나이스옥션 법원경매 마산 2024타경106415 [1] 경상남도 함안군 법수면 윤외리 954 묘지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가야

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건(기호1)토지는 경상남도 함안군 법수면 윤외리소재 윤산동회관 북측 인근에 위치하며 부근은 취락, 농경지, 임야, 중소규모의공장 등이 혼재함.

교통상황

대체적인 대중교통사정 보통시됨.

형태 및 이용상태

대체로 급경사 지세내 부정형의 토지로서 지상에 분묘 소재하며, 일부 임야화 되어있는 상태임.

인접 도로상태

지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

보전관리지역, 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한 700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타: 없 음.

물건 비고

지분매각(공유자 우선매수권 행사는 1회에 한함).
지목 ‘묘지’이나 현황 대부분 임야상태로, 지상에 소재하는 잡목을 포함하여 평가하였음.
분묘 소재하며, 육안으로 식별치 못한 분묘 소재할 수 있음(분묘기지권 성립여부 불분명). 감정평가액은 이를 감안한 금액임. 지적도상 맹지임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건개요

본 물건은 경상남도 함안군 법수면 윤외리 954 소재이며, 사건번호는 마산지원 2024타경106415 (1)입니다. 경매 구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 배 입니다.

1.2. 면적및감정가

토지면적은 총 3408.00㎡ (약 1031.0평)이며, 본 경매는 이 중 1704㎡ (약 515.5평)의 지분 매각 대상입니다. 감정가는 51,408,000원입니다. 건물 면적은 0.00㎡로, 본 건은 토지 지분 매각입니다.

1.3. 매각정보

매각 대상은 토지의 일부 지분이며, 경매구분은 부동산강제경매입니다.

2. 입지조건

2.1. 소재지및주변환경

본 건 토지(기호1)는 경상남도 함안군 법수면 윤외리 소재 윤산동회관 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 취락(마을), 농경지, 임야, 그리고 중소규모의 공장 등이 혼재되어 있습니다. 지역적으로는 농업과 공업이 함께 발전하고 있으며, 특히 시설원예작물 재배가 활발한 곳으로 알려져 있습니다. 인근에 '함안냉면' 식당이 소재하고 있어 기본적인 편의시설 접근성이 있습니다.

2.2. 교통및접근성

대체적인 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 하지만 지적도상 본 건 토지는 맹지로서, 차량을 이용한 직접적인 접근이나 공공 도로와의 연결이 원활하지 않을 수 있습니다.

2.3. 토지현황및이용계획

본 토지는 지목이 ‘묘지’이나, 현황은 대부분 임야 상태로 확인됩니다. 대체로 급경사의 지세 내 부정형의 토지이며, 지상에는 분묘가 소재하고 잡목이 식생하고 있습니다. 감정평가 시 이러한 현황과 지상 잡목을 포함하여 평가하였습니다.

토지이용계획상으로는 보전관리지역에 해당하며, 가축사육제한구역(일부 제한 700m) 및 배출시설설치제한지역으로 지정되어 있습니다 [cite:Original Prompt]. 또한, 성장관리계획구역(산업형) 및 준보전산지로도 분류될 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

본 물건의 등기부등본 요약에 따르면, 최초 소유권 이전은 2001년 1월 17일에 정영순 외 1명 명의로 매매를 통해 이루어졌습니다. 이후 2020년 12월 31일에 통영세무서의 1번 정영순 지분 압류가 말소기준권리로 등기되었으며, 2024년 10월 21일 채권자 배 의 강제 경매 개시 결정 등기가 말소기준권리보다 후순위로 기록되어 있습니다 [cite: Original Prompt].

3.2. 말소기준권리및소멸권리

본 경매 절차의 말소기준권리는 2020년 12월 31일자 통영세무서의 압류(갑4)입니다. 특별한 언급이 없는 한, 이보다 선순위 권리가 존재하지 않는 경우, 매각으로 인해 대부분의 등기된 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 있으나, 현재 해당 권리에 대한 구체적인 개요는 명시되어 있지 않습니다 [cite: Original Prompt]. 따라서 지상권의 존부 및 내용에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역특성

본 물건이 위치한 함안군 법수면 윤외리 지역은 농경지와 임야가 주를 이루는 농촌 지역이며, 일부 중소규모 공장과 취락이 혼재된 특징을 보입니다. 악양의 꽃길과 같은 지역 명소가 있어 관광 및 휴양 잠재력이 있는 지역입니다. '함안냉면'과 같은 지역 식당이 운영되는 등 기본적인 지역 상권은 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변편의시설

지역의 중심지와는 다소 거리가 있어 대규모 편의시설 접근성은 제한적일 수 있습니다. 다만, 인근 윤산동회관이 소재하며, 지역 식당 등 기본적인 생활 편의 시설은 갖추고 있습니다. 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 토지이용관련리스크

* 맹지: 지적도상 맹지이므로, 건축이나 개발 시 도로 확보 문제가 발생할 수 있습니다.

* 급경사 및 임야 상태: 토지가 대체로 급경사의 지세 내 임야 상태로 이용되고 있어, 토목 공사나 개발에 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 분묘 소재: 지상에 분묘가 다수 소재하며, 육안으로 식별되지 않은 분묘가 추가로 있을 수 있습니다. 분묘기지권 성립 여부가 불분명하여 향후 분묘 이장 또는 관리 문제로 인한 분쟁 발생 소지가 있습니다. 감정평가액은 이러한 사항을 감안한 금액입니다.

* 분묘기지권: 분묘기지권 성립 여부가 불분명한 상태로, 이에 대한 법적 검토가 반드시 필요합니다.

6.2. 권리관계관련리스크

* 지분매각: 본 건은 토지의 일부 지분만 매각되므로, 공유자와의 관계 설정 및 토지 이용에 있어 협의가 필요합니다.

* 공유자우선매수신고: 공유자는 1회에 한하여 우선매수권을 행사할 수 있으므로, 입찰 시 이를 고려해야 합니다.

6.3. 기타리스크

* 토지이용계획상 제한: 보전관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등 관련 법규에 따른 개발 행위 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합의견

본 물건은 함안군 법수면의 농경지, 임야, 소규모 공장이 혼재된 지역에 위치한 토지 지분 경매 물건입니다. 지목은 묘지이나 현황은 분묘와 잡목이 있는 임야 상태이며, 지적도상 맹지라는 점이 가장 큰 특징이자 리스크 요인으로 작용합니다. 분묘기지권 성립 여부의 불확실성 또한 신중한 접근이 요구됩니다. 지역은 보전관리지역 등으로 지정되어 있어 개발 행위에 제한이 따를 수 있습니다.

8. 투자포인트

* rural and natural environment with potential for future development depending on future land use plans.

* Low land prices in rural areas can offer potential for capital appreciation if development or infrastructure improves.

9. 예상입찰가

본 물건은 토지 일부 지분 매각이며, 맹지, 분묘 소재, 급경사, 분묘기지권 성립 여부 불분명 등 여러 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 또한, 공유자 우선매수권 행사 가능성도 고려해야 합니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 보수적인 관점에서 감정가 51,408,000원에서 약 20~30% 정도 할인된 가격인 3,600만원 ~ 4,100만원 선에서 입찰가를 검토해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 일반적인 시장 상황과 해당 물건의 개별적 가치를 종합적으로 판단한 예상치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 권리 분석을 통한 면밀한 검토 후에 결정하시는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.