나이스옥션 법원경매 안양 2025타경100365 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 44-5 주건축물제1동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일신 · 평가일 2025.01.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 안양시 만안구 안양동 소재 '양명고등학교'의 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대,
단독 등 주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 일반주택지대로 제반 주위 환경은 보통인 편임
.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하는 바 정류장까지 의 거리
및 운행상태 등으로 보아 제반 대중교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘트리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 201호로서,
외 벽 : 석재붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감,
창 호 : 하이샷시임.

이용상태

다세대주택으로 이용중이며, 상세이용상태는 후첨 '건물이용 및 임대현황도' 참조 바람.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6미터, 서측으로 노폭 약 5미터 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 상대보호구역
(해관유치원. 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람.)<교육환경 보호에 관한 법
률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분
류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계
획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한
법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 임차보증금 320,000,000원의 주택임차권 설정이 되어 있음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서(2026. 4. 3.자)가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 44-5, 주건축물제1동 2층 201호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 안양지원 2025타경100365 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 300,000,000원입니다.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 5층 건물 중 2층에 위치하며, 2016년에 건축되었습니다.

전유부분 건물 면적은 64.01㎡ (약 19.36평)이며, 토지 면적은 29.50㎡ (약 8.92평)으로 토지와 건물이 일괄매각 대상입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

2. 입지조건

본건은 안양시 만안구 안양동에 위치하며, '양명고등학교' 북측 인근 주택가에 자리 잡고 있습니다.

주변은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 일반적인 주거환경을 형성하고 있습니다.

교통 여건으로는 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로는 본건 남측으로 폭 약 6미터, 서측으로 폭 약 5미터의 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획상 본건은 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류 및 소로3류 도로에 접하고 있습니다.

또한, 상대보호구역(해관유치원), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2021년 7월 9일 접수된 주식회사케이비국민카드의 가압류입니다.

본 경매 절차에서 낙찰로 인해 소멸되지 않는 권리는 존재하지 않습니다.

등기부상 채권 총액은 376,537,104원입니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

주택도시보증공사(HUG)는 전입일자 2020년 12월 11일, 확정일자 2020년 11월 20일, 보증금 320,000,000원으로 임차인으로 등재되어 있습니다.

다만, 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(2026년 4월 3일자)가 제출되었습니다.

이에 따라 본 임차인은 대항력이 없으며, 낙찰자가 인수하는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 인근에 다양한 다세대주택 및 단독주택이 밀집해 있습니다.

소규모의 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

양명고등학교와 같은 교육시설이 인근에 위치하여 주거지로서의 기본적인 요건을 갖추고 있습니다.

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 확인되지 않아 주거 환경 면에서 긍정적입니다.

5. 생활정보

교통 측면에서는 인근 버스정류장을 통해 주요 지역으로의 이동이 용이하며, 차량으로도 주요 간선도로 접근이 편리합니다.

편의시설로는 주변 상가 및 마트 등을 통해 일상생활에 필요한 물품 구매와 외식 등 기본적인 편의를 누릴 수 있습니다.

교육 환경으로는 양명고등학교, 양명중학교 등 다수의 학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

또한, 해관유치원이 가까이 있어 해당 시설에 따른 상대보호구역 규제가 적용됩니다.

6. 잠재적 리스크

본건의 주요 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

첫째, 임차인 HUG의 대항력 포기 및 보증금 반환청구권 포기 확약서가 제출되었으나, 혹시 모를 법적 분쟁 가능성에 대비하여 해당 확약서 내용을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

둘째, 등기부상 채권 총액이 감정가 300,000,000원을 초과하는 376,537,104원이므로, 낙찰 후 배당 문제로 인한 복잡성이 발생할 수 있습니다.

셋째, 토지이용계획상 상대보호구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 법적 제한사항이 존재하여 향후 건축이나 개발 시 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안양시 만안구의 다세대주택으로, 비교적 최신 건축 연도(2016년)를 가지고 있습니다.

가장 큰 장점은 임차인 HUG의 대항력 포기 및 잔존 보증금 포기 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수해야 할 권리상의 부담이 없다는 점입니다.

다만, 등기부상 채권 총액이 감정가를 상회하고 있다는 점은 경매 진행 과정에서 고려해야 할 요소입니다.

주변 시세 및 시장 동향을 면밀히 파악하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

본 건의 투자 포인트는 다음과 같습니다.

권리 인수 부담이 없습니다. 임차인 HUG의 확약서로 인해 보증금 인수 위험이 해소되었습니다.

건물이 비교적 신축(2016년 준공)에 해당하여 즉시 거주나 임대가 용이합니다.

감정가 대비 주변 시세 조사 결과, 시장 가치가 감정가보다 높을 가능성이 있어 가격 메리트를 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 300,000,000원입니다.

최근 거래 사례 분석에 따르면, 2026년 3월 5일 동일 지역의 2017년식 다세대주택(39.04㎡)이 235,000,000원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 환산 시, 본건(64.01㎡, 2016년식)의 시장 가치는 약 385,000,000원 수준으로 추정됩니다.

이는 감정가 300,000,000원을 상회하는 수치로, 본 건의 시세가 감정평가액보다 높게 형성될 가능성이 있음을 시사합니다.

임차인 HUG의 대항력 포기 확약으로 인해 인수되는 보증금이 없으므로, 시장 가치에 기반하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 감정가 300,000,000원을 기준으로 90% ~ 100% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가는 270,000,000원 ~ 300,000,000원 사이에서 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.