나이스옥션 법원경매 인천 2024타경526411 [3] 인천광역시 부평구 부평동 768-354 대상그린빌 4동 지층비01호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 마루한 · 평가일 2024.05.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호1)
본건은 인천광역시 계양구 효성동 소재 "효성초등학교" 남서측 인근에 위치하고,
주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재한 지역으로 주위환경은 보통임.


기호2)
본건은 인천광역시 계양구 계산동 소재 "북인천중학교" 동측 인근에 위치하고,
주위는 다세대주택, 학교, 근린생활시설 등이 소재한 지역으로 주위환경은 보통임.

기호3)
본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "희망체육공원" 남동측 인근에 위치하고,
주위는 다세대주택 등이 소재한 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

기호1)
본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

기호2)
본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역(인천1호선- 경인교대입구
역)이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

기호3)
본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호1)
철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건 내 제4층 제402호로서,
외벽: 인조석붙임 마감등
창호: 샷시 창호 등임.

기호2)
철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건 내 제4층 제401호로서,
외벽: 타일 붙임 마감등
창호: 샷시 창호 등임.

기호3)
철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건 내 제지층 제B01호로서,
외벽: 드라이비트 및 인조석 마감등
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

기호1,2,3 공히)
다세대주택으로 이용중임

설비내역

기호1,2,3 공히)
기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호1)
부정형 토지로서 "다세대주택 건부지"로 이용중임.

기호2)
사다리형 토지로서 "다세대주택 건부지"로 이용중임.

기호3)
부정형 토지로서 "다세대주택 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

기호1)
본건 서측으로 약8미터 도로, 동측으로 약6-7미터 도로에 각각 접함.

기호2)
본건 북측으로 약6-7미터 도로, 서측으로 약4-5미터 도로에 각각 접함.

기호3)
본건 서측으로 약4-5미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1)
제3종일반주거지역 , 지구단위계획구역(효성(자세한 사항은 도시정비과 문의)),가축사육제한
구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법
>임.

기호2)
제2종일반주거지역,가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(인천서부교육지원청(560-6662))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천서부교육
지원청(560-6662))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 역사문화
환경보존지역(자세한 내용은 계양구 문화체육관광과 문화재체육시설팀에 문의)<인천광역시
문화재보호조례>중점경관관리구역(2040 인천광역시 경관계획(자세한 사항은 건축과 문의
032-450-5594))임.

기호3)
제1종일반주거지역 , 지구단위계획구역(희망천지구),주거환경개선지구<도시저소득주민의주
거환경개선을위한임시조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1.1. 입지조건

본 물건은 인천광역시 부평구 부평동에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 인근에 희망체육공원이 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다. 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 본건 토지는 부정형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 서측으로 약 4-5미터 도로에 접해 있습니다. 토지이용계획상 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(희망천지구), 주거환경개선지구, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2019년 05월 21일자 신한은행의 근저당권(120,000,000원)입니다. 경매로 인해 위 근저당권 및 그 이후의 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

다만, 채무자 겸 소유자의 권리 승계자인 '안현호' 임차인은 2015년 11월 30일 전입하여 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 및 차임은 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 인수 보증금은 없으나, 임차인이 거주 중이므로 명도에 대한 고려가 필요합니다.

또한, 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사) 명의의 주택임차권이 을구 12번으로 등기되었으나, 등기부요약 상 말소로 표기되어 있고, 물건명세서 상에는 SGI의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸되는 것으로 보입니다. 그러나 'SGI 인수조건 변경' 특이사항이 있는 만큼, 최종적인 권리 관계 확정 시 주의가 필요합니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 안

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2015-11-30

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

1.3. 상권분석

본 물건은 다세대주택 및 근린생활시설이 분포하는 주거지역에 속해 있습니다. 인근 실거래 사례를 분석한 결과, 비슷한 시기에 건축된 주변 다세대주택의 경우, 전용면적 약 39.5㎡ 물건이 2025년 12월 1억 1천만원에 거래되었고, 전용면적 약 38.48㎡ 물건은 2025년 12월 1억 5백만원에 거래되었습니다. 또한, 전용면적 약 73.97㎡의 더 큰 물건은 2025년 12월 1억 7천만원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본 물건(전용면적 58.48㎡)의 감정가 1억원 대비 높은 시세 수준을 보여주며, 향후 시세 상승 잠재력을 시사합니다.

1.4. 생활정보

주거 환경 개선 지구 내에 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 인근 희망체육공원은 주민들에게 여가 및 휴식 공간을 제공합니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비가 구비되어 있으며, 차량 및 대중교통 이용이 용이하여 생활 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 '안 '의 존재입니다. 비록 보증금이 0원이지만, 명도에 상당한 시간과 노력이 소요될 수 있으며, 즉시 점유 사용 및 임대 수익 창출에 제약이 있습니다. 또한, 'SGI 인수조건 변경'이라는 특이사항은 권리 관계의 복잡성을 암시하며, 추가적인 법률 검토가 필요할 수 있습니다. '유동화물건' 및 '중복사건' 이라는 정보 또한 권리 분석 시 더욱 면밀한 주의를 요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 감정가 대비 현 시세가 높은 것으로 판단되어 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다. 또한, 주거 환경 개선 지구 내에 위치하여 향후 개발 가치도 예상됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 보증금 0원으로 거주 중이며, 복잡한 권리 관계(유동화, SGI 인수조건 변경 등)가 존재하므로, 철저한 권리 분석과 명도 전략 수립이 필수적입니다. 이러한 리스크 요인을 충분히 인지하고 접근한다면 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 감정가 대비 높은 인근 시세 형성으로 시세 차익 기대 가능.

* 주거 환경 개선 지구 지정으로 향후 개발 잠재력 보유.

* 대항력 있는 임차인의 보증금이 0원이므로, 직접적인 인수 부담은 적음.

* 기본적인 생활 인프라 접근성 양호.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 감정가 1억원 대비 주변 시세가 1억 1천만원에서 1억 7천만원으로 형성되어 있습니다. 대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재와 복잡한 권리 관계(SGI 인수조건 변경 등)를 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 현 시세 수준과 투자 위험 요소를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 1억 3천만원 ~ 1억 4천만원 사이에서 결정하는 것을 제안합니다. 이는 감정가를 상회하지만, 주변 거래 사례를 고려했을 때 충분히 경쟁력 있는 수준입니다. (최종 입찰가는 철저한 현장 조사 및 권리관계 재확인 후 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.