나이스옥션 법원경매 서산 2024타경4433 [2] 충청남도 서산시 인지면 화수리 425 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경4433 [2] 충청남도 서산시 인지면 화수리 425 답 경매

• 사건번호: 2024타경4433
• 주소: 충청남도 서산시 인지면 화수리 425
• 감정가: 77,364,000원
• 최저가: 54,154,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 답

서산지원 경매3계 2024타경4433 | 소재지: 충청남도 서산시 인지면 화수리 425 | 감정가: 77,364,000원 | 최저가: 54,154,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 서산지원 2024타경4433 (2)이며, 경매구분은 부동산강제경매입니다.

소재지는 충청남도 서산시 인지면 화수리 425번지이며, 용도는 답(畓)입니다.

감정가는 77,364,000원으로 책정되었습니다.

소유자와 채무자는 송OO이며, 채권자는 농OOOOOOOOOOO입니다.

1.2. 물건 상세 내역

매각대상은 토지이며, 토지면적은 2,149.00㎡ (약 650.0평)입니다.

건물면적 및 제시외면적은 모두 0.00㎡이며, 매각대상이 아닙니다.

특이사항으로는 농지취득자격증명서 제출이 필요합니다.

공부상 지목은 답이나, 현황은 묵답 및 일부 구거가 소재하는 상태입니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 서산시 인지면 화수리 소재 '화수2리마을회관' 북측 인근에 위치하며, 주위는 전, 답 등의 농경지와 단독주택, 자연림 등이 혼재하는 지역입니다.

제반 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.

교통상황은 본 건 인근까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

형태 및 이용상태는 대체로 부정형의 평지 및 일부 완경사지로서 묵답 상태이며, 지상 일부에 구거가 소재합니다.

인접 도로상태는 기호 1의 경우 지적상 남서측으로 지적상 도로에 접하나 현재는 폐도 상태이며, 기호 2는 지적상 맹지입니다.

2.2. 상권 및 생활정보

본 건은 농림지역 내에 위치하고 있으며, 토지이용계획상 농업진흥구역입니다.

또한, '가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률'에 따른 가축사육제한구역(200m 일부제한 및 300m 일부제한)으로 지정되어 축종에 따라 사육이 불가한 제한이 있습니다.

주변에 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않으나, 서산시에는 체험 시설로 변모 중인 광역 소각장이 있어 지역 환경 변화 요소를 염두에 두어야 합니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 권리 관계

본 건은 부동산강제경매 사건으로, 매각대상은 토지 전부입니다.

낙찰 후 **농지취득자격증명서**를 제출해야 하며, 미제출 시 입찰보증금이 몰수되므로 주의해야 합니다.

3.2. 잠재적 리스크

본 건의 최대 리스크는 등기부등본 '갑구 3번'의 **소유권이전청구권 가등기(2014. 3. 27. 등기)**입니다.

이 가등기는 말소되지 않고 매수인이 **인수**하게 되며, 만약 가등기된 매매예약이 완결되는 경우 매수인은 소유권을 상실할 수 있는 매우 치명적인 권리상의 위험이 있습니다. 이 부분에 대한 철저한 분석과 법률 자문이 필수입니다.

또한, 본 건 토지는 **맹지(盲地)이거나 지적상 도로는 있으나 폐도 상태**이므로, 토지 이용 및 개발에 있어 심각한 제약이 따릅니다.

임대관계는 미상입니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 물건은 2,149.00㎡ (약 650.0평)의 비교적 넓은 면적의 농지이며 감정가 기준으로 보통 수준의 입지 조건을 가지고 있습니다.

그러나 **소유권 상실의 위험이 있는 인수 가등기**와 **맹지 상태**라는 두 가지 결정적인 위험 요소가 있어, 일반적인 투자자가 접근하기에는 매우 높은 수준의 리스크를 내포하고 있습니다.

성공적인 투자를 위해서는 가등기의 실효성 및 말소 가능성, 그리고 맹지 해소 방안에 대한 **사전 심층 분석**이 반드시 필요합니다.

4.2. 투자 포인트

투자 포인트는 다음과 같이 요약됩니다.

1. **투자자 제한**: **특수물건 전문 투자자** 또는 **법률 리스크를 감수할 수 있는** 투자자에게만 적합합니다.

2. **권리 분석의 중요성**: 가등기 권리자와의 협상 또는 가등기의 무효 여부 확인이 최우선 과제입니다.

3. **용도**: 농업진흥구역 내 농지이므로 **장기적인 농업용** 또는 **저가 매수 후 지가 상승을 기대하는 장기 보유** 관점에서 접근해야 합니다.

4. **맹지 해소**: 토지 활용 가치를 높이기 위해 인접 토지와의 협의를 통한 도로 확보 가능성을 사전에 검토해야 합니다.

5. **농취증**: 낙찰 후 반드시 농지취득자격증명서를 제출해야 합니다.

법원 정보

서산지원 경매3계