감되었습니다.

이용상태: 현재 근린생활시설(식당, 복권판매점, 철물점)으로 이용 중입니다.

설비내역: 위생설비 및 상·하수도설비 등이 되어 있습니다.

공부와의 차이: 건축물대장(114.48㎡)과 등기사항전부증명서 및 제시목록(110.16㎡)의 면적이 상이합니다. 현재 현황상 부속건축물(연와조 화장실 4.32㎡)이 미등기 상태로 소재하고 있으며, 이는 매각에 포함됩니다.

3. 입지 조건

본 물건은 구월4동 행정복지센터 인근에 위치하며, 주거와 상업 시설이 혼재된 준주거 형태의 입지입니다. 제2종일반주거지역에 속하여 용적률 활용 측면에서 양호하며, 정방형 토지에 도로 접근성이 좋은 각지 형태인 점이 장점입니다. 다만, 인근에 과거 쓰레기 방치 공간이 있었으나 현재 주민 소통공간으로 전환하는 등 환경 개선 노력이 진행되고 있는 지역적인 특성이 있습니다. 교통은 버스정류장이 인근에 있어 무난한 수준입니다.

4. 권리 분석

경매구분은 '부동산임의경매'입니다. 이는 주로 담보권 실행을 위한 경매로, 권리관계가 비교적 단순할 수 있습니다.

가장 큰 특이사항은 소유자 및 채무자가 '망자(사망자)'로 등재되어 있다는 점입니다. 이는 상속 관계가 복잡하거나 상속인 특정에 시간이 소요될 수 있음을 의미하며, 입찰 시 대위등기 등의 절차 진행 및 상속인 확인 절차에 대한 사전 검토가 필요합니다.

본 물건은 '유동화물건'으로, 대출채권을 유동화전문회사에 매각한 후 진행되는 경매이므로, 일반적인 채권자보다는 매각에 적극적일 수 있습니다.

현재 임대관계는 미상(임대차 관계 미확인)으로, 낙찰 후 명도 진행 시 점유자(임차인 또는 소유자)에 대한 별도의 확인 및 명도계획 수립이 필수적입니다.

5. 상권 분석

본 물건은 주거 지역을 배후로 둔 생활 밀착형 근린 상권에 위치합니다.

현재 이용상태가 '식당, 복권판매점, 철물점' 등으로 구성되어 있어, 다양한 업종이 혼재되어 상권의 활력이 유지되고 있음을 시사합니다.

제2종일반주거지역 내의 근린생활시설로, 인근 주거시설 거주민을 대상으로 하는 소매 및 서비스 업종에 적합한 입지입니다.

정방형 토지의 각지(모퉁이 땅) 형태이므로, 가시성과 접근성이 우수하여 상업 시설로서의 가치를 높입니다.

6. 생활 정보

주변 환경: 주상용건물, 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 등이 혼재된 일반 주거 상업 지역으로, 생활 편의 시설 이용이 편리한 지역입니다.

교통: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 접근성이 양호합니다.

혐오시설: 인근에 지역적인 환경 개선 노력(쓰레기 방치 공간을 소통 공간으로 탈바꿈)이 있었던 점 을 제외하고는, 대규모의 광역 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않습니다. 주거밀집지역의 특성상 일상생활에 필요한 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

7. 잠재적 리스크

권리관계 리스크: 소유자/채무자가 '망자'인 경우, 매각 허가 및 소유권 이전 절차에서 상속인 확정 및 상속재산 등기 문제가 발생할 수 있으며, 이에 대한 법적 절차(대위등기 등)를 사전에 준비해야 합니다.

물건의 면적 리스크: 건물 면적이 공부(등기사항전부증명서 및 제시목록)와 건축물대장 간에 차이가 있으며, 제시외 건물(4.32㎡, 화장실)이 미등기 상태로 존재합니다. 이는 매각에 포함되나, 낙찰 후 소유권 보존등기(또는 일반건축물대장상 면적 정정)에 필요한 절차를 거쳐야 합니다.

임대차 리스크: 임대관계가 미상이므로, 낙찰 후 점유 관계를 신속히 파악하고 명도 저항에 대비한 명도계획(명도소송 등)을 수립해야 합니다.

용도 변경 리스크: 제2종일반주거지역이므로, 향후 용도 변경 또는 재건축 시 건축 제한 요소를 확인해야 합니다 (예: 가축사육제한구역).

8. 종합 의견

본 물건은 주거 밀집지역을 배후로 둔 근린생활시설로, 안정적인 수요를 확보할 수 있는 입지 조건을 갖추고 있습니다. 토지 모양과 도로 접근성(각지)이 상업용 건물로서 우수하여 현재 식당, 소매점 등으로 활발히 이용되고 있습니다. 다만, 소유자/채무자가 망자라는 권리상의 특이점과 제시외 건물 등 공부와의 차이에 대한 법적 처리 방안을 사전에 명확히 인지하고 입찰해야 합니다. 감정가가 8억 원대로 비교적 높아 보이나, 향후 시세 대비 가치 분석을 통해 적정 입찰가를 산정한다면 안정적인 투자처가 될 수 있습니다.

9. 투자 포인트

생활밀착형 상권: 아파트 및 다세대주택이 밀집한 주거 지역 중심에 위치하여 유동인구 및 배후 수요가 안정적입니다.

우수한 접근성 및 가시성: 정방형 토지의 각지(모퉁이)에 위치하여 차량 및 도보 접근성이 뛰어나고, 상업 시설로서 가시성이 매우 높습니다.

토지 가치: 제2종일반주거지역 내의 토지로, 향후 토지의 활용도 및 개발 잠재력이 양호한 편입니다. (토지면적: 192.30㎡, 약 58.17평)

수익률 개선 가능성: 현재 임대관계가 미상이나, 낙찰 후 상권에 맞는 적정 임대료를 적용하여 높은 임대수익률을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

인천지방법원 경매18계