나이스옥션 법원경매 인천 2024타경562639 [1] 인천광역시 남동구 만수동 940-5 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청목 · 평가일 2024.10.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 "문일여자고등학교" 서측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 등이 소재하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 교통여건 보통시됨.

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 3층 건물 중 2층 201호로서,
외벽: 적벽돌 마감
창호: 샷시 마감.
(건축물대장 사용승인일:1990.2.27)

이용상태

본건은 다세대주택임.

설비내역

위생설비, 상하수도설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서, 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 남측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육
건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

통칭:대성빌라 2차 나동

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2024타경562639 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

통칭: 대성빌라 2차 나동

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 남동구 만수동 940-5 2층201호

용도: 다세대주택

건물구조: 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물 중 2층 201호

사용승인일: 1990년 2월 27일

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 105,000,000원

토지면적: 25.01㎡ (약 7.57평)

건물면적: 37.87㎡ (약 11.46평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 "문일여자고등학교" 서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 전반적인 교통여건은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본 토지는 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 소유권 이전: 갑5, 갑6 (양광호, 진재완)

* 근저당: 을15 (주식회사허브자산관리대부, 37,500,000원, 2023-08-17) - 말소기준권리

* 가압류: 갑12 (주식회사케이비국민카드, 18,778,745원), 갑14 (교보생명보험, 24,512,311원)

* 임의경매개시결정: 갑13 (주식회사허브자산관리대부, 27,424,739원, 2024-10-07)

등기부채권 총액: 80,791,056원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2008년 11월 28일

* 대항력: 있음

3.3. 권리분석 요약

말소기준권리인 근저당(을15) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다. 다만, 임차인 박 은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인이므로 명도 과정에서 추가적인 확인 및 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

남동구청, 남동경찰서 등 공공시설이 인근에 위치하고 있으며, 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

문일여자고등학교가 서측 인근에 위치하며, 인천조동초등학교, 인천인수초등학교, 인천만수고등학교 등이 소재하여 교육환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

임차인 박 은 2008년 11월 28일 전입하여 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었습니다. 금액이 0원으로 기재되어 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 대항력 있는 임차인이므로 명도 과정에서 추가 확인 및 주의가 필요합니다.

6.2. 건물 노후

1990년 사용승인된 건물로, 장기수선 계획 및 유지보수에 따른 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 기타 제한사항

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등의 규제를 받습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 남동구 만수동에 위치한 다세대주택으로, 문일여자고등학교 인근에 자리하고 있습니다. 1990년에 준공되어 다소 노후되었으나, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 특히 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금이 0원으로 신고되어 있어 권리상 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 명도 과정에서의 잠재적 위험을 충분히 인지하고 접근해야 합니다. 주변 시세 분석 결과, 유사 연식 및 면적의 다세대주택이 9천만원대에 거래된 사례가 있어 감정가 수준에서의 낙찰 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거지역 내 입지.

* 다수의 학교 및 공공시설 인접.

* 주변 시세 대비 합리적인 감정가.

* 대항력 있는 임차인의 보증금 부담 없음 (0원 신고).

9. 예상 입찰가

감정가 105,000,000원을 기준으로, 최근 유사 물건의 거래 사례(만수동 940-5 인근, 1991년식, 36.51㎡ 다세대주택, 2026년 3월 93,000,000원 거래)를 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 90,000,000원에서 100,000,000원 사이로 분석됩니다. 임차인 명도 관련 변수 및 물건 상태 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다. 이에, 95,000,000원을 최적 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.