나이스옥션 법원경매 대구 2024타경129429 [1] 대구광역시 북구 칠성동1가 85 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성문 · 평가일 2025.02.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 칠성동1가 소재 ""지하철1호선 칠성시장역"" 남서측 인근에 위치하는
'(통칭)칠성원, 경명시장 지하층[기호(가)] 및 1층[기호(나)]"" 구분상가이며, 부근 일대는
대규모 재래시장 내 각종 점포 및 주상복합아파트 등으로 형성된 시장지대입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스승강장, 지하철1호선 역 및 간선도로 등이 있
어 제반교통 사정은 양호합니다.

건물의 구조

가) 철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층, 지상3층건 중 제지하층 일부로
내, 외벽: 몰탈위 페인트 등 마감
바닥: 콘크리트 등 마감
나) 철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층, 지상3층건 중 제1층 일부로
내, 외벽: 몰탈위 페인트 등 마감
바닥: 콘크리트 등 마감
창호: 샷다시설 등 마감

이용상태

가) ""점포""로 현재 지하층 전체는 장기간 폐문으로 인해 공실상태이며, 지분별 위치구분은
없는 것으로 조사됩니다.
나) 조합사무실에 비치된 평면도에 따르면 2개호의 점포를 벽체구분없이 1개의 ""점포""로 이
용중이며(별첨 ""호별배치도""참조), 4인공유이나 본건 지분의 위치확인은 되지 않습니다.

설비내역

공동 위생설비 및 급배수설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형[기호 1)] 및 삼각형[기호 2)]의 토지로 공히 인접지와 등고 평탄한 ""상업용 건부지
""입니다.

인접 도로상태등

각 필지별 사방으로 폭 약 6~8미터의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(2015-04-10)(접합), 소로3
류(폭 8m 미만)(2015-04-10)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2015-04-10)(접합), 가축
사육제한구역(가축사육제한구역), 장애물제한표면구역(2018-07-03), 시장정비구역(
2014-10-20)입니다.
기호 2) 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(2015-04-10)(접합), 소로3
류(폭 8m 미만)(2015-04-10)(접합), 가축사육제한구역(가축사육제한구역), 시장정
비구역(2014-10-20)입니다.

공부와의 차이

기호 나)는 의뢰목록상 ""칠성동1가 81,82,83,84,85,86,87,88"" 지상에 소재하나, 1978.10.05
자로 '칠성동1가 82,83,84,86,87,88'이 '칠성동1가 85'에 지적합병되어 실제 ""칠성동1가 81,
85""에 소재합니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다.
2)기 타: 본건은 ""칠성원, 경명시장""으로 통칭되고 있습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 목록1,2 지분매각. 재매각. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 대구지방법원 2024타경129429 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 박OO

* 감정가: 24,000,000원

* 매각대상: 토지 및 건물 지분 매각

1.2. 소재지 및 접근성

* 소재지: 대구광역시 북구 칠성동1가 85

* 새주소: 대구광역시 북구 칠성시장로5길 14 (칠성동1가)

* 용도: 판매시설 (점포)

* 입지: 대구 지하철 1호선 칠성시장역 남서측 인근

* 주변: 대규모 재래시장 내 각종 점포 및 주상복합아파트 등

1.3. 토지 정보

* 총 토지면적: 2566.00㎡ (약 776.11평)

* 본건 토지 지분면적: 1.5396㎡ (약 0.46평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물 정보

* 총 건물면적: 927.94㎡ (약 280.75평)

* 본건 건물 지분면적: 8.26㎡ (약 2.50평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 지하 1층, 지상 3층 건물 중 일부

1.5. 감정가 및 매각 조건

* 감정평가액: 24,000,000원

* 매각조건: 일괄매각, 목록1, 2 지분매각, 재매각

* 매수신청보증금: 최저매각가격의 20%

2. 입지조건

2.1. 지역 분석

* 본건은 대구광역시 북구 칠성동1가에 위치하며, 지하철 1호선 칠성시장역을 중심으로 형성된 상업지역입니다.

