나이스옥션 법원경매 여주 2024타경4044 [1] 경기도 여주시 현암동 189-19 애플하우스비 1동 2층201호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 여주 2024타경4044 [1] 경기도 여주시 현암동 189-19 애플하우스비 1동 2층201호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

여주지원 경매2계 2024타경4044 | 소재지: 경기도 여주시 도예로 39-10, 1동 2층201호 (현암동,애플하우스비) | 감정가: 150,000,000원 | 최저가: 105,000,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 기본 정보 요약

본 물건은 경기도 여주시 현암동 소재 오피스텔 ‘애플하우스비’의 2층 201호에 대한 부동산 임의경매 물건입니다.

사건번호: 여주지원 2024타경4044 (1)

소재지: 경기도 여주시 현암동 189-19 애플하우스비 1동 2층201호

용도: 오피스텔 (방 3, 화장실 1, 주방 및 거실 구조)

감정가: 150,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 전OO (소유자와 채무자 일치)

채권자: 농OOOOOOOO (근저당권자에 의한 임의경매로 추정)

1.2. 면적 및 구조 현황

전용면적 및 대지권 지분은 여주 지역에서 중소형 아파트 수요를 대체할 수 있는 규모로 평가됩니다.

건물 전용면적: 84.98㎡ (약 25.71평)

토지 대지권: 34.24㎡ (약 10.35평)

구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 10층 건 내 2층 201호로, 외벽은 돌붙임, 타일, 드라이비트 등으로 마감되었습니다.

이용상태: 오피스텔(방 3, 화장실 1, 주방 및 거실)로 이용 중이며, 개별난방 및 엘리베이터 설비가 갖추어져 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지 조건 및 교통 상황

본건은 경기도 여주시 현암동 '오학동주민센터' 북동측에 위치하며, 인근은 다세대주택, 아파트, 오피스텔 등으로 형성된 주거지대입니다.

주거환경은 일반적으로 보통 수준이며, 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용에 큰 불편함은 없습니다.

도로상태는 폭 5-6m의 포장도로에 접해 있어 접근성은 양호합니다.

2.2. 상권 및 생활 정보

인근에 '오학동주민센터' 및 '현암동공중화장실', '10호공원' 등의 생활 편의시설과 공원이 위치하여 주민들의 행정 및 여가 생활에 도움을 줍니다.

특히 오학동 주민자치센터에서는 다양한 문화강좌 프로그램(밸리댄스, 요가 등)을 운영하고 있어, 지역 주민의 문화 및 취미 생활 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

주변 상권은 주거지대를 중심으로 한 근린생활시설이 주로 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있습니다.

혐오시설 여부: 검색 결과, 인접한 거리에 대규모 혐오시설은 확인되지 않아 주거 환경은 대체로 깔끔하다고 판단됩니다.

2.3. 토지 이용 제한 사항

본건의 토지(대지권)는 도시지역 내 '준공업지역'에 속해 있습니다.

준공업지역은 주거, 상업, 공업 기능이 혼재된 지역으로, 향후 용도 변경이나 개발의 잠재적 유연성을 가질 수 있다는 점에서 장점으로 작용할 수 있습니다.

다만, '가축사육제한구역(전부제한)', '배출시설설치제한지역', '자연보전권역', '(한강)폐기물매립시설 설치제한지역' 등 다양한 공법적 제한이 존재하므로, 재건축/개발 시에는 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

3. 권리 분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리 분석

본 건은 채무자 전OO 소유의 부동산에 대해 채권자 농OOOOOOOO이 청구한 부동산 임의경매 사건입니다.

소유자와 채무자가 동일하므로 경매 절차 진행상의 복잡성은 적을 것으로 보입니다.

특이사항 및 주의사항이 별도로 기재되지 않았으나, 매수인이 인수해야 할 권리(유치권, 법정지상권 등)는 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

3.2. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 임대차 관계입니다.

감정평가서에 임대 관계가 '미상'으로 기재되어 있어, 실제 임차인이 존재하는지 여부 및 대항력 유무를 확인해야 합니다. 대항력 있는 선순위 임차인이 존재할 경우, 매수인이 보증금을 인수해야 할 위험이 있습니다.

공법적 제한사항: 토지 이용계획에 여러 가지 제한(자연보전권역 등)이 얽혀 있으므로, 장기적인 투자 관점에서는 개발 가능성에 대한 제약 요인이 될 수 있습니다.

2층 물건: 총 10층 중 2층에 해당하며, 고층에 비해 조망권 및 일조량이 불리할 수 있다는 점은 투자 가치 평가 시 고려해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 제언

4.1. 종합 의견

본 여주시 현암동 오피스텔은 방 3개 구조로 주거용으로 활용도가 높은 물건입니다. 주변의 오학동주민센터 등 생활 편의시설 이용이 편리하여 실수요 측면에서는 양호한 입지를 갖추고 있습니다. 감정가는 1억 5천만원으로, 여주시의 주거용 부동산 시세를 고려하여 적정 수준인지 면밀한 확인이 필요합니다. 임대차 관계 '미상' 리스크에 대한 철저한 현장 조사 및 권리 분석이 필수적인 물건입니다.

4.2. 투자 포인트

주거 대체 수요: 방 3개 구조로, 소형 아파트 대체 주거 시설로서의 실수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

대중교통 및 생활 편의성: 오학동주민센터 인근으로 생활 인프라가 갖춰져 있어 주거 만족도가 높을 수 있습니다.

비교적 낮은 층고: 2층 물건이라는 점은 단점이지만, 경매에서 저층 물건은 상대적으로 높은 낙찰가율을 보이지 않는 경향이 있어 경쟁률이 낮아질 가능성이 있습니다.

토지의 준공업지역 포함: 제한적인 개발 잠재력을 내포하고 있어 장기적인 관점에서 토지 가치 상승의 여지가 있습니다.

법원 정보

여주지원 경매2계