나이스옥션 법원경매 인천 2024타경556221 [1] 인천광역시 남동구 논현동 577 소래마을풍림아파트 111동 2층201호 아파트 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경556221 [1] 인천광역시 남동구 논현동 577 소래마을풍림아파트 111동 2층201호 아파트 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매4계 2024타경556221 | 소재지: 인천광역시 남동구 청능대로718번길 7, 111동 2층201호 (논현동,소래마을풍림아파트) | 감정가: 306,000,000원 | 최저가: 214,200,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 보고서 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경556221 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 논현동 577 소래마을풍림아파트 111동 2층201호

용도: 아파트

감정가: 306,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 면적 및 구조 정보

토지면적: 32.45㎡ (토지 지분율: 3245.2)

건물면적: 85.00㎡ (건물 지분율: 8500)

건물의 구조: 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 20층 중 제2층

사용승인일자: 2000.03.25.

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지조건

본건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 '인천소래초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 대규모 공동주택(아파트) 단지가 밀집한 주거 지역 내에 있습니다. 주거 환경은 전반적으로 보통 수준 이상으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 수인분당선 소래포구역 및 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 주요 도로인 소래로(노폭 약 30m), 앵고개로(노폭 약 30m), 포구로(노폭 약 10m), 청능대로718번길(노폭 약 10m) 등과 접하고 있어 차량 이동 및 광역 교통망 접근성이 우수합니다.

2.3. 건물 및 이용상태

2000년 3월에 사용승인된 아파트로, 총 20층 중 2층에 위치합니다. 외벽은 몰탈위 페인트 마감이며, 창호는 새시창호입니다. 아파트로 이용 중이며, 승강기설비, 소화전설비, 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방시설 등을 갖추고 있어 주거 편의성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획

토지는 사다리형의 평지로 아파트 건부지로 이용 중입니다. 제2종일반주거지역 및 제3종일반주거지역에 걸쳐 있어 주거 밀도가 높은 지역이며, 대로1류, 대로2류, 소로1류 등 주요 도로와 접합되어 있습니다. 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있으므로, 이는 높은 주거 밀집도 및 교육 환경 보호와 관련된 규제임을 참고해야 합니다.

3. 법률 및 권리 분석

3.1. 권리분석

경매구분은 '부동산강제경매'이며, 소유자, 채무자, 채권자가 모두 '김OO'으로 기재되어 있습니다. 이는 채권자와 채무자가 동일인이거나 이름만 같은 경우가 아니며, 채무자가 채권자에게 진 빚이 있어 강제 집행된 사건입니다. 매각대상은 토지와 건물의 일괄매각이므로 건물 철거의 염려는 없습니다. 최종적인 낙찰가를 결정하기 위해서는 말소기준권리 및 임차인 현황 등에 대한 등기부등본 및 매각물건명세서의 추가 확인이 필수적입니다.

3.2. 특이 및 주의사항

감정평가서상 '특이사항' 및 '주의사항'은 별도로 없으며, '공부와의 차이'도 없습니다. 다만, 임대관계가 '미상'이므로 현장조사를 통해 실제 점유자(소유자 또는 임차인)를 정확히 파악해야 합니다. 낙찰 후 명도(점유 이전) 과정에서의 시간 및 비용 발생 가능성에 대비해야 합니다.

4. 시장 및 생활 환경

4.1. 상권분석

본건이 위치한 논현동은 대규모 아파트 단지가 밀집되어 주거 수요가 풍부한 지역입니다. 수인분당선 소래포구역 인근 상권과 연계되어 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 식당, 학원 등)이 잘 갖춰져 있으며, 소래포구 어시장 등 지역 특색 있는 상권 이용도 용이합니다.

4.2. 생활정보

'인천소래초등학교'가 인근에 위치하며 절대/상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경은 양호합니다. 대단지 아파트의 관리 시설 및 쾌적성이 확보되어 있고, 도로 접근성이 매우 우수하여 차량을 이용한 생활 편의가 높은 편입니다. 주변에 공원이나 녹지 공간도 충분하여 전반적인 주거 만족도는 높을 것으로 예상됩니다.

5. 투자 제언

5.1. 잠재적 리스크

첫째, 20층 중 2층이라는 점은 중층 이상을 선호하는 매수 심리상 감정가 책정 및 향후 매도 시 다소 낮은 선호도를 가질 수 있습니다.

둘째, 임대관계가 미상이므로, 낙찰 후 명도 과정에서 소유자 또는 대항력 있는 임차인과의 마찰 및 명도 소송에 대한 시간적, 비용적 리스크가 존재합니다.

셋째, 강제경매의 특성상 복잡한 채무 관계가 있을 수 있으므로 입찰 전 철저한 권리분석이 선행되어야 합니다.

5.2. 투자 포인트

첫째, 수인분당선 소래포구역을 이용할 수 있는 역세권 입지로 교통 편의성이 높습니다.

둘째, 2000년대 초반에 지어진 아파트로, 현재의 감정가(3억 6백만원)가 주변 시세 대비 경쟁력이 있다면 시세차익을 기대할 수 있습니다.

셋째, '인천소래초등학교'를 품은 학군 지역으로 실거주 수요 및 임대 수요 확보가 용이하여 환금성이 우수합니다.

5.3. 종합 의견

본건은 인천광역시 남동구 논현동의 양호한 주거 지역에 위치하며, 교통 및 생활 인프라가 잘 갖춰진 대단지 아파트입니다. 2층이라는 층수의 단점을 감안하더라도, 수인분당선 소래포구역 인근의 입지적 강점을 가지고 있어 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받는다면 안정적인 투자 수익을 기대할 수 있습니다. 다만, 임대차 관계 미상에 따른 명도 리스크 관리를 최우선으로 하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

법원 정보

인천지방법원 경매4계