나이스옥션 법원경매 대전 2025타경1665 [8] 대전광역시 동구 가양동 29-2 행복한가 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유은 · 평가일 2025.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대전광역시 동구 가양동 가양중학교 북서측 인근에 위치하며 주위는 아파트,다세대주택,단독 주택,상가주택,근린생활시설, 교회등으로 형성되었으며 도시형생활주택으로서의 일반적인 주 위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스승강장등이 위치하며 일반적인 대중교통사정 보 통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층건(사용승인일:2022.8.18.)내 제2층 제201호외 27개 호로서
외벽: 석재외장 및 판넬,드라이비팅등 마감.
내벽: 벽지 및 일부 타일등 마감.
창호: 새시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 도시형생활주택(원룸형)임.

설비내역

급탕,급배수등 위생설비, 화재탐지및소화설비,개스설비,난방설비,승강기설비 등됨.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 서측인접도로대비 대체로 등고평탄하며 집합건축물대장상 연립주택(도시 형생활주택)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 포장도로에 접하며 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(2012-05-30)(소로2-가양3)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(송촌5)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대정화구역(반드시별도확인요함동부교육지원청))<교 육환경보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원))임.

공부와의 차이

대체로 부합함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 본건은 현장조사시 이해관계인부재로 본건의 내부구조,설비,이용상태등은 일반적인 이용을 기준으로 집합건축물대장상 건축물현황도, 외부관찰, 탐문조사 등에 의하였 는바 본건진행시 참고바람.

물건 비고

토지 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경1665 (8)

소재지: 대전광역시 동구 가양동 29-2 행복한가 3층 301호

용도: 연립주택 (집합건축물대장상 도시형생활주택_원룸형)

감정가: 103,000,000원

토지면적: 18.28㎡ (약 5.53평)

토지지분: 18.2758㎡ (약 5.53평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 23.13㎡ (약 7.00평)

건물지분: 23.1266㎡ (약 7.00평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 대전동부새마을금고 (경매 신청 채권자)

특이사항: 없음

주의사항: 토지 별도등기 있음

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

대전광역시 동구 가양동 가양중학교 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택, 상가주택, 근린생활시설, 교회 등으로 형성된 지역입니다. 도시형생활주택으로서의 일반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

인접 도로상태:

본건 서측 및 남측으로 포장도로에 접하며, 도로 상태는 보통입니다.

토지이용계획 및 제한상태:

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m) 접합, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대정화구역), 중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원) 등으로 지정되어 있습니다.

주변 시설:

인근에 가양중학교가 위치하며, 주거 밀집 지역으로 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

혐오시설 유무:

주변에서 특별히 확인되는 혐오시설은 없습니다.

3. 권리분석

임차인 현황:

임차인: 현윤희 (301호)

보증금: 20,000,000원

차임: 350,000원

전입일자(사업일자): 2024-12-30

확정일자: 2024-12-30

배당신고일자: 2025-03-18

대항력: 없음

비고: 없음

미배당 보증금: 20,000,000원

매수인 인수: 없음 (인수 보증금 합계: 0원)

임차인 현윤희 씨는 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 다만, 배당 내역에 따라 보증금 전액을 배당받지 못할 수 있으며, 이 경우 인수 여부 및 금액을 명확히 확인해야 합니다. (본건의 경우 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 매수인 부담은 없는 것으로 판단됩니다.)

등기부 현황:

말소기준권리는 2022-08-31 접수된 대전동부새마을금고의 근저당권(을1)입니다. 소유권 보존 등기 이후 설정된 근저당권, 임의경매 개시 결정 등기, 압류 등기 등은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

지상권 개요: 없음. 다만, 물건명세서상 '토지 별도등기 있음'으로 기재되어 있어 해당 등기 내용을 확인해야 합니다.

4. 상권분석

건물 용도 및 현황:

본건은 2022년 8월 사용 승인된 신축급 도시형생활주택(원룸형)으로, 총 28세대가 거주 가능한 건물입니다.

주변 상가 및 근린생활시설 현황:

주거 지역 내에 위치하여 기본적인 근린생활시설 이용은 가능하나, 대규모 상권과는 거리가 있습니다.

최근 거래 동향:

주변의 오래된 다세대주택(1990년대 건축)의 최근 매매 사례는 4천만 원대에서 9천만 원대 수준으로, 전용면적 40~56㎡ 기준으로 평당 약 141만 원 ~ 164만 원 수준에서 거래되었습니다. 본건은 2022년 신축 건물로서 연식 차이가 상당하여 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다.

5. 생활정보

건물 구조 및 설비:

철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 5층 건물입니다. 외벽은 석재외장 및 판넬, 드라이비팅 마감이며, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 새시창호입니다. 급탕, 급배수 등 위생설비, 화재탐지 및 소화설비, 가스설비, 난방설비, 승강기설비 등이 완비되어 있습니다.

이용 상태:

집합건축물대장상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.

사용승인일:

2022년 8월 18일

6. 잠재적 리스크

토지 별도등기:

'토지 별도등기 있음' 표기는 토지 등기부상 별도 권리 또는 제한 사항이 있을 수 있음을 의미하므로, 계약 전 반드시 관련 내용을 확인해야 합니다.

현장 조사 제한:

현장 방문 시 이해관계인 부재로 인해 내부 구조, 설비, 이용 상태 등을 일반적인 사항을 기준으로 조사하였으므로, 실제와 차이가 있을 수 있습니다.

임대 관계:

건물 내 임대 관계가 미상으로 파악되어, 명도 관련 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2022년에 신축된 도시형생활주택으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 소형 면적(원룸형)으로 1인 가구의 수요가 있을 수 있습니다. 그러나 주변의 오래된 주택들의 거래가액과 비교 시 감정가가 높게 책정된 편이며, 토지 별도등기 등의 잠재적 리스크 요소를 충분히 고려해야 합니다. 또한, 상당한 채권 총액이 등기되어 있으나, 임의경매 절차상 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

신축급 건물: 2022년 준공으로 비교적 최신 건물입니다.

소형 평수: 1인 가구 또는 소형 투자 수요에 적합합니다.

실거주 및 임대 수익: 양호한 건물 상태를 바탕으로 실거주 또는 임대 수익 창출이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 103,000,000원

본건은 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 이에 따라 감정가를 기준으로 입찰가를 산정하며, 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수를 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

본건의 예상 입찰가는 감정가 수준인 103,000,000원 내외로 제시할 수 있습니다. 다만, 주변 시세와의 괴리, 토지 별도등기 등의 리스크 요소를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.