나이스옥션 법원경매 안양 2025타경100365 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 44-5 주건축물제1동 2층201호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-20

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안양 2025타경100365 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 44-5 주건축물제1동 2층201호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

안양지원 경매2계 2025타경100365 | 소재지: 경기도 안양시 만안구 예술공원로64번길 20-15, 2층201호 (안양동,주건축물제1동) | 감정가: 300,000,000원 | 최저가: 240,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서: 안양지원 2025타경100365 (1) 안양동 다세대주택

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 안양지원 2025타경100365 (1)

소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 44-5 주건축물제1동 2층201호

용도: 다세대주택 (철근콘크리트 구조)

감정가: 금삼억원정 (300,000,000원)

토지면적: 29.50㎡ (약 8.92평)

건물면적: 64.01㎡ (약 19.36평, 전용면적)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 물건 현황 및 특징 요약

본 건은 안양시 만안구 안양동 '양명고등학교' 북측 인근에 위치한 5층 건물 내 2층 다세대주택입니다.

주위는 다세대, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 일반주택지대로 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

건물 구조는 철근콘크리트 구조에 하이샷시 창호 등으로 마감되어 있으며, 위생 및 급배수설비, 승강기, 도시가스 설비 등이 갖추어져 있습니다.

본 건은 인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지(제2종일반주거지역) 위에 위치하며, 남측 약 6미터, 서측 약 5미터 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지 조건

본 건은 양명고등학교를 중심으로 형성된 일반 주택가에 자리 잡고 있어 정주 환경이 안정적입니다.

교통 상황은 본 건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 토지 이용 계획 및 제한 상태

토지는 '제2종일반주거지역'으로 향후 개발 및 재건축 등의 잠재적 가치 측면에서 일반주거지역으로서의 용적률 이점(안정적인 주택 공급)을 기대할 수 있습니다.

'소로2류', '소로3류' 포장도로에 접하고 있어 통행 여건은 양호한 편입니다.

교육환경 보호에 관한 법률에 따른 '상대보호구역'에 포함되어 있어 주변 교육 환경은 일정 부분 보호될 수 있습니다.

2.3. 생활 정보 및 상권 분석

주변은 주택 밀집 지역으로 소규모 생활 근린시설 및 상권이 형성되어 있으며, 대형 상권 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

학교(양명고등학교, 해관유치원 등)가 인근에 있어 교육 시설 접근성은 양호합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각대상 및 경매 구분

토지와 건물을 일괄 매각하는 '토지/건물일괄매각' 건이며, '부동산강제경매' 사건입니다.

강제경매는 채권자의 집행권원에 의해 진행되는 경매이며, 매수인이 인수할 권리가 적은 경우가 많으나, 본 건의 특이사항을 반드시 확인해야 합니다.

3.2. 권리 및 임차 현황 (특이사항 집중 분석)

본 건에는 '임차보증금 320,000,000원의 주택임차권'이 설정되어 있다는 특이사항이 있습니다.

감정가(300,000,000원)를 초과하는 임차보증금(320,000,000원)이 존재합니다.

이 주택임차권이 최선순위 권리이거나 대항력 및 우선변제권을 갖추고 있을 경우, 매수인은 낙찰금액으로 배당받지 못한 임차보증금 전액을 '인수'해야 할 위험이 있습니다.

4. 투자 전략 및 종합 의견

4.1. 잠재적 리스크 (주의사항)

최대 리스크는 '임차보증금 320,000,000원의 인수 가능성'입니다.

입찰 전 반드시 해당 임차권의 대항력 여부 및 배당요구 현황을 면밀히 조사하여, 매수인이 인수해야 할 금액이 발생하지 않는지 확인해야 합니다. 인수 금액 발생 시 실질 투자금액이 크게 상승합니다.

주변 환경적으로는 안양시 만안구 박달동 등 일부 지역에서 과거 혐오시설 및 환경 문제(폐기물 불법 매립 등)가 보고된 바 있으므로, 본 건 주변의 환경 관련 민원 발생 여부 및 생활 만족도를 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

4.2. 투자 포인트

제2종일반주거지역 내 위치한 토지 지분입니다.

토지/건물 일괄 매각으로 복잡한 권리 관계(법정지상권 등)를 피할 수 있습니다.

감정가(3억) 대비 건물 전용면적(19.36평)이 비교적 넓은 편입니다.

4.3. 종합 의견 및 입찰 조언

본 건은 감정가 수준에서 볼 때 양호한 입지를 가진 다세대주택으로 보이나, 감정가를 초과하는 주택임차권 설정 금액(3억 2천만 원)이 가장 큰 변수이자 위험 요소입니다.

임차보증금 전액을 인수해야 할 가능성이 있다면 사실상 입찰이 어렵거나, 유찰되어 임차보증금 미만으로 낙찰되어야 하는 상황이 발생할 수 있습니다.

따라서, 입찰에 참여하기 전에 반드시 집행 기록을 통해 임차인의 정확한 권리(전입일자, 확정일자)를 파악하여 '인수할 권리금액'을 명확히 산정한 후, 그 금액을 고려한 보수적인 입찰가를 설정해야 합니다.

권리분석 전문가의 도움을 받아 임차인 현황을 철저히 확인한 후에만 입찰을 검토해야 합니다.

법원 정보

안양지원 경매2계