나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경85447 [1] 경기도 양주시 고암동 596-1 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2024.10.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 고암동 소재 "회천초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다가구
주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 무난함.

형태 및 이용상태

세장형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북서측으로 소로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(옥정지구:지구단위계획구역내 세부규제 사항은 균형발
전정책과로 문의바람), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(해당교육청에문의바랍니다)<교육환경 보호
에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리
권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

제시목록 외의 물건

후면 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 4층 건물로서,
외벽: 외장석재붙임 및 치장벽돌 쌓기 마감 등.
내벽: 벽지도배 및 타일붙임 마감 등.
창호: 하이샷시 등.

이용상태

다가구주택으로 이용중임.
1 층: 근린생활시설
2-4층: 다가구주택

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후면 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

제시외물건 ㉬(옥탑1층/다락)은 기호(2) 일반건축물대장에는 기재되어 있으나, 등기사항전부
증명서상에는 미등기되어있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 의정부지방법원 2024타경85447 (1)

소재지: 경기도 양주시 고암동 596-1

용도: 다가구주택

감정가: 1,629,235,120원

1.2. 면적 정보

토지면적: 262.00㎡ (약 79.26평)

건물면적: 467.07㎡ (약 141.17평)

건물 제시외면적: 141.32㎡ (약 42.74평)

1.3. 매각 및 경매 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 양주시 고암동 소재 "회천초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다가구 주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 무난합니다. 북서측으로는 소로(폭 10m-12m)와 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본 토지는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(옥정지구), 소로1류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

등기부등본 상 말소기준권리는 2022년 2월 18일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(채권액 1,176,000,000원)입니다. 이 근저당권과 그 이후 접수된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 현재까지 파악된 내용으로는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

총 7명의 임차인이 파악되었습니다. 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인되었으며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인: 권

보증금: 270,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-02-28

확정일자: 2022-12-29

배당신고일자: 2024-10-24

대항력: 없음

* 임차인: 도

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-04-25

확정일자: 2023-04-13

배당신고일자: 2024-09-20

대항력: 없음

* 임차인: 박

보증금: 50,000,000원

차임: 300,000원

전입일자: 2024-03-25

확정일자: 2024-02-26

배당신고일자: 2024-09-19

대항력: 없음

* 임차인: 여

보증금: 15,000,000원

차임: 1,300,000원

전입일자: 2023-10-05

확정일자: 2024-06-19

배당신고일자: 2024-09-12

대항력: 없음

* 임차인: 연

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-03-29

확정일자: -

배당신고일자: -

대항력: 없음

* 임차인: 최

보증금: 10,000,000원

차임: 850,000원

전입일자: 2023-02-17

확정일자: -

배당신고일자: 2024-10-22

대항력: 없음

* 임차인: 최

보증금: 80,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-02-17

확정일자: 2023-02-01

배당신고일자: 2024-09-23

대항력: 없음

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 주거 밀집 지역과 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하여 상권 형성에 유리한 입지입니다. 초등학교 인근이라는 점은 학생 및 학부모를 대상으로 한 업종에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본건 남동측 인근에 "회천초등학교"가 소재하고 있어 자녀의 교육 환경이 양호합니다. 교육환경보호구역(상대보호구역)에 해당될 수 있으며, 이에 따라 유해시설 설치 등이 제한될 수 있습니다.

5.2. 편의시설 및 주변 환경

주변에 아파트, 다가구주택, 근린생활시설 등이 있어 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다. 또한, 양주시는 택지개발지구로 지정되어 개발이 진행 중이며, 옥정지구는 양주신도시의 주요 지구 중 하나로 계획되어 있습니다. 양주도시공사에서 운영하는 공원 시설(고암근린공원 등)이 인근에 위치할 수 있습니다.

5.3. 잠재적 혐오시설

주변 지역에 직접적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 고물상 등)이 본건 소재지 바로 인근에 명확하게 언급되지는 않았습니다. 다만, 폐기물 불법 처리 및 신고포상금 제도 운영 등 환경 관련 이슈는 양주시 전반에 걸쳐 존재합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 제시외 건물 및 공부와의 차이

건물등기사항전부증명서상에는 미등기된 '옥탑1층/다락'이 일반건축물대장에는 등재되어 있습니다. 이는 추후 건축물대장과 등기부등본 간의 불일치 문제로 이어질 수 있으며, 매각 시 제시외 건물은 포함되나 미등기 상태이므로 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 임대 현황 미상

토지 및 건물, 그리고 임차인의 세부 임대 조건(차임 등)이 일부 파악되지 않은 경우가 있습니다. "임대 미상"으로 기재된 부분은 낙찰 후 잔금 납부 전까지 명확히 확인 및 해결해야 할 사항입니다.

6.3. 가축사육제한구역 및 상대보호구역

본건은 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 포함되어 있어, 추후 건축 행위나 업종 선택 시 제한이 있을 수 있습니다. 이는 관련 법률의 적용을 받습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 양주시 고암동에 위치한 다가구주택으로, 회천초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 양호합니다. 제1종일반주거지역, 옥정지구 지구단위계획구역 등 개발 가능성이 있는 지역에 속해 있으며, 교통 또한 무난한 편입니다. 채권자(케이씨유엔피엘대부주식회사)의 근저당권이 말소기준권리가 되어 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인들의 대항력은 없는 것으로 파악되어 인수되는 보증금은 없습니다.

다만, 건물등기부와 건축물대장 상의 제시외 건물(옥탑1층/다락)에 대한 불일치가 있으며, 일부 임대 내역이 불분명한 점은 주의가 필요합니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있어 향후 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 초등학교 인근의 교육 환경 우수

* 옥정지구 지구단위계획구역 내 위치하여 향후 개발 잠재력 보유

* 다가구 주택으로서 임대 수익 창출 가능성

* 모든 임차인의 대항력이 없어 인수 부담금 없음

9. 예상 입찰가

정확한 예상 입찰가 산정은 현장 조사, 유사 물건 시세, 낙찰가율 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 산정이 어렵습니다. 다만, 감정가 1,629,235,120원 대비 시장 상황, 물건의 장단점, 명도 저항 등을 고려하여 신중하게 접근해야 합니다. 제시외 건물 및 공부와의 차이, 임대 미상 등은 입찰가 산정에 부정적인 요소로 작용할 수 있습니다. 인수 보증금은 0원이므로, 이를 제외한 순수 부동산 가치와 미래 가치를 종합적으로 평가하여 입찰가를 결정해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.