나이스옥션 법원경매 공주 2024타경22124 [2] 충청남도 공주시 월송동 산68-4 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 공주 2024타경22124 [2] 충청남도 공주시 월송동 산68-4 임야 경매

• 사건번호: 2024타경22124
• 주소: 충청남도 공주시 월송동 산68-4
• 용도: 임야

공주지원 경매1계 2024타경22124 | 소재지: 충청남도 공주시 월송동 산68-4 | 감정가: 1,209,760,000원 | 최저가: 846,832,000원 | 용도: 임야

1. 공주지원 2024타경22124 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 공주지원 2024타경22124 (2)

소재지: 충청남도 공주시 월송동 산68-4

용도: 임야

감정가: 1,209,760,000 원

토지면적: 7561.00㎡ (약 2287.2 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 구OOOOOOOO

특이사항: 분묘기지권

주의사항: 수풀이 무성하여 분묘의 소재 여부 확인 곤란, 분묘 소재 시 임야매각으로 인한 분묘기지권 성립 여부 불분명, 맹지임.

1.2. 감정평가 요약

본 물건은 충청남도 공주시 월송동에 위치하며, 월송동행정복지센터 남측 및 동측 인근에 소재합니다. 주변은 시가지 주변 산림지대 및 근교 농경지대로서 자연림, 전, 답, 미개발 택지, 단독주택 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 진입이 가능하며, 인근 취락 및 버스 정류장과의 접근성을 고려할 때 대중교통 사정 또한 보통으로 평가됩니다.

일련번호 1, 3번은 부정형의 급경사 토지이며 자연림 상태이고, 일련번호 2번은 세로장방형의 완경사 토지로 자연림 상태입니다. 일련번호 4번은 사다리형의 평탄한 토지로서 잡종지 상태이며, 일련번호 5번은 사다리형의 완경사 토지로서 자연림 상태입니다.

일련번호 1-3, 5번은 맹지 상태이며, 일련번호 4번은 지적도상 맹지이나 동측 23번 국도에서 하천 교량을 통과하는 약 3m 도로를 이용 중입니다.

토지이용계획상 일련번호 1, 2, 5번은 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 준보전산지입니다. 일련번호 3번 역시 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 준보전산지입니다. 일련번호 4번은 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 하천구역(월송천)입니다.

일련번호 4번 지상에는 제시외 건물 및 콘크리트 지장물이 소재하며, 공부와의 차이는 없습니다. 임대 관계는 미상입니다.

1.3. 입지조건

대상 물건은 충청남도 공주시 월송동에 위치하며, 행정복지센터와 인접하여 기본적인 행정 서비스 이용이 용이합니다. 주변은 산림지대와 농경지가 혼합된 지역으로, 자연환경이 비교적 양호한 편입니다. 차량으로 진입이 가능하며, 대중교통 이용 또한 가능한 수준으로 교통 접근성은 보통입니다.

1.4. 권리분석

본건의 가장 큰 권리적 이슈는 분묘기지권의 존재 가능성입니다. 현재 수풀이 무성하여 분묘의 소재 여부를 정확히 확인하기 어려운 상황이며, 만약 분묘가 소재할 경우 임야 매각으로 인한 분묘기지권 성립 여부가 불분명하여 추가적인 권리 문제가 발생할 수 있습니다. 또한, 대부분의 필지가 맹지라는 점은 접근성 측면에서 중요한 고려 사항입니다.

1.5. 상권분석

본건이 위치한 지역은 시가지와 인접한 산림지대 및 근교 농경지대의 특성을 보입니다. 자연림, 전, 답, 미개발 택지, 단독주택 등이 혼재된 지역으로, 현재로서는 활발한 상권보다는 주거 및 자연 녹지 지역으로서의 성격이 강합니다. 향후 개발 가능성에 따라 상권 변화가 있을 수 있습니다.

1.6. 생활정보

월송동행정복지센터가 인근에 위치하여 기본적인 행정 업무 처리 및 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 대중교통 이용 또한 보통 수준으로, 생활 기반은 어느 정도 갖추고 있다고 볼 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 주요한 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

첫째, 맹지라는 점으로 인해 향후 토지 이용 및 개발 시 도로 확보에 대한 문제가 발생할 수 있습니다.

둘째, 분묘기지권의 존재 여부 및 성립 가능성이 불확실하여 예상치 못한 법적 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

셋째, 수풀이 무성하여 분묘 소재 여부 확인이 어려운 점은 현장 답사 시 각별한 주의가 필요합니다.

넷째, 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 준보전산지, 하천구역 등 다양한 토지이용계획 및 제한 사항이 있어 향후 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

다섯째, 제시외 건물 및 지장물(일련번호 4번)의 처리 문제가 발생할 수 있습니다.

최근 주변 지역 검색 결과, '가축사육제한구역'으로 지정된 점으로 미루어 인근에 축사 등이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 그러나 혐오시설로 명확히 분류되는 시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다.

1.8. 종합 의견

본건은 현재 임야 상태의 토지로서, 맹지이며 분묘기지권이라는 잠재적 권리 문제가 존재하는 것이 가장 큰 특징입니다. 감정가는 12억 원 이상으로 책정되어 있으나, 이러한 제약 사항들로 인해 실제 입찰 경쟁률이나 낙찰가에는 영향을 미칠 수 있습니다. 향후 개발 가능성이 있는 지역으로 판단되나, 도로 확보 문제와 분묘기지권 문제를 해결해야 실질적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.9. 투자 포인트

투자 관점에서 다음과 같은 포인트를 고려할 수 있습니다.

첫째, 현재 임야 상태이지만 도시지역, 자연녹지지역으로 지정되어 있어 향후 개발 행위에 대한 잠재력을 가지고 있습니다.

둘째, 비교적 저평가될 경우, 장기적인 안목으로 접근하여 개발 가능성을 보고 투자하는 전략을 고려해볼 수 있습니다.

셋째, 맹지라는 단점은 극복 가능한 문제일 수 있으며, 이를 해결할 경우 토지의 가치가 상승할 수 있습니다.

넷째, 분묘기지권 문제는 정확한 현장 확인과 법률적 검토를 통해 리스크를 최소화해야 합니다.

법원 정보

공주지원 경매1계