나이스옥션 법원경매 서산 2024타경4433 [1] 충청남도 서산시 인지면 화수리 421 답 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경4433 [1] 충청남도 서산시 인지면 화수리 421 답 경매

물건 대표 이미지

서산지원 경매3계 2024타경4433 | 소재지: 충청남도 서산시 인지면 화수리 421 | 감정가: 52,848,000원 | 최저가: 36,993,000원 | 용도: 답

1. 물건 보고서

1.1. 사건 정보 및 물건 개요

사건번호는 서산지원 2024타경4433 (1)이며, 경매구분은 부동산강제경매입니다.

매각 대상은 토지매각으로, 충청남도 서산시 인지면 화수리 421번지에 소재합니다.

본 물건의 지목은 '답'이나, 현황은 묵답 및 일부에 구거가 소재합니다.

감정가는 52,848,000원으로 산정되었습니다.

1.2. 면적 정보

본 물건의 토지면적은 1,468.00㎡ (약 444.07평)입니다.

건물면적 및 제시외면적은 모두 0.00㎡로, 순수 토지만이 매각대상입니다.

1.3. 입지 조건 및 환경 분석

위치 및 주위환경:

본건은 서산시 인지면 화수리 "화수2리마을회관" 북측 인근에 위치합니다.

주위는 전, 답 등의 농경지와 단독주택, 자연림 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황:

본 건 인근까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

형태 및 이용상태:

기호 1, 2 필지 모두 대체로 부정형의 평지 및 일부 완경사지이며, 현재 묵답(휴경 상태의 논)으로 이용 중입니다. 지상 일부에 구거(도랑)가 소재하여 실제 이용면적에 영향을 줄 수 있습니다.

인접 도로상태 및 제한상태:

기호 1은 지적상 도로에 접하나 현황은 폐도 상태이며, 기호 2는 지적상 맹지입니다.

이용 가능한 사실상의 진입로가 불분명하여 전반적으로 맹지 상태로 판단됩니다.

토지이용계획상 농림지역 및 농업진흥구역으로 지정되어 있어 농지 외의 개발 행위는 엄격히 제한됩니다. 또한, 가축사육제한구역(축종별 제한 상이)에 해당됩니다.

1.4. 권리 분석

소유자 및 채무자는 송OO이며, 채권자는 농OOOOOOOOOOO입니다.

경매구분은 부동산강제경매입니다.

가장 치명적인 권리분석 특이사항:

갑구 3번 소유권이전청구권 가등기(2014. 3. 27. 등기)는 말소되지 않고 매수인이 인수하는 권리입니다.

만약 가등기된 매매예약이 완결되어 소유권이 이전되는 경우, 매수인은 소유권을 상실하게 됩니다.

이는 매수인이 입찰 전 가등기권자의 권리 행사 여부와 채무관계 등을 철저히 파악하고 리스크를 감수해야 함을 의미하며, 낙찰 시 소유권 상실 가능성이 매우 높은 고위험 권리입니다.

1.5. 상권 분석 및 생활 정보

상권 분석:

본 물건은 농업진흥구역 내 '답'으로서, 상업적 이용을 전제로 하는 상권 분석은 적합하지 않습니다.

생활 정보:

화수2리마을회관 인근에 위치하며, 기본적인 농촌 생활 인프라 수준으로 판단됩니다. 주변에 전, 답, 단독주택 등이 혼재합니다.

1.6. 잠재적 리스크

최대 권리 리스크:

소유권이전청구권 가등기를 매수인이 인수합니다. 가등기권자가 본등기를 실행할 경우, 매수인이 취득한 소유권은 소멸되며 투자금 전액을 잃을 수 있습니다.

이용상 리스크:

지적상 맹지이며, 인근 지적상 도로 역시 폐도 상태입니다. 농작업용 차량 진입 및 향후 활용에 심각한 제약이 따릅니다.

지목은 '답'이나 현황은 '묵답'이며 일부에 구거가 소재하여 토지의 실제 활용 가치가 감정가 대비 낮을 수 있습니다.

법규 및 행정 리스크:

농림지역 및 농업진흥구역으로 지정되어 있어 농지로서의 이용 외에는 건축, 개발, 용도변경이 사실상 불가능합니다.

농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 보증금이 몰수됩니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 농림지역 내 농업진흥구역에 위치한 농지(묵답)입니다.

가장 핵심적인 사항은 소유권이전청구권 가등기(인수 조건)입니다.

이 가등기는 매수인의 소유권을 상실시킬 수 있는 중대한 권리상의 하자이므로, 가등기 권리자의 권리 행사 가능성 및 해소 방안에 대한 철저한 법률적 검토 없이는 입찰에 참여해서는 안 됩니다.

또한, 맹지 상태로 인한 이용상의 불편함과 농지취득자격증명 필요 조건도 부담 요소입니다.

일반적인 투자 목적으로는 접근하기 어려운 고위험 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

장점:

비교적 낮은 감정가 (52,848,000원)로 농업 용도 토지 취득 기회.

단점 및 주의사항 (필수 검토):

1. 소유권이전청구권 가등기 인수 (최대 리스크, 소유권 상실 가능성).

2. 맹지 상태 및 인접 도로 폐도 (접근성 문제).

3. 농림지역 및 농업진흥구역 (개발 제한).

4. 농지취득자격증명 필수 (미제출 시 보증금 몰수).

5. 지목 '답', 현황 '묵답' 및 구거 소재 (활용도 저하).

결론:

가등기에 대한 권리 해소 방안을 확정적으로 마련할 수 있는 전문가 또는 고도의 지식이 있는 투자자가 아니라면 입찰을 재고해야 할 '초고위험 물건'으로 판단됩니다.

법원 정보

서산지원 경매3계