나이스옥션 법원경매 여주 2024타경3423 [1] 경기도 이천시 송정동 198-2 그린캐슬 106동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 여주 2024타경3423 [1] 경기도 이천시 송정동 198-2 그린캐슬 106동 1층101호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경3423
• 주소: 경기도 이천시 증신로345번길 11, 106동 1층101호 (송정동,그린캐슬)
• 감정가: 147,000,000원
• 최저가: 102,900,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 다세대주택

여주지원 경매1계 2024타경3423 | 소재지: 경기도 이천시 증신로345번길 11, 106동 1층101호 (송정동,그린캐슬) | 감정가: 147,000,000원 | 최저가: 102,900,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서: 경기도 이천시 송정동 다세대주택

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 여주지원 2024타경3423 (1)

소재지: 경기도 이천시 송정동 198-2 그린캐슬 106동 1층101호

용도: 다세대주택 (공동주택)

감정가: 147,000,000원

토지면적: 98.69㎡ (약 29.85평)

건물면적: 58.98㎡ (약 17.84평)

매각대상: 토지/건물일괄매각 (전용면적 기준)

경매구분: 부동산임의경매

특이사항: 유동화물건

소유자/채무자: 정OO

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 주변 환경 및 교통 상황

본건은 "송정3동 마을회관" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대, 단독주택과 상가, 공장 등이 혼재하는 주택지대입니다. 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하여 일반적인 대중교통 이용은 무난한 것으로 보입니다. 본건 동측으로 노폭 약 4m 내외의 도로에 접하고 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 유형 및 주의 사항

본건은 채권자에 의해 진행되는 부동산임의경매 물건입니다.

특이사항으로 '유동화물건'에 해당합니다. 유동화 회사가 채권을 인수하여 진행하는 경우가 많으며, 일반적으로 낙찰 후 명도 절차 등에서 예상치 못한 변수가 적고 비교적 신속하게 진행될 가능성이 있습니다.

매각 대상은 '토지/건물일괄매각'이므로, 건물에 대한 소유권 취득과 동시에 토지 지분(98.69㎡)도 함께 취득하게 됩니다.

다만, 현재 '임대관계 미상'으로 기재되어 있어 실제 점유자(소유자 또는 임차인)에 대한 명도 절차를 고려해야 하며, 이는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

4. 물건 상세 정보

4.1. 건물의 구조 및 이용 상태

본건은 철근콘크리트 구조의 금속기와 마감지붕 4층 건물 중 1층 101호입니다.

외벽은 치장벽돌 쌓기 마감 등이며, 창호는 하이샷시 창호입니다.

이용 상태는 다세대주택(방 3, 거실, 주방, 욕실 2)으로 이용 중이며, 급배수 설비 및 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 부정형의 평지로서 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

5. 상권 분석 및 생활 정보

5.1. 생활 편의성 및 주변 시설

주변에 송정3동 마을회관이 위치해 지역 커뮤니티 거점이 있음을 알 수 있습니다.

주변에 아파트, 상가 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설(소규모 상권) 이용은 가능할 것으로 보입니다.

다만, 감정평가서상 '공장 등'이 혼재되어 있다는 점은 전형적인 주거 밀집 지역보다는 생활 환경 쾌적성 측면에서 다소 낮은 평가를 받을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한 상태

본건의 가장 중요한 잠재적 리스크는 토지이용계획에 따른 제한 사항입니다.

도시지역 내 **자연녹지지역**에 해당하여, 향후 건축 행위나 개발에 대한 규제가 엄격하게 적용됩니다. 이는 투기 목적의 대규모 개발 가능성을 제한합니다.

또한, **가축사육제한구역(전부제한지역)**, **배출시설설치제한지역**, **자연보전권역**, **수질보전특별대책지역** 등 다양한 환경 관련 규제를 받고 있어, 환경 관련 법규를 준수해야 하며, 주거 환경의 개선 여부 또한 해당 규제에 종속될 수 있습니다.

임대관계 미상에 따른 명도 리스크도 예상해야 합니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 컨설턴트 의견 및 투자 방향

본건은 토지면적(98.69㎡, 약 29.85평)이 넓은 다세대주택 1층 물건입니다. 다세대주택임에도 토지 지분이 상당한 수준이라는 점은 중요한 투자 포인트입니다.

감정가는 147,000,000원으로 설정되어 있으며, 이천시 송정동의 주거 환경과 녹지 지역 규제를 고려할 때, 토지 지분에 대한 가치를 면밀히 분석해야 합니다.

투자 포인트:

1. **높은 토지 지분:** 다세대주택임에도 약 30평에 달하는 토지 지분을 확보할 수 있어, 향후 토지 가치 상승에 대한 기대를 할 수 있습니다 (자연녹지지역 규제는 고려해야 함).

2. **1층의 실용성:** 1층 물건으로 접근성이 좋고 엘리베이터가 없는 다세대주택에서 선호도가 높을 수 있습니다.

3. **유동화 물건:** 명도가 비교적 깔끔하게 진행될 가능성이 있어 경매 초보자에게 유리할 수 있습니다.

주의사항: 자연녹지지역 규제로 인한 개발 제한 및 혼재된 주변 환경(공장 등)의 영향, 그리고 임대차 관계 미상으로 인한 명도 리스크를 충분히 검토 후 입찰해야 합니다.

법원 정보

여주지원 경매1계