나이스옥션 법원경매 인천 2024타경582138 [1] 인천광역시 남동구 논현동 650-1 푸르지오시티 19층1901호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경582138 [1] 인천광역시 남동구 논현동 650-1 푸르지오시티 19층1901호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매18계 2024타경582138 | 소재지: 인천광역시 남동구 청능대로 596, 19층1901호 (논현동,푸르지오시티) | 감정가: 171,000,000원 | 최저가: 119,700,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 경매 정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경582138 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 논현동 650-1 푸르지오시티 19층1901호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 171,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매 (채권자: 한OOOOOOO)

1.2. 면적 및 구조 정보

토지면적: 11.02㎡ (약 3.33평)

건물면적 (전용): 49.86㎡ (약 15.08평)

건물면적 (추정 공급): 약 84.76㎡ (약 25.64평) - *전용률 약 58.8% 가정 추정치*

건물의 구조: 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 30층 건물 중 19층 (고층)

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본 오피스텔은 인천광역시 남동구 논현동 내에서도 주요 상업지역에 위치하며, 논현고등학교 남서측 인근에 자리하고 있어 주변은 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역의 핵심 입지입니다. 감정평가서상 사다리형 토지를 업무시설 및 판매시설 건부지로 이용 중인 일반상업지역 내 건물입니다.

2.2. 교통 환경

교통 접근성은 매우 우수합니다. 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 도보 2분 거리에 수인선 복선전철 인천논현역이 소재하는 초역세권입니다. 또한 인근에 버스정류장이 다수 위치하고 있으며, 서측 및 북측으로 광대로의 포장도로에 접하고 제3경인고속도로, 제2외곽순환도로 등의 광역교통망이 완비되어 광역 이동도 편리한 사통팔달의 입지 조건을 갖추고 있습니다.

2.3. 토지 이용 및 건물 특징

토지는 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(논현2)에 해당하며, 광로(폭 40m-50m)에 접하고 있어 토지의 이용 가치가 높습니다. 본건은 지상 30층 주상복합 형태의 오피스텔 중 19층에 위치하여 채광, 통풍, 조망권이 우수할 것으로 예상됩니다. 건물 내에는 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 잘 갖추어져 있으며, 지역 냉·난방 시스템이 도입되어 관리비 절감 효과도 기대됩니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 권리 관계

본건은 부동산강제경매 사건으로, 채무자(김OO)와 소유자(김OO)가 동일하여 권리관계가 비교적 단순한 명도 대상일 가능성이 높습니다. 매각대상은 토지 및 건물을 일괄 매각하는 건으로, 법정지상권 등의 복잡한 문제가 발생할 가능성은 낮습니다.

3.2. 임차인 현황 및 명도 리스크

감정평가서상 '임대관계 미상'으로 기재되어 있습니다. 이는 현재 임차인이 있는지, 있다면 그 임차인이 대항력을 갖추었는지 여부를 확인할 수 없다는 의미입니다. 따라서 입찰자는 사전에 전입세대 열람 내역 등을 통해 현황을 파악해야 하며, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 보증금을 인수해야 할 리스크가 있습니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 편의 시설

푸르지오시티는 수인선 인천논현역 바로 앞에 위치한 초역세권 오피스텔로, 건물 내에 대형마트(홈플러스)와 아울렛(뉴코아 논현점)이 입점해 있어 입주민의 생활 편의성이 매우 높습니다. 주변은 논현택지지구의 중심 상권으로 다양한 상업 및 근린생활시설이 발달해 있어 풍부한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

4.2. 교육 및 문화 환경

도보 통학권 내에 다수의 초/중/고등학교가 위치해 있으며, 특목고인 미추홀외국어고등학교를 비롯한 인천 최고 학군에 속하여 교육 환경이 우수합니다. 인근에 근린공원, 오봉산 녹지 및 산책로, 소래포구, 해양생태공원 등이 인접하여 쾌적한 주거 환경도 함께 누릴 수 있습니다.

4.3. 혐오 시설 정보

검색 결과, 본건 주변은 논현택지지구 내 잘 정비된 상업-주거 복합지역 및 역세권에 해당하여 대규모의 특정 혐오 시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 일반상업지역에 위치한 만큼 상가동 및 인근에 유흥 시설 또는 소음 발생 시설이 일부 혼재할 수 있으므로 현장 방문을 통한 확인이 필요합니다.

5. 잠재적 리스크 및 주의 사항

5.1. 권리상 리스크: 임차인 명도 문제

'임대관계 미상'으로 인한 임차인 유무 및 대항력 확인은 필수입니다. 낙찰 후 명도 과정에서 대항력 있는 임차인이 확인될 경우 예상치 못한 보증금 인수나 명도 시간이 지연될 수 있습니다.

5.2. 시장 리스크: 오피스텔 규제 및 경쟁

오피스텔은 주거용과 업무용 수요가 혼재되어 시장 상황에 따라 공실 위험이 변동될 수 있습니다. 인근 지역의 유사 오피스텔 공급량 및 월세 시세를 면밀히 분석하여 적정 임대가를 산정해야 합니다.

5.3. 행정 리스크: 이용계획상 제한

본건은 가축사육제한구역 및 철도보호지구 등의 제한이 설정되어 있으나, 이는 도시 지역의 일반적인 규제이며 오피스텔의 현 이용상태에 미치는 영향은 미미합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

인천 논현지구 내에서도 핵심 입지에 위치한 초역세권 대형 오피스텔로, 우수한 생활 편의시설과 광역 교통망을 갖추고 있습니다. 감정가 대비 시세의 적정성 분석과 임차인 현황 파악을 통한 명도 리스크 관리만 철저히 이루어진다면, 투자 및 실수요 관점에서 매우 매력적인 물건으로 판단됩니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 수인선 인천논현역 도보 2분 거리의 초역세권 및 일반상업지역 내 위치.

풍부한 편의시설: 건물 내 홈플러스 및 뉴코아 아울렛 입점으로 생활 편의성 극대화.

안정적 임대 수요: 논현지구 상권 중심 및 광역 교통망으로 인한 높은 임대 수요.

시세 차익 기대: 감정가(1억 7,100만 원)를 기준으로 주변 시세와 비교하여 저가에 낙찰될 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

인천지방법원 경매18계