나이스옥션 법원경매 울산 2024타경797 [1] 울산광역시 울주군 온양읍 고산리 63-2 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하성

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 온양읍 고산리 "외고산옹기마을" 서측 원거리에 위치하며 주위는 대부분 자연림상태로 구성되어 있음.

위치 및 주위환경

본건토지(1)은 울산광역시 울주군 두서면 활천리 소재 "활천I.C" 서측 원거리에 소재하는 "효도의 집" 남측이 위치하는 임야로서 주위는 농지,임야및 자연마을 등으로 형성된 지역입니다.

교통상황

시외곽지대로 대체로 교통여건은 불리한 편입니다.

교통상황

본건 인근까지는 교통사정은 불리한 편임.

형태 및 이용상태

부정형의 임야로서 자연림상태임.

형태 및 이용상태

사다리형에 유사하며 현재 자연림상태입니다.

인접 도로상태

맹지임.

인접 도로상태

맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 개발제한구역<개발제한구역의 지정및 관리에 관한 특별조치법>, 가축사육제한구역.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역, 임업용산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

없음

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 1975.12.29일자로 산46-2번지에서 등록전환된 토지이나 현재는 자연림상태입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1.1975. 12. 29.자로 산46-2번지에서 등록전환된 토지로 공부상 '전'이나 현황 자연림 상태의 '임야'임.
2.농지취득자격증명 요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음), 원상회복명령 발하여질 가능성 있음.
3.맹지임.
4.지분매각임. 공유자 우선매수권 있음. 단, 공유자 우선매수권(민사집행법 제140조)행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우, 그 공유자는 해당 부동산의 다음 매각기일에서는 우선매수청구권을 행사할 수 없음.
5.미확인 분묘 소재 가능성 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

울산광역시 울주군 온양읍 고산리 63-2

사건번호: 울산지방법원 2024타경797 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 우OOOOOO

1.2. 토지 정보

용도: 전 (현황: 자연림 상태의 임야)

감정가: 9,916,550원

토지면적: 850.00㎡ (약 257평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물면적: 0.00㎡

건물 지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각 대상

토지 일부 지분 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 울산광역시 울주군 온양읍 고산리 "외고산옹기마을" 서측 원거리에 위치하며, 주위는 대부분 자연림 상태로 구성되어 있습니다. 또한, 주위는 농지, 임야 및 자연마을 등으로 형성된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

시외곽지대로 대체로 교통 여건은 불리한 편입니다. 본 건 인근까지는 교통 사정이 불리하며, 맹지이므로 차량 접근이 어려운 점을 고려해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권.

제시된 등기부등본 요약 상, 별도의 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 말소 기준 권리 및 채권 총액

말소기준권리는 2023-08-17 접수된 우리새마을금고의 가압류(갑4)입니다.

본건 강제경매개시결정(갑5, 2024-01-30, 울산지방법원 2024타경797)으로 이어졌습니다.

등기부채권 총액은 15,411,730원입니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임차인 정보는 없으므로, 별도의 인수 부담은 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

본 물건은 울산광역시 울주군의 외곽 자연림 지역에 위치하여, 일반적인 상권 형성은 미흡한 것으로 판단됩니다. 주거 목적보다는 전원생활, 농업, 임업 활동 등 특정 목적을 가진 수요층에게 제한적으로 어필할 수 있습니다.

5. 생활정보

주변의 잘 보존된 자연환경은 쾌적한 생활을 제공할 수 있으나, 기본적인 편의시설, 교통, 교육, 의료 시설 등 생활 인프라 접근성은 다소 떨어질 것으로 예상됩니다. 일상생활 영위를 위해서는 차량을 이용한 이동이 필수적입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 현황과 실제 현황 차이

공부상 지목은 '전'으로 되어 있으나, 1975년 12월 29일자로 등록 전환된 토지이며 현황은 자연림 상태의 '임야'입니다. 이는 토지 이용 시 공부와의 차이에 따른 문제 발생 소지가 있습니다.

6.2. 맹지 및 접근성

본건은 맹지로서 인접 도로가 없어 차량 진입 및 토지 이용에 상당한 제약이 따릅니다. 건축 허가 등 토지 개발 시 도로 확보 방안이 별도로 필요합니다.

6.3. 농지 취득 자격 증명

농지취득자격증명이 필수적으로 요구됩니다. 이를 미제출할 경우 매수 보증금 반환이 거부될 수 있으며, 원상회복명령이 발하여질 가능성도 있으니 유의해야 합니다.

6.4. 분묘 개장 또는 이장 필요성

미확인 분묘가 소재할 가능성이 있습니다. 분묘가 발견될 경우, 개장 또는 이장에 따른 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있습니다. 분묘기지권의 성립 여부도 검토가 필요합니다.

6.5. 지분 매각 및 공유자 우선매수

본건은 토지 일부 지분 매각입니다. 공유자는 민사집행법에 따라 우선매수권을 행사할 수 있습니다. 따라서 입찰 전 공유자 현황 및 우선매수 신고 가능성을 반드시 확인해야 하며, 공유자 우선매수권 행사 후 실효될 경우 다음 매각 기일에는 우선매수 청구권을 행사할 수 없습니다.

6.6. 토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획상 자연녹지지역, 개발제한구역, 가축사육제한구역으로 지정되어 있거나, 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역, 임업용산지로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 제한이 따를 수 있습니다. (두 가지 상이한 토지이용계획 정보가 제시되어 있으므로, 반드시 확인 필요)

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 울주군의 자연림 지역에 위치한 토지 지분 경매 물건으로, 공부상 지목과 현황의 차이, 맹지라는 점, 농지 취득 자격증명 필요, 미확인 분묘 가능성, 지분 매각으로 인한 공유자 우선매수권 등 다수의 리스크 요소를 내포하고 있습니다. 따라서 철저한 현장 조사와 관련 법규 검토를 통해 잠재적 가치와 위험 요소를 면밀히 분석한 후 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 상대적으로 저렴한 감정가로 토지 지분 확보 가능

* 울산 광역시와 인접하여 향후 잠재적 개발 가능성 고려

* 자연림 상태를 활용한 전원생활, 힐링 공간 조성 등 특정 목적 투자 가능성

9. 예상 입찰가

본건은 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 물건의 잠재적 가치, 인근 부동산 시세, 경쟁 입찰 현황, 그리고 상기 명시된 여러 리스크 요소를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 전문가의 추가적인 현장 조사 및 시세 분석을 통해 적정 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.