나이스옥션 법원경매 대전 2025타경1344 [2] 세종특별자치시 전동면 청송리 307-3 전 경매

매각기일: 2026-01-15

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대전 2025타경1344 [2] 세종특별자치시 전동면 청송리 307-3 전 경매

물건 대표 이미지

대전지방법원 경매4계 2025타경1344 | 소재지: 세종특별자치시 전동면 청송리 307-3 | 감정가: 804,264,000원 | 최저가: 562,985,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 정보

본건은 대전지방법원에서 진행하는 부동산 임의경매 사건입니다.

사건번호: 2025타경1344 (2)

소재지: 세종특별자치시 전동면 청송리 307-3 외 1필지

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 804,264,000원

채권자: 세OOOOOOOOO

소유자/채무자: 홍OO

1.2. 물건 상세 정보

본 물건은 토지(전) 전체를 매각하는 건입니다.

용도: 전 (농지)

매각대상: 토지매각

토지면적: 6,486.00㎡ (약 1,962평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

현황: 지적상 맹지이나, 인접 토지를 이용하여 접근 가능한 묵전 상태

2. 입지 조건 분석

2.1. 주변 환경 및 접근성

본건은 세종특별자치시 전동면 청송리 소재의 '청송2리마을회관' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 전원주택, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 전형적인 도농 복합지역의 형태를 보입니다.

전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

인근에 시내버스 정류장이 위치하고 본건 인근까지 차량 접근이 가능하여 대중교통 및 도로교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

3. 토지 현황 및 이용 계획

3.1. 현황 및 이용 상태

토지의 현황은 부정형의 완경사지로서 현재 농사를 짓지 않는 '묵전'(휴경지) 상태이며, 일부는 인접 토지와 연결되는 도로(농로)로 이용되고 있습니다.

3.2. 도로 접근성

가장 주목할 점은 본건은 지적공부상으로는 맹지(도로에 접하지 않은 땅)이나, 현황상 서측 지상 일부에 폭 약 2~3m 내외의 콘크리트 및 비포장 농로가 개설되어 있어 농기계 접근이 가능합니다.

다만, 이 도로는 인접 토지를 이용하여 접근하는 '현황도로'이므로 법적인 도로 확보 여부에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

3.3. 토지 이용 계획 및 규제

본 물건은 **계획관리지역**과 **생산관리지역**이 혼재되어 있습니다.

계획관리지역은 비도시지역 중 개발이 비교적 자유로운 용도지역으로, 전원주택단지, 일부 공장, 창고, 근린생활시설 등의 개발이 가능하여 잠재적인 가치가 높습니다.

특이사항으로는 세종시의 **성장관리계획구역** 및 **일반철도(저촉)** 구역에 해당됩니다.

또한, 가축사육제한구역(전부제한구역)으로 지정되어 축사 등 일부 시설은 불가합니다.

4. 권리 분석

4.1. 매각 대상 및 권리 관계

매각 대상은 토지(전) 전체이며, 건물은 존재하지 않습니다.

본 사건은 채권자가 신청한 임의경매이므로, 등기부상 말소기준권리 이후의 모든 권리(근저당, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸되는 권리분석상 안전한 물건으로 판단됩니다.

다만, 정확한 권리 관계는 등기부등본 및 법원 문건을 통해 최종 확인해야 합니다.

임대차 관계는 '미상'으로 조사되었으며, 현황조사서상 점유자 없이 묵전 상태인 것으로 보아 명도(인도) 리스크는 낮은 편으로 예상됩니다.

5. 상권 분석 및 생활 정보

5.1. 상권 분석

본건은 농경지와 주거지가 혼재된 외곽지역에 위치하여 직접적인 상권은 형성되어 있지 않습니다.

투자 관점에서는 계획관리지역을 활용한 전원주택 단지 조성, 또는 세종시민을 대상으로 한 주말농장, 농촌 체험 시설 등 잠재적인 개발 사업 구상에 중점을 두어야 합니다.

5.2. 생활 정보

인근의 '청송2리마을회관'을 중심으로 한 농촌 마을 생활권에 속합니다.

일상적인 편의 시설(병원, 대형마트, 은행 등)은 인근 면 소재지나 세종시 도심까지 이동해야 하는 다소 불편함은 있습니다.

6. 잠재적 리스크 및 주의 사항

6.1. 법적/행정적 리스크

1) 농지취득자격증명 제출 의무: 본 물건은 농지(전)이므로, 낙찰자는 **농지취득자격증명**을 발급받아 지정된 기한 내에 법원에 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 보증금은 반환되지 않습니다.

2) 일반철도 저촉: 토지의 일부가 **일반철도에 저촉**되어 있으므로, 해당 저촉 구역의 범위와 철도 관련 법규에 따른 개발 행위 제한 여부를 관할 관청을 통해 반드시 확인해야 합니다.

3) 지적상 맹지 리스크: 현황도로를 이용하고 있으나, 법적으로 도로에 접하지 않은 맹지입니다. 추후 개발 행위(건축) 시에는 **도로 확보(토지 소유자 동의 혹은 사도개설)** 문제가 발생할 수 있습니다.

4) 경계 불분명: 감정평가서에 명시된 바와 같이, 정확한 위치 및 경계 확인을 위해서는 낙찰 후 **측량**이 필수적으로 요구됩니다.

6.2. 혐오 시설 리스크

검색 결과, 소재지 인근에 대규모의 특정 혐오시설(쓰레기 매립장, 화장장 등)이 집중적으로 보고되지는 않았습니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본건은 세종특별자치시에 위치한 대규모(약 1,962평)의 토지로, 특히 개발 잠재력이 높은 **계획관리지역**을 포함하고 있다는 점에서 큰 장점이 있습니다.

반면, '농지취득자격증명'과 '일반철도 저촉', 그리고 '지적상 맹지'라는 세 가지의 명확한 리스크를 동시에 안고 있습니다.

투자 전, 철도 저촉 범위 및 규제, 현황도로의 영구적인 이용 가능성(사도개설 여부)에 대한 철저한 현장 조사 및 행정기관 문의가 선행된다면 우수한 투자 가치를 확보할 수 있는 물건입니다.

7.2. 투자 포인트

1) 대규모 면적과 계획관리지역: 대규모 부지에 계획관리지역이 포함되어 있어 전원주택 단지, 주말농장, 혹은 가든형 식당 등 수익형 부동산으로의 용도 전환 및 개발에 유리합니다.

2) 세종시의 성장 동력: 세종특별자치시의 지속적인 개발 계획과 인구 유입에 따른 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

3) 감정가 대비 저가 매수 가능성: 맹지 리스크와 철도 저촉 등 잠재적 리스크로 인해 유찰될 경우, 감정가 대비 낮은 금액으로 대형 토지를 취득할 수 있는 기회가 있습니다.

법원 정보

대전지방법원 경매4계