나이스옥션 법원경매 마산 2024타경106415 [1] 경상남도 함안군 법수면 윤외리 954 묘지 경매

매각기일: 2026-01-15

물건 개요

나이스옥션 법원경매 마산 2024타경106415 [1] 경상남도 함안군 법수면 윤외리 954 묘지 경매

물건 대표 이미지

마산지원 경매3계 2024타경106415 | 소재지: 경상남도 함안군 법수면 윤외리 954 | 감정가: 51,408,000원 | 최저가: 35,986,000원 | 용도: 묘지

1. 물건 기본 정보

사건번호: 마산지원 2024타경106415 (1)

소재지: 경상남도 함안군 법수면 윤외리 954

용도: 묘지 (현황 대부분 임야 상태)

감정가: 51,408,000원

매각대상: 토지 일부 지분 (1,704.00㎡, 약 515.48평) 매각

전체 토지면적: 3,408.00㎡ (약 1030.95평)

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채권자: 정OO / 배OO

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 입지조건

본 물건은 함안군 법수면 윤외리 소재 윤산동회관 북측 인근에 위치합니다. 주변은 전형적인 농촌 마을과 농경지, 임야, 그리고 중소규모의 공장들이 혼재하는 지역입니다.

대체적인 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가되나, 지적도상 맹지(도로에 접하지 않은 토지)라는 점은 진입에 있어 큰 제약이 됩니다.

토지는 대체로 급경사 지세의 부정형 형태이며, 지목은 묘지이나 현황은 대부분 임야 상태입니다.

2.2. 상권 및 생활정보

물건지 주변은 주거 밀집 지역보다는 농경 및 임야 지역에 가깝기 때문에 상업시설 및 생활 편의시설은 미흡한 편입니다.

인근에는 윤산동회관이 위치하고 있으며, 법수면 소재지 방향으로 이동해야 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

특정 혐오시설은 육안으로 확인되지 않았으나, 부근에 중소규모의 공장이 혼재하고 있어 환경적인 부분을 재차 확인해 볼 필요가 있습니다.

2.3. 토지 이용 및 제한 상태

계획관리지역의 한 종류인 보전관리지역에 해당하며, 가축사육제한구역(일부 제한) 및 배출시설설치제한지역으로 지정되어 있어 개발 행위에 제약이 따릅니다.

지목은 ‘묘지’이나 현황은 대부분 임야로 이용 중이며, 감정평가에는 지상의 잡목 가치를 포함하여 평가되었습니다.

3. 권리 분석 및 특수 권리 분석

3.1. 권리 관계의 명확성

본 경매는 채권자 배OO의 신청에 의한 부동산강제경매 사건입니다. 소유권 외 별다른 임대차 관계는 없는 것으로 보이나, '임대관계: 미상'으로 기재되어 있으므로 점유 및 임차인 현황에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

3.2. 핵심 위험 요소: 지분 매각 및 공유자 우선매수

매각 대상이 토지 전체가 아닌 토지 일부 지분(1,704.00㎡, 약 515.48평)이라는 점이 가장 큰 특징이자 리스크입니다.

지분 매각의 경우, 다른 공유자가 법정에서 '공유자 우선매수권'을 행사할 수 있습니다. 주의사항에 '공유자 우선매수권 행사는 1회에 한함'이 명시되어 있습니다. 공유자가 이 권리를 행사하면 최고가 매수신고인이 되더라도 매수 기회를 잃게 됩니다.

3.3. 분묘기지권 및 맹지 리스크

현황 조사 결과 지상에 분묘가 소재하며, 육안으로 식별하지 못한 분묘가 추가로 존재할 가능성이 있습니다.

분묘기지권은 성립 여부가 불분명하다고 언급되어 있으나, 만약 성립할 경우 토지 이용에 심각한 제약을 초래합니다. 감정평가액은 이러한 분묘 소재 가능성을 감안하여 산정된 금액입니다.

또한, '지적도상 맹지'로 확인되어 향후 토지 이용 및 개발에 있어 인접 토지 소유자의 사용 승낙 또는 도로 확보(비용 발생) 문제가 필수적으로 발생합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 잠재적 리스크

1) 권리관계 리스크: 공유자 우선매수권 행사 가능성 (낙찰 후에도 소유권 취득 불발 가능성).

2) 토지이용 리스크: 지목 묘지, 현황 임야, 그리고 가장 중요한 '맹지'라는 점으로 인해 정상적인 건축 및 개발 행위가 사실상 불가능합니다.

3) 소유권 리스크: 분묘기지권 성립 시 토지 소유권의 효력이 분묘의 보존 및 관리에 제한받게 되며, 지료 청구 소송 등 복잡한 법적 분쟁에 휘말릴 수 있습니다.

4) 출구전략 리스크: 지분 매각 물건의 특성상 향후 처분을 위해서는 다른 공유자와의 협의가 필수적이며, 협의가 불가능할 경우 공유물 분할 청구 소송 등 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

4.2. 종합 의견

본 물건은 전체 면적이 1천 평이 넘는 대규모 토지의 절반 지분(약 515평)을 저렴한 감정가에 취득할 수 있다는 장점이 있습니다. 그러나 맹지, 묘지(임야), 지분 매각, 분묘기지권이라는 4중 리스크를 안고 있는 고난도 특수물건입니다. 일반적인 실수요자나 초보 투자자에게는 적합하지 않으며, 투자 전 모든 리스크를 숙지하고 해결책(공유물 분할 소송, 분묘 처리 등)을 확보할 수 있는 전문 투자자에게만 추천됩니다.

4.3. 투자 포인트

최고의 입지: 투자 난이도가 높은 물건이기에 일반 경쟁자가 적어 낙찰가 방어가 수월할 수 있습니다.

토지 면적: 500평이 넘는 대형 지분을 비교적 낮은 금액으로 취득하여 장기적인 시세차익을 노릴 수 있습니다.

최종 목표: 매각 지분을 바탕으로 다른 공유자를 압박하여 전체 토지의 공유물 분할을 이끌어내거나, 다른 공유자에게 지분을 매각하여 수익을 실현하는 '분쟁 해결형' 투자를 고려해야 합니다.

주의: 입찰 전 현장 답사를 통해 분묘의 정확한 위치와 규모, 맹지 현황, 지분 매각에 따른 공동 소유자 관계 등을 면밀히 파악해야 합니다.

법원 정보

마산지원 경매3계