나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경110242 [1] 부산광역시 서구 남부민동 94-213 대지 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경110242 [1] 부산광역시 서구 남부민동 94-213 대지 경매

• 사건번호: 2024타경110242
• 주소: 부산광역시 서구 남부민동 94-213
• 감정가: 29,100,000원
• 최저가: 20,370,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 대지

부산서부지원 경매7계 2024타경110242 | 소재지: 부산광역시 서구 남부민동 94-213 | 감정가: 29,100,000원 | 최저가: 20,370,000원 | 용도: 대지

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 부산서부지원 2024타경110242 (1)이며, 매각 대상은 부산광역시 서구 남부민동 94-213 소재 대지입니다. 감정가는 29,100,000원으로 평가되었습니다. 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

1.2. 면적 정보 및 이용 현황

토지 면적은 60.00㎡ (약 18.15평)이며, 현재 주거용 건부지(주택 부지)로 이용 중입니다. 매각 대상은 토지 단독 매각이며, 지상의 건물 면적(제시외 건물)은 총 93.64㎡ (약 28.33평)입니다. 해당 제시외 건물은 매각에서 제외됩니다.

1.3. 특이사항 요약

본 건은 법정지상권 성립 여부가 불분명한 토지 매각 물건이며, 주거환경개선지구 내에 위치하여 개발 이슈와 함께 용도지역 변경(자연녹지지역에서 제3종일반주거지역으로 변경 가능성) 리스크가 공존하는 물건입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 부산광역시 서구 남부민동 "남부민초등학교" 남서측 인근 경사지에 위치하며, 구획되지 않은 단독주택이 밀집된 지역입니다. 북서측 도로는 대부분 임야와 접하고 있어 주거 환경은 비교적 노후화된 구시가지 형태를 보입니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

교통 상황은 매우 열악합니다. 본건까지 차량 접근이 불가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 있으나 대중교통 사정은 보통 이하로 평가됩니다. 도로 상태는 남동측으로 본 토지 일부가 노폭 약 1미터 내외의 좁은 골목도로이며, 북서측으로 타인 토지를 통해 포장된 소로와 접하고 있습니다.

2.3. 상권 및 생활정보

본건은 주거환경개선지구 내 주거 밀집 지역에 위치하고 있으며, 인근에 남부민초등학교가 소재합니다. 기본적인 생활 편의 시설은 주변 노후 주택가 상권을 이용해야 합니다. 주변 검색 결과, 인근 아미동 일대(남부민동과 인접)는 과거 공동묘지나 화장막 등이 있었던 지역이며, 노후화된 구도심 지역의 특성상 깡패골목 등으로 불릴 정도로 주거 환경이 열악했던 이력이 있다는 구술 자료가 존재합니다. (주거환경개선지구 선정 사유와 관련이 있을 수 있으나, 현재의 직접적인 혐오시설 유무는 명확하지 않습니다.)

3. 권리분석 및 특이사항

3.1. 매각 대상 및 권리 관계

매각 대상은 토지 (60.00㎡)이며, 지상의 제시외 건물 (주택, 화장실/창고 등 총 93.64㎡)은 매각에서 제외됩니다. 소유자는 정OO이며 채권자는 삼OOOOOOOOOOO입니다. 미상인 임대 관계가 있을 수 있으나 현재 임차인 현황은 미상입니다.

3.2. 핵심 권리 분석: 법정지상권 및 제시외 건물

본건 토지 위에 존재하는 제시외 건물 (주택 등 3개 동, 총 93.64㎡)은 매각에서 제외됩니다. 이 건물의 존재로 인해 '법정지상권 성립 여부'가 본건 투자의 핵심 리스크이자 권리입니다.

제시외 건물은 블록조 슬래브 지붕의 단층 주택 (65.28㎡)을 포함하고 있으며, 이는 토지의 사용 수익 및 처분에 영향을 미치는 것으로 감정평가되었습니다. 따라서 매수인은 토지 취득 후 건물 소유자를 상대로 지료 청구, 법정지상권 부존재 확인 소송 또는 건물 철거 소송 등을 진행해야 할 수 있습니다.

4. 잠재적 리스크 및 해결 방안

4.1. 법정지상권 성립 리스크

법정지상권이 성립된다면, 토지 매수인은 건물 소유자에게 건물을 철거하라고 요구할 수 없고, 건물이 존재하는 기간 동안 토지 사용료(지료)만 받을 수 있습니다. 이는 토지의 활용 가치와 환금성을 크게 떨어뜨리는 요인입니다.

반대로 법정지상권이 성립되지 않는다면, 매수인은 건물 철거를 청구할 수 있어 토지를 온전히 활용하거나 새로운 개발을 진행할 수 있습니다. 경매 최저가는 이와 같은 리스크를 감안하여 낮게 책정된 것으로 판단됩니다.

4.2. 용도지역 변경 리스크

본건은 현재 자연녹지지역이지만, 주거환경개선지구로 지정되어 있어 재정비 촉진사업 시행 시 제3종일반주거지역으로 변경될 가능성이 있습니다.

* **긍정적 리스크:** 제3종일반주거지역으로 변경 및 사업 시행 시 토지 가치가 크게 상승할 수 있습니다.

* **부정적 리스크:** 촉진사업이 시행되지 않을 경우 종전의 자연녹지지역으로 환원되므로, 이 경우 토지 이용 및 개발에 제한이 따르게 됩니다. 투자자는 해당 주거환경개선지구의 사업 진행 현황을 반드시 확인해야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 차량 접근이 어렵고 대중교통이 불편하며, 지상에 매각 제외 건물이 존재하는 법정지상권 리스크를 안고 있는 난이도 높은 특수물건입니다. 하지만 주거환경개선지구 내 재정비 촉진사업 가능성이 잠재된 자연녹지지역 토지로, 개발 이슈에 따라 고수익이 기대될 수 있는 양면성을 가집니다.

5.2. 투자 포인트

1. **개발 잠재력:** 주거환경개선지구 및 용도지역 상향 (자연녹지 -> 제3종일반주거) 가능성에 베팅하는 투자입니다. 사업 진행 여부를 확인하여 개발 호재를 선점할 수 있습니다.

2. **낮은 실투자금:** 감정가 2,910만원으로 비교적 소액의 투자금으로 특수물건을 취득할 수 있습니다.

3. **법정지상권 해결 시 고수익:** 건물 철거를 통해 토지를 온전히 확보할 경우, 또는 지료를 통해 안정적인 수익을 창출할 경우 시세 대비 높은 투자 수익률을 기대할 수 있습니다.

5.3. 추천 투자자

경매 절차 및 법정지상권 관련 법률 지식에 밝고, 명도 및 소송을 통해 리스크를 해결할 수 있는 경험이 풍부한 전문 투자자 또는 장기간의 개발 계획을 갖고 있는 장기 투자자에게 적합한 물건입니다.

법원 정보

부산서부지원 경매7계