* 대규모 재래시장인 칠성시장과 인접하여 유동인구가 풍부하며, 다양한 소매업종이 밀집된 시장지대입니다.

2.2. 교통 환경

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장과 지하철 1호선 칠성시장역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 간선도로와의 접근성이 양호하여 시내외 이동이 수월합니다.

2.3. 주변 환경

* 지하철 1호선 칠성시장역 남서측 인근에 위치하며, 주변은 재래시장, 상가, 주상복합아파트 등으로 구성되어 있습니다.

* 본건이 소재한 (통칭)칠성원, 경명시장 지하층 및 1층 구분상가로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 본건 건물의 등기부 요약에 따르면, 소유권 이전 및 근저당, 강제경매 개시 결정 등 다양한 권리 변동이 확인됩니다.

* 말소기준권리는 2024년 12월 24일 접수된 박찬길의 강제경매개시결정 등기입니다.

3.2. 말소기준권리

* 2024년 12월 24일 접수된 박찬길의 강제경매개시결정 등기 (갑53)

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권이 있을 수 있습니다. (지상권개요) [cite: 물건명세서 참고사항]

* 일반적으로 말소기준권리보다 선순위인 권리는 인수될 수 있으나, 본 건의 경우 말소기준권리 외 특별히 명시된 선순위 권리는 없습니다. (단, 상세 권리분석 필요)

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다. 현재 지하층은 장기간 폐문으로 인한 공실 상태이며, 1층 점포의 지분별 위치 확인이 되지 않아 명확한 임차인 정보는 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

* 본건은 대구의 대표적인 재래시장 중 하나인 칠성시장에 위치하여 전통적인 상권의 특성을 지니고 있습니다.

* 지하철역 인근으로 유동인구의 접근성이 양호하며, 상업 및 판매시설이 밀집한 지역입니다.

4.2. 업종 분석

* 현재 본건은 '점포'로 이용 중이며, 지하층은 공실 상태이고 1층은 2개 호를 벽체 구분 없이 1개의 점포로 사용 중입니다.

* 시장 상권의 특성상 식당, 잡화, 의류 등 다양한 소매업종이 발달할 가능성이 높습니다.

* 구분상가의 지분 형태로 소유하고 있어, 타 소유주와의 협의 또는 상가 운영위원회와의 관계 설정이 중요할 수 있습니다.

4.3. 미래 전망

* 칠성시장 지역은 노후화된 상권 재생 및 현대화를 위한 도시 계획이나 개발 사업이 추진될 경우 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 지하철역과의 인접성은 미래 가치 상승의 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

* 대구 북구 칠성동 일대에 대한 도시 재생 또는 시장 현대화 사업 추진 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 칠성시장 내 및 인근 지역에 다양한 소매점, 금융기관, 음식점 등 생활 편의시설이 밀집해 있습니다.

* 대중교통 이용이 편리하여 시내 주요 지역으로의 접근성이 좋습니다.

5.2. 주변 환경

* 칠성동 1가 85번지 일대는 칠성시장, 롯데백화점 대구역점, 대구역 등이 인근에 위치하여 쇼핑 및 문화 시설 이용이 편리합니다.

* 혐오시설: 본건 소재지 인근에서 특별히 지목할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (단, 전통시장 특성상 위생 및 정비 상태는 개별 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분매각

* 본건은 토지 및 건물 전체가 아닌 일부 지분으로 매각되므로, 공유자들과의 관계 설정 및 향후 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다.

* 모든 공유자의 동의 없이는 건물 이용, 임대, 매각 등에 제약이 있을 수 있습니다.

6.2. 재매각

* 본건은 재매각 건으로, 최초 입찰에서 유찰되었거나 매각 결정 후 매수인이 대금을 납부하지 않은 이력이 있습니다.

* 이러한 이력은 물건의 낙찰률이나 시장의 관심도를 파악하는 데 참고가 될 수 있으며, 추가적인 유찰 가능성 또는 입찰 경쟁률 변화를 예상해볼 수 있습니다.

