나이스옥션 법원경매 인천 2024타경582138 [1] 인천광역시 남동구 논현동 650-1 푸르지오시티 19층1901호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인주 · 평가일 2025.01.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 논현동소재 논현고등학교 남서측인근에 위치하며
주위로는 공동주택 및 근린생활시설이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장 및 전철역(인천논현역)이 소재하여
교통여건은 무난함.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상30층 건물 중 19층 1901호로서
외벽:복합판넬 및 강화유리 마감등.
창호:하이샤시창호.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비,난방설비,승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형토지를 업무시설 및 판매시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건서측 및 북측으로 광대로의 포장도로에 각각접하며, 남동측으로 보행자 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 제1종지구단위계획구역(논현2) , 광로3류(폭 40m-50m)(접합) , 특수도로(보행자전용도로)(접합)
가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2020-11-30)<철도안전법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천광역시 남동구 논현동 650-1번지 푸르지오시티 19층 1901호에 소재한 오피스텔입니다.

사건번호는 인천지방법원 2024타경582138 (1)이며, 부동산 강제 경매로 진행 중입니다.

건물은 철골철근콘크리트 구조로, 2010년 6월 4일에 사용승인되었습니다.

총 30층 건물 중 19층에 위치하며, 전용면적은 49.86㎡ (약 15.08평)입니다.

토지 면적은 11.02㎡ (약 3.33평)이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

감정평가액은 171,000,000원입니다.

채권자는 한 이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 인천광역시 남동구 논현동소재 논현고등학교 남서측 인근에 위치합니다.

주위로는 공동주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

교통상황으로는 본건까지 차량 출입이 원활하며, 인근에 다수의 버스정류장과 인천논현역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지 자체는 사다리형으로 업무시설 및 판매시설 건부지로 이용 중이며, 서측과 북측으로 광대로, 남동측으로 보행자 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 광로3류, 특수도로(보행자전용도로) 등에 해당하며, 일부 지역에는 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 철도보호지구 등의 규제가 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 현대캐피탈의 2024년 9월 11일자 가압류 (갑10)입니다.

등기부상 을구 3번 순위의 황 임차인의 주택임차권 (150,000,000원, 2024-05-22 접수)은 말소 예정으로 기재되어 있습니다.

물건명세서상, 해당 주택임차권은 한국주택금융공사의 말소 동의 확약서가 제출됨에 따라 매각으로 소멸되는 것으로 간주됩니다.

이에 따라 공식적인 인수 보증금 합계는 0원입니다.

하지만, 본 건의 특이사항 및 특수물건 정보에 "선순위임차권, 대항력있는임차인, HF 인수조건 변경"이라는 내용이 명시되어 있어 주의가 필요합니다.

임차인 현황에는 한국주택금융공사 (양도인: 황 )가 두 건으로 등재되어 있으며, 보증금은 각 150,000,000원 (확정일자 2020-04-08) 및 157,500,000원 (확정일자 2022-03-31)으로, 전입/사업일자는 2020-04-29입니다.

임차인 현황에는 '대항력: 없음'으로 기재되어 있으나, '특이사항'에 '대항력있는 임차인'으로 언급된 점은 권리 분석상 복잡성을 시사합니다.

특히 "HF 인수조건 변경" 정보는 한국주택금융공사와의 금융 거래 조건 변경과 관련될 수 있으며, 이는 낙찰 후 예상치 못한 금전적 부담이나 법적 분쟁으로 이어질 수 있는 중요한 리스크 요인입니다.

따라서 공식적으로 인수 보증금은 0원이나, 임차인 관련 정보의 상충으로 인해 실제 인수해야 할 보증금이 발생할 가능성을 배제할 수 없으므로, 철저한 현장 조사 및 법률 검토가 필수적입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 인천광역시 남동구 논현동 지역은 공동주택과 근린생활시설이 밀집한 상업 및 주거 혼합 지역입니다.

인천논현역 역세권에 위치하여 유동인구가 풍부하며, 다양한 상업 시설 및 편의 시설 이용이 용이합니다.

오피스텔로서 주거 및 업무 기능을 동시에 수행할 수 있어 잠재적인 임대 수요가 기대됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인천논현역 (도보 이용 가능 거리), 다수의 버스 노선 이용 편리.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 (마트, 식당, 병원, 은행 등) 이용 용이.

* 교육시설: 논현고등학교가 인근에 위치.

* 주거환경: 신축급 오피스텔 단지 내 위치하여 쾌적한 주거 환경 기대.

1.5. 잠재적 리스크

* 권리관계 복잡성: '대항력 있는 임차인' 및 'HF 인수조건 변경'과 관련된 정보가 공식적인 '인수 보증금 0원' 처리와 상충하여, 낙찰 후 임차인과의 명도 갈등 또는 추가 보증금 인수 가능성이 존재합니다.

* HF 인수조건 변경: 한국주택금융공사의 채무 또는 임차권 관련 인수 조건 변경 사항이 명확히 확인되지 않아, 향후 금융 및 법적 절차에서 복잡한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 감정가 대비 시세: 감정가(171,000,000원) 대비 최근 매매가(약 13,500만원 ~ 13,900만원) 사이에 상당한 차이가 존재합니다. 이는 시세 하락 가능성 또는 감정 평가의 적정성에 대한 의문점을 제기할 수 있습니다.

* 도시계획 제한: 일부 지역에 가축사육제한구역, 철도보호지구 등이 존재하여 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 혐오시설이 있는지에 대한 정보는 제공되지 않아, 현장 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천논현역 역세권에 위치한 오피스텔로 입지 조건은 우수합니다.

그러나 '대항력 있는 임차인' 및 'HF 인수조건 변경'이라는 특이사항과 공식적인 '인수 보증금 0원' 처리 간의 충돌은 본 건의 가장 큰 위험 요인입니다.

이러한 불확실성은 낙찰 후 명도 과정에서의 어려움이나 예상치 못한 금전적 부담을 야기할 수 있으므로, 투자 전 심도 있는 권리 분석과 물건 현황 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 오피스텔: 인천논현역 인근으로 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

* 실거주 및 임대 수익: 안정적인 주거 수요와 임대 수익 창출이 가능한 오피스텔입니다.

* 감정가와 시세의 격차: 감정가 대비 낮은 최근 실거래가는 저가 매수의 기회를 제공할 수 있으나, 이는 권리 분석상의 불확실성을 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 유사 물건의 매매가가 49.86㎡ 기준 약 13,500만원에서 13,900만원 수준임을 감안할 때, 본 건의 감정가는 17,100만원으로 형성되어 있습니다.

권리 분석상의 '대항력 있는 임차인' 및 'HF 인수조건 변경' 관련 불확실성을 고려하면, 공식적인 인수 보증금이 0원이라 할지라도 잠재적인 리스크 프리미엄을 반영한 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 현재 시세 및 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 본 건의 예상 입찰가는 118,000,000원으로 산정합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.