나이스옥션 법원경매 울산 2024타경797 [1] 울산광역시 울주군 온양읍 고산리 63-2 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경797 [1] 울산광역시 울주군 온양읍 고산리 63-2 전 경매

• 사건번호: 2024타경797
• 주소: 울산광역시 울주군 온양읍 고산리 63-2
• 감정가: 9,916,550원
• 최저가: 6,942,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 전

울산지방법원 경매9계 2024타경797 | 소재지: 울산광역시 울주군 온양읍 고산리 63-2 | 감정가: 9,916,550원 | 최저가: 6,942,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

본 건은 울산지방법원에서 진행되는 부동산강제경매 물건으로, 토지 일부 지분 매각입니다.

사건번호: 울산지방법원 2024타경797 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 온양읍 고산리 63-2

용도: 공부상 전(田), 현황 자연림 상태의 임야(林野)

경매구분: 부동산강제경매 (토지일부지분매각)

채무자/소유자: 이OO

채권자: 우OOOOOO

1.2. 면적 및 감정가

본 건은 토지 일부 지분(28330.5 분의 850.00)만 매각 대상입니다.

토지면적 (총 면적): 850.00㎡ (약 257.14평)

토지 지분율: 28330.5분의 850.00

감정가: 9,916,550원

2. 입지 및 물건 특성

2.1. 입지 조건 및 주위 환경

본 건은 울산광역시 울주군 온양읍 고산리 "외고산옹기마을" 서측 원거리에 위치하며, 주위는 대부분 자연림 상태로 구성된 전형적인 시 외곽지대 임야입니다. 토지이용계획상 자연녹지지역, 개발제한구역, 가축사육제한구역으로 지정되어 개발 행위에 상당한 제약이 따릅니다. 인근까지의 교통 여건은 대체로 불리한 편입니다.

2.2. 물건의 형태 및 이용 상태

본 토지는 부정형의 임야로서 현재 자연림 상태로 이용 중입니다. 공부상 '전(밭)'이나 실제 현황은 임야이며, 가장 큰 특징은 **맹지**라는 점입니다. 도로에 접하고 있지 않아 차량이나 도보 접근성이 매우 낮습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 종류 및 소유 관계

본 경매는 지분 매각 물건으로, 다수 공유자 중 일부 지분(채무자 지분)만 매각 대상입니다. 매수인은 낙찰 후 다른 공유자들과의 관계 정리가 필요하며, 이 과정에서 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

3.2. 주요 권리 사항

등기부상 특별한 권리 하자는 없는 부동산강제경매 사건이나, 본 물건의 가장 큰 권리적 위험 요소는 다음과 같습니다.

지분매각 및 공유자우선매수: 지분매각이므로 **공유자 우선매수권**이 존재합니다. 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 최고가 매수신고인의 자격은 상실됩니다. 다만, 공유자 우선매수권을 행사하고 보증금을 미납할 경우 다음 기일에는 우선매수권을 행사할 수 없다는 조건이 있습니다.

농지취득자격증명(농취증) 필수: 공부상 용도가 '전(밭)'이므로 매각 시 **농지취득자격증명** 제출이 필수입니다. 미제출 시 매수보증금은 반환되지 않습니다.

분묘기지권 가능성: **미확인 분묘 소재 가능성**이 고지되어 있습니다. 만일 분묘가 발견되고 분묘기지권이 성립한다면 토지 이용에 제약이 발생하며, 분묘기지권은 매수인이 인수해야 할 권리입니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본 건은 자연림 상태의 맹지 임야로서, 주변에 상업 시설이 전무하고 시 외곽에 위치합니다. 따라서 상권 분석은 무의미하며, 단기 또는 중기적인 상업적 이용 가치는 사실상 없습니다.

4.2. 생활 정보 및 혐오시설

주위 환경이 자연림 위주로 형성되어 생활 편의 시설(병원, 마트, 학교 등) 이용이 극히 불편합니다. 시외곽 지대이므로 교통 여건도 불리합니다. 외부 지도 서비스 확인 결과, 주변에 명확히 고지될 만한 대형 혐오시설은 확인되지 않았으나, 본 토지 자체가 개발제한구역 및 자연녹지지역의 임야로서 지리적 접근성 및 이용 가치가 현저히 낮습니다.

5. 잠재적 리스크 및 주의 사항

농지법상 리스크: 공부상 '전'이나 현황 '임야'이므로 농취증 발급 여부가 불투명할 수 있습니다. 농취증 발급 후에도 **원상회복명령**이 발하여질 가능성이 있다는 법원의 고지 사항이 있습니다. 이는 매수인이 토지를 원상회복(농지로)해야 할 의무가 발생할 수 있음을 의미합니다.

맹지 및 개발 제약: **맹지**로서 개발이 불가능하며, 개발제한구역과 자연녹지지역으로 묶여 있어 향후 개발 행위(예: 형질변경, 건축)에 상당한 제한이 따릅니다.

지분 매각 및 분쟁 가능성: 지분 매각 물건은 공유자 우선매수뿐만 아니라 낙찰 후 공유자들과의 **경계 및 매매 협의** 과정에서 분쟁이 발생할 가능성이 높습니다. 최악의 경우 공유물 분할 청구 소송을 진행해야 할 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 약 257평 규모의 맹지 임야 지분 물건으로서, 농지취득자격증명, 맹지, 개발제한구역, 공유자우선매수, 분묘기지권 가능성 등 **매우 복합적인 고난도의 리스크**를 안고 있습니다. 일반적인 실수요자나 초보 투자자에게는 적합하지 않으며, 토지 투자에 대한 해박한 지식과 오랜 경험, 그리고 긴 호흡의 자금 운용이 가능한 전문가에게만 권고됩니다.

6.2. 투자 포인트

장기적인 토지 가치 상승 기대: 개발제한구역 및 자연녹지지역 해제 가능성을 보고 장기적인 **토지 가치 상승(Land Banking)**을 노리는 투자자에게 적합합니다. 단, 해제 시기는 예측할 수 없습니다.

지분 협상 능력: 공유자들을 상대로 지분을 매수하거나 공유물 분할을 통해 토지 전체의 가치를 높일 수 있는 **협상 및 법적 처리 능력**이 있는 투자자에게 기회가 될 수 있습니다.

저렴한 감정가: 감정가(991만원대)가 비교적 낮아 리스크를 감안한 저가 매수의 기회는 존재합니다. 그러나 맹지, 지분 등의 리스크가 반영된 가격임을 인지해야 합니다.

법원 정보

울산지방법원 경매9계