6.3. 공실 및 이용 상태

* 현재 지하층은 장기간 폐문으로 인한 공실 상태이며, 1층 점포의 지분별 위치 확인이 되지 않아 정확한 이용 상태 파악이 어렵습니다.

* 타 공유자들과의 협의를 통해 점포 이용 및 관리가 이루어지고 있을 가능성이 있으며, 협의가 원활하지 않을 경우 공실 또는 운영상의 문제가 발생할 수 있습니다.

6.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 감정평가서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:" 항목이 명시되어 있어, 해당 지상권이 낙찰자에게 인수될 가능성이 있습니다. 이에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

7. 투자 포인트

7.1. 입지 강점

* 대구 지하철 1호선 칠성시장역 초역세권 입지로, 뛰어난 대중교통 접근성을 확보하고 있습니다.

* 대규모 칠성시장 상권에 속해 있어 전통적인 유동인구와 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 시장 지역은 향후 도시 재생 및 현대화 사업 대상지로 선정될 경우 상당한 가치 상승 잠재력을 가집니다.

7.2. 활용 방안

* 지분 물건임을 감안하여, 공유자들과의 협의를 통해 합리적인 관리 방안을 마련한다면 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 시장 내 특성 및 접근성을 고려한 업종 (예: 시장 먹거리, 특산품 판매, 서비스업 등)으로의 활용 가능성이 있습니다.

7.3. 재매각 및 유찰 이력

* 재매각으로 인해 최저 매각 가격이 하향 조정될 가능성이 있으며, 이는 잠재적 투자자에게는 낮은 진입 비용으로 투자할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

8. 종합 의견

8.1. 장점

* 지하철역 초역세권의 우수한 입지 조건.

* 대규모 전통시장 상권 내 위치하여 풍부한 유동인구.

* 시장 지역의 재개발 또는 현대화 사업 시 높은 시세 상승 기대.

* 재매각으로 인한 잠재적 가격 하락 가능성.

8.2. 단점

* 건물 및 토지 지분 매각으로 인한 공유자 간의 협의 필요성 및 제약.

* 현재 지하층 공실 및 1층 점포의 불명확한 이용 상태.

* 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성.

8.3. 총평

* 본건은 대구 북구 칠성동의 핵심 상권에 위치한 지분 매각 물건으로, 역세권 입지와 시장 상권의 잠재력은 높이 평가할 만합니다.

* 다만, 지분 매각의 특성상 공유자들과의 관계 설정이 투자 성공의 가장 중요한 변수가 될 것이며, 인수될 수 있는 지상권 등 권리 관계에 대한 철저한 추가 조사가 필수적입니다.

* 재매각 이력을 고려할 때, 적절한 가격 전략과 리스크 관리를 통해 장기적인 관점에서 접근한다면 투자 가치를 발견할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

* 감정평가액 24,000,000원에서 시작하는 최저매각가격을 기준으로 산정합니다.

* 지분 매각, 재매각 이력, 그리고 인수될 수 있는 권리(지상권)의 존재 가능성을 감안하여 보수적으로 접근합니다.

* 일반적으로 시장에서 거래되는 유사 물건의 시세, 임대 수익률, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려해야 하나, 본건은 지분 매각 특성상 정확한 시세 산출이 어렵습니다.

* 주변 상가 시세 및 최근 거래 사례를 참고하되, 지분 매각의 불확실성을 고려하여 감정가 대비 낮은 비율로 접근하는 것이 일반적입니다.

9.2. 제안가

* 본건의 감정가는 24,000,000원입니다.

* 재매각 및 지분 매각의 특수성을 고려하여, 보수적으로 접근 시 최저매각가격 대비 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* (예시) 약 19,200,000원 ~ 21,600,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하시길 권유드립니다.

* 주의: 이는 단순 참고용이며, 실제 입찰가는 현장 조사, 권리 분석 심화, 법률 자문 등을 통해 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.