나이스옥션 법원경매 대전 2024타경122527 [1] 세종특별자치시 나성동 OOO OOOOO OOOOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인 · 평가일 2024.11.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 나성동 "국세청" 북서측 인근에 소재하는 한스웰시티(1개동 총145세대) 8층 802호로, 인근은 노변을 따라 도시형생활주택, 주상용건물, 중대형 상가 등이 혼재하는 중심상업지대로 제반 입지여건은 양호한 편임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 용이하며, 동측으로 세종BRT 등이 소재하는 등 교통이용 편의도는 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하4층/지상8층 중 8층 802호로,
(집합건축물대장상 사용승인일 : 2015.10.27)

외벽 : 석재붙임 마감
내벽 : 벽지 및 타일마감
창호 : 샷시창호 등

이용상태

도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 열병합발전에 의한 지역난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 지하주차장 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로대비 등고평탄한 세장형의 토지로, 주상용(도시형생활주택, 근린생활시설, 업무시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측, 북서측 및 남서측으로 각각 광대로변, 중로변에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

[토지이용계획확인서]상, 중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역 (행정중심복합도시), 광로3류(폭 40m-50m)(광(주)3-4001)(접합), 중로1류(폭 20m-25m) (접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대미상임.

나. 현장조사시 소유자 및 이해관계인의 부재로 내부는 건축물현황도, 외부관찰 및 탐문조사 등을 참고하여 평균적인 상태를 기준하여 평가하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

* 사건번호: 대전지방법원 2024타경122527 (1)

* 소재지: 세종특별자치시 나성동 748 한스웰시티 8층802호

* 용도: 오피스텔 (도시형생활주택, 원룸형)

* 감정가: 121,000,000원

* 토지면적: 7.08㎡ (약 2.14평)

* 건물면적: 24.12㎡ (약 7.30평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이OO

* 사용승인일: 2015년 10월 27일

* 건물구조: 철근콘크리트구조 평지붕 지하4층/지상8층 중 8층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 세종특별자치시 나성동 "국세청" 북서측 인근에 소재한 한스웰시티(1개동, 총145세대) 8층 802호입니다. 해당 지역은 도시형생활주택, 주상용건물, 중대형 상가 등이 혼재하는 중심상업지대로, 전반적인 입지 여건이 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

제반 차량의 진출입이 용이하며, 동측에 세종BRT 등이 소재하여 교통 이용 편의도가 양호합니다.

2.3. 건물 구조

본 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 지하4층/지상8층 중 8층에 위치하고 있습니다. 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시창호 등으로 구성되어 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역, 광로3류(폭 40m-50m), 중로1류(폭 20m-25m), 중로2류(폭 15m-20m) 지역에 해당하며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계

등기부등본 상 주요 권리로는 갑구의 소유권이전(최만식, 한해란), 갑구의 압류(세종세무서장, 말소기준권리), 을구의 주택임차권(이준혁), 갑구의 강제경매(이준혁) 등이 기재되어 있습니다. 등기부채권 총액은 120,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이*

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-06-30

* 확정일자: 2021-06-10

* 배당신고일자: 2024-12-10

* 대항력: 있음

3.3. 권리분석 요약

제공된 정보에 따르면, 임차인 이준혁은 대항력이 있으며, 보증금 120,000,000원 중 일부 금액(1,513,520원)이 미배당되어 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로 을구 3번 주택임차권(임대차보증금 120,000,000원, 전입일자 2021.06.30., 확정일자 2021.06.10.)이 확인되었습니다. 따라서 해당 임차보증금 전액이 배당에서 변제되지 아니할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수하게 됩니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 및 토지 이용

본 물건이 속한 한스웰시티는 총 145세대의 주상복합 건물로, 건물 자체는 도시형생활주택, 근린생활시설, 업무시설로 복합 이용 중입니다. 토지 역시 주상용 건물 부지로 이용되고 있습니다.

4.2. 주변 상권

인근은 노변을 따라 도시형생활주택, 주상용 건물, 중대형 상가 등이 혼재하는 중심상업지대로, 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

세종 BRT 노선이 인접하여 대중교통 이용이 편리하며, 광역 도로망 접근성도 우수합니다. 주변 상업지구에 다양한 편의시설이 밀집해 있어 생활이 편리합니다.

5.2. 주거 환경

도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며, 건물은 총 8층 중 8층에 위치하여 조망 및 일조권이 상대적으로 양호할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차권 인수 부담

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 중 배당받지 못하는 금액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 현재 명시된 인수 보증금은 1,513,520원이지만, 최종 배당 결과에 따라 변동될 수 있습니다. 정확한 인수 금액 확인이 필수적입니다.

6.2. 권리관계 복잡성

말소기준권리인 압류 외에 추가적인 권리 변동이 있을 수 있으므로, 등기부등본 및 관련 서류를 철저히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 세종시 중심상업지역 내에 위치하여 입지 및 교통 여건이 매우 우수한 오피스텔입니다. 145세대의 주상복합 건물 중 하나로, 주변 상권 이용이 편리합니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차보증금 중 일부(1,513,520원)를 매수인이 인수해야 할 가능성이 있어 투자 시 반드시 고려해야 할 사항입니다. 낙찰 후 추가적인 인수 부담이 있는지 최종 확인이 필요하며, 이를 감안한 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 세종시 핵심 상업지역에 위치하여 향후 시세 상승 잠재력이 높습니다.

* 세종 BRT 인접으로 인한 탁월한 교통 편의성을 자랑합니다.

* 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 혼재된 지역 특성상 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 국세청 등 주요 관공서가 인근에 위치하여 안정적인 임대 수익 확보에 유리합니다.

9. 예상 입찰가

감정가 121,000,000원 기준으로, 본 건의 예상 입찰가는 105,000,000원으로 제안합니다. 이는 일반적인 경매 투자 전략에 따라 감정가의 약 86.8% 수준으로, 잠재적 리스크(인수 보증금 약 1,513,520원)를 고려하여 보수적으로 산정한 금액입니다. 본 입찰가는 인수 보증금 1,513,520원을 제외하고 순수 부동산 가치와 경매 시세 등을 종합적으로 고려하여 산정되었으며, 실제 총 부담액은 입찰가에 인수 보증금을 더한 금액이 됩니다. 따라서, 낙찰 후 실제 인수해야 하는 보증금액을 최종 확인 후 입찰가를 확정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.